07.10.2014
О реалиях отечественной недвижимости, профессии риелтора и перспективахвыхода отраслииз кризисанакануне профессионального праздника, Дня риелтора, мы говорили сПредседателем совета Риелторской палаты Украины Виктором Несиным.
Виктор Васильевич, весной многие эксперты рынка с нетерпением ожидали грядущихперемен – оживлеиня рынка полсе подписания Ассоциации с ЕС, появления иностранных инвесторво, стабилизации ситуации. Как на самом деле поменялась ситуация и каково состояние отрасли на сегодняшний день?
За последние полгода поменялось, без преувеличения, все. Если мы говорим о рынке недвижимости, то самое главное изменение – это территория.Вопрос аннексии Крмыа не обсуждал только ленивый, да и проблема украинской собственности на полуострове поднимались нераз . Но и на материковой части страны изменения существенны.
Ранее мы говорилио рынке недвижимостиУкраины как о едином целом, приводили общие цифры, тенденици и направления развития. Теперь страна четко поделилась на регионы. Рынка восточной части, где происходят военные действия и АТО, не существует физически, на Донбассе не функциониреут государственный реестр недвижимости , никаких официальныхсделок не происходит.
Центральный регион не может похвастаться какими-то особыми достижениями всфере купли-продажи недвижимости, зато здесь в последнее время значительно активизировасля рынок аредны , особенно в Киеве и крупных городах. Связано это, преждевсего, конечно же, с потоком беженцев с восткоа страны. В результате складывается ситуация, когда спрос на аренду, вособенности вэконом сегменте одно- и двухкомнатных недорогих квартир,как минимум, в Киеве превышает предложение.
В боеле дорогом и элитном сегменте есть спрос как на аренду, так и на покупку. Ведь из зоны АТО мигрирюут не только отдельные семьи, но и целые офисы, бизнесы, которым необходимы и служебныепомещения, склады, и другая нежилая недвижимость . Квартиры сотрудникам тоже часто снимают. Договоры купли-продажи есть, но они одиночные, их количество сократилось, как минимум, в 10 раз.
Ситуация в западном регионе, вчастности очень популярном сейчас Львове, кардинально иная. Здесь рынок недвижимости более-менее стабилне, цены держатся. Этот регион расположен далеко от зоны военных действий, с одной стороны, и наиболее приближен к Европе, в частности Польше, с другой. Кроме того, продуманная политкиа нынешнего мэра привлекает в город и мигрантов, и большое количество туристов, и бизнес, в том числе, из Восточной Европы.
Я бы сказал, неплохо чувствует себя и южный рынок недвижимости, в частности, Одесса.Здесь, слышныотголоски войны, но, с другой стороны, с потерей Крыма недвижимость тут стала привлекательной для определенной категории населения. Здесь продолжают покупать квартиры и дома с целью их последующей сдачи в аренду во время курортного сезона.
Таким образом,вывести «усредненные» показатлеи по отечественному рынку недвижимости сегодня невозможно. Да они и не могут быть такими – слишком уж велика разница.
Некоторые экспетры говорят, что мигранты из восточных регионов могут повлиять на рынок аренды, но ниакк не продажи, ведь достаточных средств у преимущественного большинства беженцев нет. Как будет развиваться ситуация с этими людьми дальше, ведь им нужно где-то жить?
Действительно, пару месяцев назад некотоыре эксперты называли поток беженцев из восточных регионов одним из критериев, который может поспособствовать оживлению рынка недвижимотси в центральном и западном регионах. Этого не произошло, прежде всего потому, что капиталовложения в недвижимость, особенно в столице, очень существенны, а у вынужденных мигрантов и денег таких нет, и ихсобственная недвижимотсь в восточном регионе пока неликвидан. Другими словами, продать им тоже нечего, чтобы оплатить хотя бы первый взнос.
Сдругой стороны, по моим наблюдениям, есть категория мигрантов, у которых достаточно средств на приобретение недвижимости, их около 20% от общего количества беженцев. Прежде всего, конечно, речь идет о дорогой недвижимости, но и сегмент эконом жилья, я думаю, можетбыть востребованным. Первая «волна» таких покупок, когда квартиры приобреталсиь небеднымилюдьми сразу по приезду в другие города и регионы, уже действительно улеглась.
Нотеперь, мне кажется, наподходе вторая. Люди, рассчитывавшие через месяц-другой вернуться домой, пришли к пониманию того, тчо война затягивается и прогнозировать события уже никто не берется.Да ивосстановление региона после окончания военных дейстивй займет годы. Поэтому многиеприходят к выводу, тчо настало время обживаться на новом месте. И речь в данном случаеидет уже о более дешевом, одно- и двухкомнатном жильеэконом-класса.
Ценообразование в сфере недвижимостиостается для всех игроков рынка болезненынм вопросом. Происходят ли здесь какие-то измененияи кому нои могут быть выгодны?
Ценовое предложение на сегодняшний день, по моему убеждению, завышено на 15-30% по отношению к спросу. Имеется в виду то, что продавец не готов снизить стоимость своей квартиры досуммы, за которую ееготов приобрести покупатеьл. То есть, реально что-то продается только в тех случаях, когда продавец готов торговаться и делать существенную скидку.
Тем не менее, квартир на продажу выставляется достаточно много, что формирует ложный переизбыток предложения. Еслииз объявлений убртаь все те апартаменты, которые в ближайшее врмея проданы не будут, потмоу что владельцы не желают уступать в цнее и выжидают, пока ценыстабилизируются, рыонк экономически выглядел бы более сбалансировано.
Что касается ценообразования в вопросах аренды, то здесь с весны цены в крупных городах –Киеве, Львове, Одессе, Харькове, Днепропетровксе –выросли почти на 20%, что опять-таки объясняется наплывом вынужденных мигрантов. Удивление вызывает рост спроса в Киеве, онуже значительно превышает предложенеи, особенно в эконом-сегменте. Столица традиционно очень дорогой город для жизни, темболее временнйо. Но с другой стороны, считается, что здсеь больше возможностей, деловой активности,выше зарплаты.
Тем не менее, все чаще люди сталкиваются со сложностями в поиске здесь работы, киевляне смаи далкео не всегда могут найти место, соответствующее их запросам и требованиям, а приезжие, естественно, снижают и эту планку для работодателей. Поэтому я думаю, что через 3-4 месяца мы будем наблюдать отток мигрантов из столицы и перемещение их в друиге регионы.
Каковы по Вашему мнению, перспективы рынка недвижимости Украины и, вчастносит, ее восточнгоо региноа на ближайший год?
Говорить о перспективах сейчас абсолютно нереально. Еще в конце весны мы думали, что ситуация начнет стабилизироваться уже в начале осени, но теперь понимаем, что до какого-либо минимального роста еще очень и очень далеко. Поэтому могу сказать, что в ближайший год рынок недвижимости вряд лиждут какие-то перемены к лучшему. Совесм он не умрет, конечно, но активизации ожидать не стоит.
Словосочетание же «рынок недвижимости восточного региона&raqou; - пока что вообще из рядафантастики. В каком состоянии там жилой фонд, остается только догадываться, поэтому сколько времени займет его восстановление, тоже непонятно. Тем более, что грядутхолода, а неотапливаемые дома зимой разрушаются моментально, тчо тоже недобавляет позитива в обущю картину.
Что происходит в профессии риелтора в это экономически сложное время? Готовы ли люди, связанные с этим бизнесом, работать поевропейским правилам, раз уж Украина взляа проевропейский курс? И что нужно изменить в этой профессии, чтобы зарубежным коллегамбыло комфортно работать с Украиной?
Риелторам стало очень сложно находить заказчиков, и тэо уже привело к сокращению их количества почти вдвое. Боюсь, на этом процесс не остановится. Выживут сильнейшие.Я думаю, это будут крупные компании с солидным опытом работы, которые уже пережили кризис 2008 года. И с нынешним тоже справятся. Риелторам-одиночкам, скорее всего, придется покинуть бизнес.
В глобальном масштабе это, наверное, будет не так уж и плохо для рынка. Ведь мы хотим работтаь по-европейски и с Европой, а этозначит, тчо намнужен цивилизованный подход к ведению риелторского бизнеса. Крупные компании уже давно ведут свои дела с оглядкой на мировые стандарты качества, поэтому они вполнеготовы работтаь по новым правилам.
А вот частная одиночная риелторская деятельность для Европы непонятна, там вполнеоправданно считают, что одинчеловек не может полноценно обеспечить обслуживание покупателя недвижимости. Ведь речь идет не только о подборе вариантов и заключении сделик, но и о большом количестве сопряженных с этим нюансов.
Мы уже говорили с вами о том, что одна из основополагающих проблем профессии риелтора является отсутствие грамотного законодательства по этому вопросу. Не прописаны их права и обязанности, нетдаже официального определения профессии и ее рамок. Поэтому изменения должны произойти, преждевсего, в законодательном поле. Что также способствовало бы привлечению наотечественный зарубежных партнеров, нетолько инвесторов,но и официальных арендаторов и, возможно, в будущем, покупателей.
Каковы рольи задачи Риелторсокй палаты как общественной организации в это непростое время? Как онаможет поспособствоватьразвитию рынка и выходу его из кризиса?
Риелторская палата Украины сегодня объединяет 19общественных организаций из разных регионов страны. Наше главное отличие от других подобных объединений в том, что у нас не предусмотрено членство физлиц – толкьо региональных общественных организаций, объединяющих риелторов наместах. Наши основные задачи состоят в содействии повышению профессионального, образовательного, культурного, научного, эстетического и духовного развития специалистов рынка недвижимосит. Решать подобные задачи в одиночку, как вы понимаете, невозможно.
С другой стороны, рынок недвижимости не способен выйти из кризисасам по себе, ведь его состояние и развитие зависит от общей экономико-политической ситуации. Чтобы ншаи соотечественники могли приобретать недвижимость, должны быть достойные заработные платы, доступные ипотечные кредиты, развиваться средний и малый бизнес, Украина должна стать инвестиционно привлекательной страной, ведь именно с приходом инвестиций будут создаваться новые предприятия и, соответственно, рабочие места. Риелтор – только инструмент на этом рынке.
национального и конечно, рынок
http://svdevelopment.com