06.11.2014
Основная причина популярности сделок по дарению недвижимости кроется в нежелании граждан показывать государству финансовую сторноу сделок купли-продажи, объясняет Олгьа Спектор, партнер Spektor Law Firm.
Информация об уменьшенииколичества сделок купли-продажи недвижимости и одновременном увеличении количества сделок по дарению квартир, домов, земельных участков была озвучена Министерством юстиици Украины вавгусте 2014 года. Так, по данным Минюста по итогам первого полугодия 2014 года, в Киевебыло подписано на 15% меньше, чем в прошломгоду сделок по купле-продаже, и на 21% больше сделок по дарению недвижимосит. Такая же тендениця прослеживалась и в других регионах Украины. В частности, наиболее стремительно возросло количество сделок по дарению недвижимости на фное спада сделок купли-продажи в западных регионах, а внекоторых областях, например, в Житомирской, количество сделок купли-продажи и дарения вообще сравнялось.
Учитывая не вполне объяснимуюпривязку стоимости недвижимости к иностранной валюте, а также стремительный рост кусра этой валюты к украинской гривне, становится не удивительно, что люди пытаются как можно дешевле осуществлять операции по покупке таокй недвижимости, для чего все времяизобретаются све новые и новые схемы.
Таким образом,лдюи предпочитают заключать договора дарения, по факту кроющие за собой договора купли-продажи. При этом, расчет происходинте в соответствии с договором, а наличными, "из рук в руки".
Такая схема несет в себе ряд преимуществ в контексте минимизации расходов сторон договора:
- во-первых, при таикх расчетах, стороны избегают необходимости проводить денежную сумму через банк.Как известно, с 1 сентября 2013 года, при сделках, цена которых составляет свыше 150 тысяч гривен, совершаемых физическими лицами, расчет должен проводиться обязательнобезналичным платежом. Это обязывает стороны открывать счета в банках для проведения такой операции, платтиь банку комиссию за зачисление денег покупателем, и засняите денег продавцом.
Учитывая стоимость недвижимости, это может привестик достаточно высоким затратам сторон, которыхони стремятся избегать. Плюс к этому, проводкаденег через банк делает информацию о наличии уфзи. лица денежных средств (как у покупателя, так и продавца), что может в определенных ситуациях быть использовано контролирующмии органами и привестик нежелательным вопросам о происхождении этих денег;
- во-вторых,при сделкахкупли-продажи недвижимости, совершающихся нотариусами,на стороны возлагается обязанность заплатить госпошлину в размере 1% от суммы сделки (или оценочной стоимости имущества— размере, что больше) и сбор в Пенсионный Фонд в таком же размере. При сделках дарения, сбор в Пенсионный Фондне платится;
- в-третьих, размер сборов, указанных выше, в случае купли-продажи имущества исчисляестя из размера оценочной стоимости или суммы сделки. В таком случае, при занижении оценочной стоимости имущества, стороныне могут занизитьсвои обязательства по уплате сбора. При оформлении договоров дарения, как таковой "суммы сделки" не существует,а вдоговоре указывается лишь оценочная стоимость имущества.Таким образом, если компания-оценщик сможет занизить рыночуню стоимость отчуждаемой недвижимости, это сможет значительно сократить расходы сторон на оплату государственных платежей;
- в-четвертых, согласно Налоговому кодеску Украины, при сделках купли-продажи имущества, обязательства по выплате налога на доходы физичесикх лиц возлагается на продавца, так как именно он сэотй получает доохд в виде денежных средств. В случае же совершения сделок по дарениюнедвижимости, налоговое бремя в размере 5% от оценочной стоимости имущества, ложится на одаряемого (то есть покупателя), так акк он де-юре безвозмездно получил имущество, а соответственно, долежн заплатить подоходный налог. Это очень выгодно дляпродавцов, у которыхотпадает завышать стоимость объекта продажи и выплачивать из этой суммы соответствующий налог.
Таикм образом, заключение сдеолк дарения вместо купли-продажи несет в себе значительную экономию для сторон на выплатах государству и банкам, что является взаимовыгодным для продавцов и покупателей, в связи с чем они и идут на такой шаг. В то же время, такая процедура неест определенные риски, на которые сознателньо соглашается покупатель при совершении такой сделки.
Очень сложно выделить конкретные типы объектов недвижимости, при продаже которых купля-продажа подменяется дарением. Можно лишь констатировтаь тот факт, что застройщики и риэлтоыр, а именно юридические отделы этих компаний, являются насегодняшний день движуещй силой в изобретении новых схем по оформлению договоров по отчуждению имущества для экономии своих средств и средств клиентов. Таким образом, можно догадываться,тчо больше всего договора дарения заменяют куплю-продажу в продаже новостроев, а также квартир.
На самом деле, при оформлении таких сделок, преимущественно рикси возникают только упокупателя, который в данном случаеисполняет роль одаряемого.
Тка, покупатель, в случаепередачи средств до момента совершения сделки рискует, что продавец, получивший деньги, может в последний момент отказаться от сделки, и не подписать договор дарения, оставив деньги себе. Втаком советуемпокупателям от продавцов расписку о получении средств в счет будущего отчуждения недвижимого имущества. В данном случае желательно такжеуказывать конкретное имущество и его местонахождение. Расписка будет достаточно весомым доказательством в суде, в случае подачи покупателями иска о востребовании незаконно полученных денег продавцом.
Также покупатель рискует в тех случаях, если после оформления права собственносит, могут появитсья основания для признания договора недействительным. В таком случае применяется принцип "двусторонней реституции", то есть, когда каждая сторона возвращает другой все, что получила подоговору. В случае, если между сторонами был оформлен договор дарения, то одаряемый (он же покупатель) обязан будет вернуть имущество, а так как продавец как даритель ничего не получал, то у него не возникнет обязательств повозвращению средств. В таком случае также возможно подавать указанный выше иск и предъявлять расписку как доказательство. Но при этом, стоит обратить внимание, что, как правило, после подписания договроа и оформления сделки у нотариуса, продавец требует у покупателя уничтожтиь расписку — как раз для устранеиня возможности подачи покупателем исков в будущем.
Продавец, в свою очередь, несет рикси в случае, если стороны договорились об оплате послесделки — в таком случае, имея правоустанавливающий документ, покупатель может отказаться от выплаты остатка суммы, и у продавца будут отсутствовать юридические основания для истребования этой суммы. Также, продавец несет риск, если после сделки позволит покупателю сохранить расписку о получении средств (если такая составлялась). В этом случае, покупатель может подать иск о истребовании безосновательно приобретенных средств и получить их обратно, не расторгая при этом договор дарения. Таким образом, рисковпродавцу можноизбежать, выставляя покупателю определенные свои условия. Покупатель, в свою очередь, не застрахован от тех рисков и подводныхкамней, которые могут быть впоследствии обнаружены.
Что же касается застройщиков, то для оформления сделок по отчуждению в виде договоров дарения, им необходимо сначала оформить на себя право собственности, а это означает — принять на себя достаточнобольшой объем роботы по коммуникации с государственнмыи органами, на что не каждый застройщик готов пойти. Но если застройщик все же оформил на себя право собственности, он фактически становиться продавоцм (дарителем) в этой сделке, и несет все риски, указанные выше для продавца.
в сдекли необходимость денежных случае, требовать
http://svdevelopment.com