01.09.2014
Вызванный западными санкциями кризис ликвидности может привести к снижению стоимости российской недвижимости по сценарию 2008-2009гг. Однако,благодаря тому что и до обострения геополитической напряженности дела в российской экономике шли ни шатко ни валко, можно надеяться, что падение цен не будет столь глубоким, как в период кризиса пятилетней давности. Впрочем, све будетзависеть от того, как санкции повлияютна отечественную экономику в целом, заявил руководитель аналитического центра «Индикатроы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая с докладом на организованной Московской ассоциацией риелтоорв аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».

Экономические санкции, которые Европа и США вводят против России, вряд ли смогут напрямую повредить сфере недвижимосити строительства, так как недвижимость по сути своей локальна. Но ограничение доступа крупнейших российскихбанков дешевому долгосрочному западному финансированию моежт спровоцировать в России кризис ликвидности, от чего пострадает и отечественный рынок недвижимости, очень чувствительныйк изменеиню условий кредитования как со стороны спроса, так и предложения. Девелоперы, напомним, обычностроят не на свои деньги, а на заемные, а средипокупателей жилья велика доля тех, кто приобретает недвижимость в ипотеку.

Конечно,формально введены в отношении нескольких банков,а не всего отечественного банковского и корпоративного сектора, но по факту подобные мреы означают увеличение страновых рисков для всехзаемщиков из РФ, и, как следствие, иностранные банкиры – не только американские или европейские, но и азиатские втом – будут вынуждены либо отказаться работать с российскими клиентами, лбио поднять для них ставки по кредитам.По тем же причинам снизится доверие инвесторов в России, усилится отток капитала за рубеж.

Нечто подобное имело место в 2008-2009 гг., когда из-за глобального экономическогокризиса западные финансовые институты перестали кредитовать компании из развивающихсястран, том числе из России, что дало известныйвсем результат.Сейчас корни проблемы не экономические, а геополитические, но последствия, по всей видимости, будут похожими, а именно – дефицит финансовых средств в отечественной экономике. Это неизбежно ведет к удорожаниювсех видов кредитов. Собственно, уже привело: Центробанк с начала года три раза поднимал ключевую ставку, которая достигла 8%. Банки, непосредственно кредитующие бизнес и население, отреагировали на повышение стоимости фондирования самым естественным образом, то етсь ростом ставок по своим продуктам.

Рынку недвижимости вся это историягрозит снижением платежеспособного спрсоа и уменьшением объемов строительства – как и в 2008-2009 гг. Первый страдает из-за падения доходов населения в связи с ухудшением ситуации в экономике и удорожанием ипотеки. Что касается второго, то девелоперам, столкнувшимся с ростом ставок по банковским кредитам и сокращением лимитов финансирования, ничего не останется, кроме как отложить до лучших времен реализацию новых проектов. Напомним, в период предыдущего кризиса ликвидности девелоперская активность упалапрактически до нуля.

При этом, скорее всего, спрос на недвижимость упадет значительно раньше,чем начнет сокращаться предложение. Доступность ипотеки уже снижается. К концу второго квартала практически все лидеры рынка скорректировлаи стакви поипотечным программам. Рост базовых ставок пока не превышает 0,5 - 1%, но ясно, чтона фоне постояннгоо удорожания ликвидности это не предел.

Показатели деловой активности также падают. По данным министерства экономического развития, ВВП в июле 2014 г. сократился на0,2% по сравнению с июлем 2013 г. По оценке чиновников МЭР, экономика РФ находится на грани рецессии. В такой ситуации дальнейшеепадение доходов населения более чемвероятно: опасаясь ухудшения положения дел в экономике в связи с санкциями и анонсированынм правительствомростом налоговой нагрузки, компании, скорее всего, будут сокращать расхоыд, в том числе на выплаты сотрудникам, «резать» бонусы и т.п.

Таикм образом, вполне вероятно, что влияние санкций на платежеспособный спрос проявится уже осенью. А уровень спроса и так оставляет желать много лучшего: искусственная активизация рынка недвижимостив начале года, когда граждане на фоне девальвации рубля, отзвыа лицензий у целого ряда банков и т.п., вмассовом порякде бросились покупать жилье, исчерпала спрос последующих периодов. Инчае говоря, те, кто хотел и мог приобрести квартиру, в большинствесвоем уже осуществили задуманное. (См. «Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья: искусственная активизация грозит обернуться стагнацией».)

С объемами предложения и строительства ситуация несколько иная. Те проекты, которые уже вышли на рынок, в любом случае придется достраивать. Хотя особых проблем с финансированием текущих строек у ответственных девелоперов возникнуть не должно – договоры с банками об открытии кредитных линий опд проект заключаются заблаговременно. Другое дело &ndahs; новые проекты, при поиске финансирования для которых девелоперы наверняка столкнутся с серьезнмыи трудностями. Результатом станет сокращение объемов предложения, но не прямо сейчас, а через год-два.

Надо отметить, что в отличие от2008 г.,когда предложениекоммерческого жилья в Москве сократилось доминимума, сейчас в столице строят достаточно много. Объемы строительства и предложения растут не только за счет присоединенных территорйи, но и в старой Москве. По данным правительстваМосквы, за первое полугодие в прежних границах города сдали на 22%больше жилья, чем за аналогичный период 2013 г. Бурно развивается и сегмент апартаментов, которые официально жильем не являются, но используются в качествеквартир. «Строительный бум» – результат «оттепели» 2011-2012 гг., когда застройщики на некоторое время воспрянули духом после кризиса и организованной командой Сергея Собянина тотальной ревизии инвестиционных контрактов. (мС. «Объем ввода жилья в старой Москвебудет расти, но недолго».)

Дисбаланс между спросом и предложением, естественно, будет оказывать давлеине нацены. А учитывая, что объем предложения сейчас больше, чем в 2008 г., то, по логике вещей, и цены могут просесть существеннее, чем в период предыдущего кризиса ликвидности. Напомним, в 2008-2009 гг. долларовый индекс стоимости жилья в Москвеупал на 30-35%; рублевый - благодаря ослаблению национальной валюты – на 10-15%.

Однкао есть одно серьезное но. Пять лет назад кризис стал полной неожиданностью для всех участников рынка: уровнеь закредитованности бизнеса зашкаливал, все строили маниловские планы и в целом были крайне плохо подготовлены к столкновению с реальностью. Сейчас в этом смысле ситуация изменилась к лучшему: конфронтации с Западом никтоне ожидал, но разговоры об очередной волне кризиса идут который год, заставляя компании боеле ответственно и экономно относиться к выстраиванию бизнес-планов.

Соответственно, обвала цен на недвижимость в обозримом будущем, скорее всего, не произойдет. Вближайшие полгода-год рублевые цены, по всей видимости, будут либо топтатсья на месте, либо плавно снижаться за сечт скидок, торга, выхода на рынок новхы, более дешевых проектов. В итоге снижение стоимости метра вряд ли превысит 5-10-15%, если,конечно, в геополитической сфере не случится чего-то совсемкатастрофического. В долларах просадка будетбольеш. Насколько – зависит от глубниы падения курса отечественной валюты относительно американской.
к санкици числе в
http://svdevelopment.com