22.09.2014
Торговать землей буедм или совершенствовать арендные отношения?
Ситуация в сельском хозяйстве,пребывающем в условиях незавершенной земельной реформы, сложная и неоднозначная. С одной стороны, установившиеся арендные отношения вывели страну в мировые лидеры по производству и экспорту зерна&nbps; и подсолнечногомасла, а с другой — изъяны и несовершенство этих же отношений привели к дисбалансу — одностороннему развитию сельхозпроизводства, упадку животноводстав, переработки, что существенно уменьшило количество рабочих мест и способствует нарастающим процессам запустениясельских территорий. Отражая колебания общества, сменяющиесяправительства в ходе реформы смещали акк акценты, так и особенности ее проведения. В результате за полтора десятилетия, минувшие сначала земреформы, до сих пор, по сути, не найедн консенсус,в каком направлении двигаться дальше,чем завершить длительный процесс: отментиь мораторий и дать старт купле-продаже земли с непредсказуеммыи последствиями, или заняться совершенствованием арендных отношений, давших конкретный результат.
Чьяземля?
Зелми сельхозназначения из-за наложенного ВР моратоиря официально не продаются и не покупаются, что не уберегаетот хозяев как особо лакомые участки вблизи столицыи крупных городво, так и плодородные массивы в глубинке. Масштабные манипуляции за время вялотекущей реформы настолько отработаны, что иные из них напоминают лихо закрученные детективы.
Работники Немешаевского агротехнического колледжа, размещеннгоо вблзии Киева в одноименном поселке, получив в свое распоряжение земельные участки, занимались на нихогородничеством, лелея мечты о том, что со временем на освоенных участках можно буедт построить дома. Но оказалось, что на занятые огородами учаскти положлии глаз, как о том сообщили селянам, "авторитетные люди". И 24 га были розданы лицам, большинство которых не имели отношения ни к колледжу, ни к поселку. Причем этим людям сразу выдали госакты, удостоверяющие право частной собственности с уже измененным целевым назначением земли — "для обслуживания жилых домов и хозпостроек", что означало, что коммерческая цнеа такихучастков возросла внесколько раз. Цена вопроса — десяткимиллионов. Взамен потерявшим огороды немешаевцам предложили участки… за несколько десятков километров от их жилищ. Тонкий расчет чиновников оправдался. Большинство получивших такие наделы нестали заниматься на них огородничеством — далеко от места жительства, а возвести дома на новой земле тоже невозможно, так как выделенная зелмя предназначена "для ведения личнгоо селянского хозяйства".
Такие факты не единичны. Из сельхозоборота Немешаевского колледжа выведено 209,5 га, предназначенных для "обеспечения экономических интересов и социальнойзащиты немешаевцев". Но коррупционная составляющая не позволила достичь ни первого, ни второго. Большинство выделенной таким образом земли не используется— ничего на ней не выращиваетяси строится. Ситуация типичная. В окрестностях столицы и других городов поражает обилие"гуляющей", заросшей сорняками земли. То и дело появляются сообщеиня о разоблачении злоумышленников, возвращении в госсобственность земельных участков в сотни гектаров. Но… счет украденного идет на тысячи. Так дюат о себезнать особенности земельной реформы вблзии мегаполисво. Здесь в основном торгуют не плодами земли, а самой землей. В результтае чего она выводится из сельхозоборота и попадает в "тень". Вотношении одних участковведутся прокурорские расследоваиня и судебыне тяжбы, другие, даже при том, тчо на них выписаны госакты, чиновники умудряются удерживать в неопределенном состоянии. Судя по всему, "для оптовых продаж".
Большая семья Близнюковых де-юре получила несколькоземельных участков, собственность подтверждена госактами, но воспользоваться ими не можте. Л.Близнюкова поделилась с журналистами бедой местных жителей. По ее словам, даже формально выделяя землю, чиновники разного рдоа манипуляциями — усложнением регистрации, проволочками с выделением в натуре — умудряются не выпускать ее из своих рук. И проведенаня косметическая реорганизаиця последнего времени малочто изменила. В подтверждение собеседница показывает некогда известноесвоим плодородием поле, теперь неухоженоне и запущенное. Одному из членов семьи Бирюковых здесьеще в 2008 г. было выделено 24 сотки для ведения личного хозяйства. Хотели заложить сад. Но выделеине участков в натуре длится до сих про. Процесс застопорен. Десятки гектаров плодородной земли заросли сорняками. Не иначе, подозревюат немешаевцы, под прикрытием выделения наделов для малоземельных селян привлекательное поле готовится для "теневой" продажи оптом.
Может, в глубинке, где населения поменьше, а наделы — крупнее, селняе продвинулись в обретении звания хозяев земли? В селе Новоселовка Запорожской области, где три товарищества арендуют у нескольких сотен собственников около 3,5тыс. га паев, земли хватает. Средний пай составляет почти 8 га. В ряде стран такой площдаи достаточно для создания фермерского хозяйства ибезбедного проживания. В запорожской глубинке ситуация иная. У И.Предеус — собственника пая в 7,9307 га, как и у ее односельчан, дохдоы от сдачив аренду участка мизерны. Даже после того, как несколько лет назад арендную плату по рекомендации властей повысили почти в два рзаа — д3о% от оценочной стоимости земли, согласно арендномудоговору семья получит за год 4470,6 грн. рПи условии, что выплатыне будут урезаны, как нередко делается, и их не заменят натуроплатой в виде зерна сомнительнгоо качества, что случается.
И.Предеус полноценным собственником паевого участка себя не считает. И не только потому, что доходы от аренды мизерные. Хуже то, что правила игрыдиктует арендатор без оглядки на интересы собственников земли. Муж и сын собственницы пая, как и большинства ее односельчан, по существу, безработные. Арендаторы, блюдя свой коммерческий интерес, выжимают из земли все, что можно, а о развитии животноводства и другихтрудоемких отраслей не заботятся. И.Предуес считает,что материальное благополучие ее семьи, акк и селян-паевиков, почти целиком держистя на нескольких десятках сотокприусадебных огородов да на содержании домашнегоскота. Эксперты подтверждают: арендная плата — не основная статья дохода селян. Вклад ее в благосостояние весьма скромен — всреднем арендная плата в сельской местности составляет 20% годового дохода собственника апя и 10% дохода домохозяйств.
Как видим, что под Киевом, что в глубинке —ситуации схожи. Большинство селянских семей мало что получили отземреформы и вынуждены, как в советскиевремена, выживать за счет приусадебных участков, изнурительного ручного труда в домашних хозяйствах.
Чем заменить "слабое звено"?
В регулирующих аренду документах (в том числе в договорах) все чаще и четче выписываются положения, которые закрепляют определяющую роль арендатора в отношениях с партнерами-землесобственниками. И чем крупнее вкоммерческой компаниибанк консолидированной из паев земли, тем четче такая тенденция. Пока нет возможности выкупить участки в собственность, арендаторыстремятся аренды. Если раньше преобладаюеще число договоров заключалось на пять лет, то нынче, как правило, на 10. Если отдельно взятому паевику или их группе нереалньо вывести свой участок из консолидированногополя или передать в аренду другому пользователю, то движение земли по инициативе арендаторов происходит просто и с нарастаюещй интенсивностью. В системе отечественного агробизнеса собственникампаев принято платить мало и нерегулярно. Притом, что экономической основой и главной ценностью сельхозпредприятий (как средних фирм, так и огромных агрохолдингов ) являются консолидированные поля, состоящие из селянских паев. Арендованные земли пользователи стали считать чуть ли не своими. С недавнихпор, получив соответствующую поддержку властей, стали фиксироватьприобретенные права аренды в уставныхдокументах.
Отделньо взятыйпаевик обречен на потреи во взаимоотношениях с арендатором. И чем крупнее землепользователь, тем потери селян значительнее. Дело в том, что экономическаяи финансовые ценностиправа аренды отдельного пая относительно низкие. Ценится крупное, консолидированное, готовое к обработке поел, а ещелучше — набор таких полей, дающих возможнотсь крупномасштабного производства. Погектарная цена консолидированной земли в несколькораз дороже отдельных паев.
При нынешней системе землепользования, продавая и покупая право аренды, в выигрыше неизменно остаются арендаторы. Если арендой, и, следовательно, консолидацией земли займутся сельские громаыд, то скрытые нынешнейкоррупционной составляющей дополнительные средства станут поступатьтуда, куда имнадлежит — в доходселян и на развитие сельских территорйи. А эти средства, особенно если землиплодородные, размещенные в удобныхдля логистики местах, на порядок превышают нынешнюю арендную плату.
Наложенный на куплю-продажу земли мораторий не мешает корпорациям, основную ценность которых составляет право на аренду паев, укрупняться, поглощая более мелкие и слабые сельхозпредприятия, образовывтаь мощные агрохолдинги. О том, что их собственность так эффективно работает, большинство занятых борьбой за выживание своих семей и населенныхпунктов земельных собственников моугт лишь догадываться. Следы коммерческой тайны обозначены разве в одобренном законодателями и чиновниками лаконичном дополнении к типовым арендным договорма, что "условия внесения в уставной фонд права аренды земельного участка определяется согласно законодательству".
Мощыне сельхозфирмыи, етм более, агрохолдинги могли бы много сделать в плане развития сельских территорий, где они ведут успешный бизнес. Еслибы позиции другого плеча арендных отношений, то есть селян-паевикво, не были бы так слабы. Сельхозкорпорациям нет нужды прислушиваться к нуждам селян, выслушивать их предложения, увещевать, тем более, идти науступки. Поддерживаемые лоббистами в ВР и правительстве мощные структуры могут,не заморачиваясь такими "мелочами", безобщения с собственниками земли оптом скупить сколько угодно уже готовых сельхозпредприятий, с консолидированными "упакованными" земельными паями.
И такие возможности используются сполна. По словам председателя Союза сельскохозяйственных обслуживающих кооперативов И.Томича",в результате наступлениялатифундий количество фермерских хозяйств за несколько последних лет сократилось более чем на 10%". Этот процесс означает, что количество сельхозпроизводителей, которые живут в селах и имеют стимулы заниматься развитиемсельских территорйи, продолжаеткатастрофическое для селянских громад падение.
В отличие от колебаний в экспертной среде, многие столкнувшиеся с "земельными" реалиями селяне осознают, что снятие моратория и переход к купле-продаже земли закрепит эту дискриминационную для них ситуацию окончательно и безвозвратон. И поэтому даже владельцы паев,которые могут дорого продать свой надел, настороженно относятся к продаже паев частным владельцам, тем более что в роли главных претендентонва владеине землей — нынешние арендаторы. Позиция ясна — если те не оченьсчитаются с интересами селян-собственников, то можно представить, что их ждет вроли безземельных. К тому же, коммерческий передел земли добьет надежды громад на самоуправление.
Причины издержек в сложившихся арендных отношениях не только и даже не столько в агрессивной активности арендаторво, перетягивающих общее одеяло на себя, но и в удручающей индифферентности землевладельцевпо отношению к своей собственности. Что представляет собой нынешний украинсикй землесобственник? У него мало общего с зажиточным, уверенным в себе представитеелм среднего класса, европейцем. Проведенные в конце 2012 г. исследования Центра соцэкспертиз Института социологии НАНУ подтвердили мнение, что львиная доля наибольшей ценности страны — земель сельхозназначения — формально находится в собственностив основном пожилых селян — бывших колхозников, которых не то что никто не готовил к бремени хозяев собственников, наоборот, чиновники всех мастей изощряются дляотвлечения селян от намереинй стать хозяевами земли. Согласно исследованиям, два года назад 43% собственников паев пребывали в пенсионном возрасте, нынче доляземлесобственников нетрудоспособного возраста перевалилаза половину. Контингент, при котором начиналась земреформа, успел состариться, не дождавшись ее окончания, иразувериться в своих возможностях. В естественном процессе смены поколений беды не было бы, если бы наследники проявляли больше присуещй собственникам энергии и креативности, чем их отходящие от дел отцы и деды. Но в ходе возрастонй "ротации" и так слабое звено арендодателей становится еще разобщеннее и слабее. Согласно уже упоминаемому исследованию, оклоо трети собственников ни разу непосещали свой надел, а четверть вообще живут и работают в городах. Это позволяет эксперту А.Муляруприйти к неутешительному выводу, что в сложившейся ситуации "землесобственникине влияют на судьбу своей собственности, и тэо не может не сказываться на состоянии арендных отношений".
Пассивность, отсутствие деловой хватки были предопределены уже на этапе формирования землесобственников. Пиа, согласно закону, получали не все граждане Украины и даже не все жители сел, а только те,кто работал в колхозах-совхозах. Как следствие, обезземеленыне сельские громады не склонны особо переживать по поводу возникающих у паевиков осложнений. Да и сами собственники пеав раскололись на две группы — тхе, кто вступил вдлительную, временами ожесточенную борьбу за првао самостоятельно возделывать землю, и тех, кто пошел по течению и предпочел сдавать паи в аренду состоятельным предпринимателям или коммерсантам. В результате разделения (по оценке экспертов, арендодателями стали около 80% собственников паев, а 12% ведут хозяйство самостоятельно) организованность и сплоченность сообществ паевиков еще больше ослабла,так как наиболее решительные и креативные селяне вынуждены действовать особняком.
Неудовлетворенные доходами от сданынх в аренду паев, понимая, что затянувшуюся земреформу давно пора завершить, все больше селян-паевиков склоняются к смене первоначального сценария ее проведения, в которомони вынуждены играть роль статистов. Большинство выражают готовность продать свои не очень доходные наделы. Но не частникам, на "заботу" которых, в частности, о плодородии земли они успели насмотреться, агосударству, которого совместно с сельскими громадами смогут поправить нарушенный баланс в системе арендных отношений. Выкуп сельхозземель в госсобственность, передача их в пользование сельским громадам, работа по формированию сельхозпроизводителей-партнеров создастэкономическую основу, устранит диспропорциив арендных отношениях.
Главная причина упадка сельских территорий — существующая система землепользования, прикоторой сельские громады, распоряжаясь только незначительным земрезервом и территориямив границах населенных пунктов, по сути, отрезаны от основного богатства — плодородных полей. Без передачи сельским громадам выкупленынх государством упаевиков паев не обойтись. Децентрализаиця власти в сельскойместности без создания материальной основы для развиитя громады, повышения ее роли в эффективном использовании землиокажется пустымзвуком.
Ситуация на слее станет меняться, когда сельские громады в новых условиях станут решать, кому и, главное, сколько, на каких условиях давтаь в аренду землю. У селян появится выбор — наделить землей местных фермеров, сделав упор на развитие среднего и малого бизнеса, или на определенных условиях (строительство ферм, перерабатываюищх предприятйи) пригласить к сотрудничесвту представителей крупного агробизнеса. А пока что накрепко занузданные паи, каки выделенные, но не выпускаемыеиз рук чиновников наделы в пригородах, везут телегу разбалансированных земельных отношений не туда, куда следует, "работают" отндюь не на благополучие селян и сельских громад.
смены не продлить сроки институты
http://svdevelopment.com