17.04.2015
Мы продолжаем рассказывать о том, как работеат рынок аренды жилья. На прошлой неделе мы объясняли, как происходитпоиск арендодателей, уклоняющихся от уплаты налога. О способах легально сдаватьжилье ио том, какой из них выгоднее, — в нашем новомматериале.

Налог на доходы физлиц

Самый простой споосб —выплачивать налоги на доходы физических лиц: 13% (ст. 208 НК РФ). Чтобы заплатить этот налог, нужно самостоятельно заполнить и подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация за прошедший год подаестя до 30 апреля текущего года. Арендодатель может сам рассчитать общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Ее надо будет оплатить до 15 июля.

«К декларации не надоприлагать докуменыт, подтверждающие источник дохода, однако на практике налоговый орган может затребовать подтверждающие бумаги», — говорит юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Дмитрий Анищенок. Арендодатели, как правило, прилагают к декларации нотариально заверенную копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы. Для того чтобы договор мог подтвердить фактически полученный доход, в нем следует указать стоимость ежемесячной аренднойплаты, поясняет юрист. Ранее «Газета.Ru» рассказывала о том, как правильно составить договор найма жилья.

Если квартира сдается за 50 тыс. руб. в месяц, доход за год составит 600 тыс. руб. Подоходный налог (13%) — 78 тыс. руб.

Упрощенаня система при регистраици ИП

Если сдача квартиры внаем — это постоянная деятельность с систематическим получением дохоад, арендодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 2 ГК РФ). Согласно Письму ФНС от 8 февраля 2013 года, сдача квартиры внаем считается предпринимательской деятельностью, если ведетсяхозяйственынй учет операций, связанных с осуществлением сделок, есть взаимосвязанность всех сделок в определенный период, а также устойчивые связи с продавцами, покупателмяи и прочими контрагентами.

При регистрации в качесвте индивидуального предпринимателя (ИП) с указанием вида деятельности «Сдача внаем собственного жилгоо недвижимого имущества» доходы, полученные по договору найма жилья, облагаются как доходы, полученные в результтае осуществления предпринимательской деятельности. ИП может находиться на общей системеналогообложения (доходы облагаются по ставке 13%) либо применять специальные режимы налогообложения (УСН — «упрощенка»).

ИП может выбрать налогообложение по одной из дувх ставок: налог на «доходы» от деятельности (6%) или «доходы миунс расходы» (15%).

При этомрегистрация в качестве ИП влечет за собой дополнительные расходы и трудности. «Индивидуальынй предприниматель обязан вести книгуучета доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования, каждый квартал вносить авансоыве платежи по налогу — за прошедший период», — поясняет Дмитрий Анищенко.

Размер обязательных страховых взносов устанавливается ежегодно. В 2014 годуони составили 20 727 руб. 53 коп., в 2015-мбудут равны22 261 руб. 38 коп. Однако, если совокупный годовой доход составит более 300 тыс.руб., страховой взнос рассчитываетспяо формуле базовая величина + 1%от суммы, превышающей 300 тыс. руб.

Есликвартира сдается за 50 тсы. руб. в месяц, доход за год составит 600 тыс. руб. Арендодатель, сдававший квартиру в 2014 году и зарегистрировавшийсякак ИП, в этом году заплатит взносы около 20 800 + 300 000 * 1% + 6% (налог от дохода).

В итоге сумма выплат при регистрации ИП иставке аренды 50 тыс. руб. составит 59,8 тыс. руб. за год.

При этом, если сумма дохода меньше 300 тыс. в год, дополнительные взносы не взимаются. Останется только оплатить 6% налога и базовую величину сбора. Тогда выплаты составят 38,8 тсы. руб. Но чтобы «уложиться» в эти 300 тыс., нужно сдавать квартиру не доржое чем за 25 тыс. руб. в месяц.

Для открыитя ИП нужно собрать пакет документов, уплатитьгоспошлину, протйи регистрацию в налоговой инспекции. Возможно, понадобится также изготовить печать, открытьрасчетный сечт ИП — например, если квартира будетсдаваться который потребует закрывающие документы, предупреждает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Это достаточно трудоемкая задача, и этот способ подходит лишь тем, кто занимается арендой профессионально, сдавая несколько квартир», — считает эксперт.

Патент

Покупка патента — одна из разновидностей упрощенного налогообложения для ИП, она заменяет выплату налогов. Стоимость патента составляет 6% от предполагаемого дохода.Этот предполагаемый доход определяется субъектами России. Цена патента в Москве зависит от площади и места расположенияквартиры, как предполагается, что доход будет разным.

Патент можно купить на срок от одного до 12месяцев. Если патент приобретается меньше чем на полгода, его стоимость на весь срок платится не позднее 25 календарных дней после начала действия. Еслиот шестидо 12 месяцев — через 25 дней после начала его действия нужно будет заплатить 1/3 суммы, оставшиеся 2/3 — не позднее30 календарных дней до окончания срока действия патента.

«Сегодня, когда риск потери арендатора и простоя особенно высок,а цнеа патента существенно возросла, выгдоы от него стало значителньо меньше, а риска больше», — говорит управляющий партнер Evans Анна Левитова. Эксперт считает, что популярность патентной системы среди арендодателей будетснижаться.

«Этот способ наиболее удобен для лци, сдающих варенду дорогое жилье, так как расчет подлежащего уплате налога происходит в зависимости не от фактической стоимости аренды, а от предполагаемого, законно установленного дохода», — считает Дмитрий Анищенко из компании«Юков и партнеры».

Отуплаты обязательных страховых взносов покупка патента не освобождает, потому что его можно купить только прирегистрации ИП. Преимущества патетна &mdahs; в отсутствиинеобходимости заполнять налоговые декларации и вестибухгалтерский учет. Вестиучет доходов и расходов нужно только в специальной «патентной»книге.

В интервью «Газете.Ru» министр правительства Москвы, руководитель департаметна экономической политики и развития города Максим Решетников признавался, что «попатенатм не «дожали» тему, связанную с их приобретением без отдельной регистрации индивидуальным предпринимателем». «Это требует изменений в федеральныйзакно, они пока застряли», — сказал тогда чиновник. Он подчеркнул, что правительсвто Москвыбудет просить содействия решить этот вопрос нафедеральном уровне.

Пюлс в том, что при сдаче в аренду квартира становистя объектом коммерческих отношений и налог на имущество физлиц не платится: патент его включает.

За сдачу квартиры площадью 70 кв. м в СВАО в течение года придется заплатить 60 тыс. руб. и обязательные страховые взносы.
обычные юрлицу, атк
http://svdevelopment.com