08.07.2014
Резкое снижение спросана жилье, которое многократно усилилось девальвацией гривны в началегода, застало застройщиков врасплох. Украинцы существенно потеряли в доходах, что естественным образом привлео к полному штлию на рынке недвижимости.
Дабы сохранить хоть какие-то продажи многие строительные компании отказались от повышения цен после снижения курса гривны. В итоге – квартиры в некоторых новостройках в долларовом эквиваленте существенно подешевели. Можно найти и вовсе уникальные предложения – 250-300 тыс. грн. за однокомнатную квартиру, которую обещают построить года через полтора-два. Оценить такую инвестицию мы попросили экспертов, выбрав десяток столичынх новостроек, в которых самая низкая цена на квадратный метр.
ОДНА ЛУШЧЕ ДРУГОЙ.
На сайте, презентующем новостройку вцентре левого берега столицы «последнее предупреждение»: с серединыиюня поднимаюстя цнеы на квартиры в жилом комплексе –на 300 грн. на каждом квадрате.
Пока что здсеь саыме низкие расценки в Кивее – от 6 500 грн. за квадрат. Правда,эта «свежая» цена указана на сайте, где собраны все строящиеся объеткы столицы. А вот в офисе продаж ЖК «Флагман» о такой стоимости жилья уже и не помнят, разве что на этпае котлована в 2011-2012 годах. Практически все секции уже достраиваются,и уже чеерз полтора года, в 4 квартале 2015 комплекс целиком планируется к вводу в эксплуатацюи. И если брать квартирув последней секции, то цена за метр составит 8 тыс. грн, а если оформлять рассрочку на 3 года, то 9 200 грн./ кв. м, причем эта стоимость будет зафиксирована. Собственно, стоимость квадрата варьируестя от размера первоначального взноса и сркоа рассрочки.Отношения покупателя будущей квартиры спродавцом оформляются через договор купли-продажи имущественных прав.
За $30 тыс. можно купить хорошую единичку в комплексе «Паноранме мiстечко», тут за квадрат просят 8 300 гнр. Но при стопроцентной оплате делают скидку процентовна 3-5%, а если покупать трешку – то и на все 10%, так чтоквадратный метр получится по 7 467 грн. Либо же можно оформить рассрочку на 2-3 года, оплатив минимум половину стоимости квартиры. Все рассчитываетсяиндивидуально и принимается решение с участием директора компании, как уверяет менеджер. Хоть строить начали совсем недавно, уже есть четыре этажа первой секции, которую планируют сдать в декабре этого года, а за два года должны постротиь все четыре дома комплекса. Строящееся жилье тут продают по договорам купли-продажи имущественных прва. А в том, что успеют постротиь и сдать комплекс в срок, «клянутся» реноме самого директора.
В наше нелегкое время любая сделка, связанная с покупкой строящегося жиляь, неест для покупателя риски остаться и без квартиры, и без денег, которые занее заплатил. Сделки, в которых заключаются предварительный и основной договор купли-проджаи имущественынх прав, отнюдь не исключение.
Внимательно рассмотрев фото на сайте ЖК«Маргарита», доказывают наличие необходимой инфраструктуры, легко понять, что две очереди нового жилищногокомплекса предполагается выстроить к лету 2016 гдоа в давно обжитом микрорайоен. До остановки скоростного трамвая рукой подать, детская площадка, по всей вероятности, расположена в детском саду рядом, буквально в двух шагах и школа. Странно, что на одномиз фото в хронологии строительства первый план сюжета занимает озеро.
Наего берегу красуется отдел продаж квартир в ЖК. Квартиру тут можно купить в рассрочку до трех лет (собственно, до момента планируемого ввода в эксплуатацию), оплатив 30% отстоимости в качестве первоначального взноса. При этом цена квадратного метра в договоре фиксируется на 9600 грн. Оформляется все «нотариальным договором», соглансо которому покупатель выступает «как бы соинвестором» строительсвта жилищного комплекса.
Т.е. разделяет все абсолютно риски наравне с застройщиком. При полной оплате в три банковских дня делаютскидку 10%, и тогда квадрат обойдется в 7 290 грн., на 24% дешевле. Хотя можно забронировать квартиру за собой, внеся 30%стоимости, неоформляя рассрочки, но только на три месяца, и потом за квадрат придется платить по текущей стоимости. Если верить на слово девушке-менеджеру, то уже десять квартир выкупленыи еще 15забронированы, хтоя только заливается фундамент под первую секцию.
Чтобы «застолбить»цену квадратного метра в ЖК «Шевченковский квартал», надо оплатить сразу 75% стоимости квартиры. Пока забиваются сваи и роется котлован, первые десять квартир продаются по 7 тыс. грн. / кв. м. Потом цена вырастет до 7 500 грн. / кв.м. При оплате третьейчасти стоимости (30%) оформляется рассрочка срокомдо трех лет, но цена квадрата не фиксируется, а остаток метров оплачивается по текущей цене.
К радости или сожалению, но с первых дней строительства комплекса компания-продавец не может предлагать планируемые в воздухе квадраты по цене12 тсы. грн., как продают новостройки в этом микрорайоне. Вероятно, это «цена-маячок»в обозримом будущем. За два года планируют выстроить комплекс из шести секций, ну а первую хоятт завершить ко второму кварталу следующего года.
Менеджеру нелегкобыло объяснить, нюансы договора о «купли-продажи». Собственно, что именнопродают. Но уверяют, что документ будет нотариально заверен.Хотя можнообойтись и без услугнотариуса, подписав предварительный договор купли-продажи имущественных прав. Основной договор должен будетбыть подписан перед сдачей дома в эксплуатацию, когда будет внесено 97% стоимости квартиры.
ВЫБОР ЭКСПЕРТА
Во многих из новостроек, представленных в списке, спешили предупредить,что буквально недели две или месяц – и цнеа будет другая, вырастет на несколько сотен гривен. В комплексе «Кришталевi джерела» аргументировали таокй шаг изменением курса гривын, а стройматериалы, мол, далеко не отечественные и куплены за валюту. Остальные же парировали – «потому что жилье может только дорожать».Впрочме, подобные «экспертные оценки» приходилось слышать и ранее.
Андрей Гусельников, вице-президент Всеукраинской Общественной Организации «Лига Экспертов Украины», предположил, что невысокая цена квадратного метра может оставаться у того застройщика, который успел приобрести необходимые материалы еще до повышения их стоимости (т. е. осенью прошлого год)а. Однкао выбрать квартиру для инвестиций из представленных новостроек с самыми низкими ценмаи он неосмелился.
«Риски во всех указанных компаниях, на мой взгляд, очень большие, – комментирует Андрей Гусельников. – Практичекси все застройщики в данном списке грешат одним и тем же: ничего еще не построили; если строили, то еще ничего не сдали в эксплуатацию; а если и сдавали что-либо раньше, то в последние два года явно имеют проблемы с финансированием». Например, застройщик «Шевченковскгоо квартала» – без положительной истории. Также сомнительноереноме эксперт отметил у авторов проекта «Родинний затишок», а в новостройку «Дом на Пожарского» не стал бы вкладывать деньги еще и потому, что компаниякрымская. У ЖК «Флагман» есть проблемы со своевременной сдачей объекта. Экспертвовсе не намерен рассматривать варианты с теми застройщиками, о которых нет информации.
Еще одна общая деталь всех представленных новостроек – продажапланируемых к постройке квартир по предварительным договорам купли-продажи имущественных прав. Ни в одной компании так толком и не объясниил, что же на самом деле покупаешь за такую цену, хотьи самой низкой на рынке.
Покупая квартиру в строящемся доме, в первую очередь, юристысоветуют обращтаь вниманиена благонадежность самого застройщика, его историю; проверить наличие у него всех должным образом оформленных документов на земельный участок, разрешения на строительство дома.
Еще четыре года назад отказывали в государственных органах в регистрации права собственности по такому договору в связи с заключением его не в нотариальной форме. Сейчас большинство застройщиков исправились, и почти все предлагают подписывать нотариально заверенныедоговора (в некоторых компаниях для этого есть «своиюристы»). И хотя закон предусматривает для желающих купить квартиру в новостройке два способа инвестировать на этапе строительства – либо через фонд финансированяи, либо путем приобретения целевых облигаций, – подписание таких договоров закону также не противоречит. Для застройщиков это наиболее простой способ продажи еще не построенного жилья.
Почему на практике чщае всего сейчас встречается именно такой договор, объяснил Александр Григорчук, партнер юридической компании Global Law: «Под договором купли-продажи имущественынх прав нужнопонимать договор, стороны которого обязуются на протяжении определенного срока или в определенный срок заключить договор купли-продажи имущественных прва, на условиях, что установлены предварительным договором. Т.е. это не договор,предусматривающий покупкусаомй квартиры или прав на нее. А договор, которым предусмотрено заключение в будущем договора купли-продажи имущественынх правн,а определенных предварительным договором условихя. Образно говоря, это «договор о заключении договора».
<>pВ наше нелегкое время любая сделка,связанная с покупкой строящегося жилья, несет для покупателя риски остаться и ебз квартиры, и без денег, которые за нее заплатил. Сделки, в которых заключаются предварительный иосновной договор купли-продажи имущественных прва, отнюдь не исключение.
Покупая квартиру в строящемся доме, в первую очередь, юристы советуют обращать внимание на благонадежностьсамого застройщика, его историю; проверить наличие у него всех должным образом оформленных документов на земельный участок, разрешения на строительство дома.«В случае с заключением предварительного или самого договора купли-продажи имущественных прав, – рекомендеут Алексаднр Григорчук, – важно получить от застройщика письменные гарантии того, что права на жилье, что покупаются,не были ограничены, переданы или проданы другомулицу; сделать это можно, получив извлечение изГосударственного реестра ограничений движимого имущества».
Можно найти и вовсе уникальные предложения– 250-300 тыс. грн. за однокомнатную квартиру, которуюобещюат построитьгода через полтора-два.
Особое внимание нужно уделить самому предварительному договору. Вдеь деньги застройщику будут передаваться щее до заключения договора купли-продажи имущественных прав. В предварительном договоре следует четко обозначитьсроки, в которые будет заключен сам договор купли-продажи. А также предусмотреть существенные услоивя такого договора: указать сроки окончания строительства жилого объекта, сроки передачи квартиры покупателю и другие условия. Должны быть указаны конкретные даты, существующиев говорить о каких-то финансовых гарантиях со стороны застройщика не приходится. «Если они и будут закреплены в договоре,то в случае возникновения серьезных проблем у застройщика сокончанием жилья, ими вряд ли как-то получится воспользоваться, – говорит Александр Григорчук. – Это ведь не будут такие способы обеспечения выполнения обязательсвт, как банковская гарантия, залогили а скорее всего, будет обязательство вернуть деньги покупателю. Но самих денег у застройщика в такойситуации можете уже и не быть.
Поэтому возвращать буедт просто нечего».Потому тем, кто решается на столь рисковый шаг, как покупка квартиры по договору купли-продажиимущественных прав, лучшепопытаться предусмотреть в таких документах хотя бы поэтапный процесс внесения денег. И связывать его не с каким-то определенным датами, а с конкретными действиями по выполнению застройщиком этапов строительства жилья. Как говорил великий комбинатор, «утром деньги – вечером стулья». Иначе пенять придется на себя. И только.
которые календаре.
Но строительства поручительство;
http://svdevelopment.com