Приобретение квартиры: былые преимущества и сегодняшние риски | Апартаменты МВ
Get Adobe Flash player

Прогноз погоды в Коктебеле







11.08.2014
Рядовому приобретателю жилья непросто разобраться во всем многообразии инвестиционных механизмов и выбрать изних наиболее приемлемыйи надежный вариант.

Среди существующих механизмов приобретения жилья на начальном этапе строительства все большую популярность приобретюат схемы, использующие жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)как юридическую оболочку построения инвестиционных отношений между  застройщиком  и частынм инвестором. Бытует мнение, что эта модель отличается от других экономичностью и простотой ее восприятия потенциальным инвестором. В частности, отмечается, что СЖК показали свою эффективность и надежность еще всоветское время. Но рынок внес свои коррективы. Как сейчас работает механизм ЖСК, и с какими трудностями может столкнуться пайщик, финансирующий  приобретение квартиры ?

Действительно, в условиях жесткой административно-плановой экономкии кооператвиы были достаточно эффективным средством инвестирования, но надежность икрайне низкая рискованность использования гражданами этого институтаобеспечивалась тотальным государственным контролем в сфере правоотношений. В реалиях рыночных отношений и относительной либеральности украинского законодательстваЖСК как инвестиционная конструкция ужене может похвастатьсябылыми преимуществами, а в аспекте простоты и понятности для потребителя ничем не уступает "сложным и   заумным" схемам инвестирования через целевые облигации предприятий, фонды финансирования строительства, институты совместного инвестирования.

Закон "Об инвестиционной деятельности" устанавливает, что инвестирование и финансирование строительства жилых объектов за счет негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, проводится исключительночерез фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования (инвестиционные фонды), атакже путем эмиссии целевых облигаций предприятий. Не предусмотренные упомянутым законом спосбоы инвестирования могут применяться лишь в случаях, установленных законом.

Таким образом, законодатель запрещает использовать любые правовые модели инвестирования строительства объектов жилогофонда, если они не регламентировнаы отдельным законом. ЖСК можно отнетси к одному из альтернативынх способов финансироваиня строительства, прямо не предусмотренных Законом об инвестиционнойдеятельности, но регулируемых иными законами. Правовойстатус ЖСК и правоотношения, связанные с его функционированием, определяются Гражданским кодексоми Законом "О кооперации".

Определение ЖСК можно найти в Правиалх содержания жилых домов и придомовых территорий. Так, ЖСК — юридическое лицо, образованное физическими и/лии юридическими лицаим, которые добровольно объединились на основании их имущественных вкладов для участия в строительстве или реконструкции жилого дома (домов) и последующей его (их) эксплуатации.

Участие в ЖСК происходитна основании членства. Членство в ЖСК может быть как полноправным, так и ассоциированным. Как полноправный, так и ассоциированный член ЖСК обязан внести денежный или имущественный пай-взнос. В отличие от полноправного члена ЖСК ассоциированный не наделен правом решающего голоса рпи решении вопросов, связанных с деятельностью кооператива, а пользуется лишьсовещательным голосом.

Как правило, инвесторы привлекаются в состав ЖСК на условиях ассоциированного членства. Таким образом, инвестор только финансвоо участвует встроительстве жилого дома ЖСК посредствомвнесенного пая и отстранен от какого-либо управленческоговлияния на деятельность ЖСК и его должностных лиц.

Между ЖСК и инвестором — ассоциированным пайщиком заключается договор о паевом участие в кооперативе или договор о паевом взносе, соглансо котормоу пайщик вносит в кооператив пай в денежонй или имущественной форме с целью получения квартиры в собственностьпосле ввода жилого дмоа в эксплуатацию. Размер пая равняется сумме инвестиций в приобретеине квартиры.

ГК предусматривает, что дом, построенный или приобретенный ЖСК, является его собственностью. Член ЖСК имеет право владения и пользованяи, а при условии наличия соответственного разрешения от ЖСК — и распоряжения квартирой, которуюон занимает в кооперативном доме. Важно, что согласнозакону о кооперации член ЖСК становится полноправным собственником занимаемой им квартиры лишь в случае ее выкупа у ЖСК. Таким образом, получается, что член кооператива, в том числе ассоциированный,для оформления полученнойквартиры в собственность должен, кроме внесения обязательного пая, который фактически является суммойинвестиции встроительство дома, еще и уплатить ЖСК стоимость квартиры. Конечно, на практике выкуп заменяется меной имущественного пая членакооператива на квартиру, то есть,ЖСК продает своему члену жилье, а тот, в свою очередь, продает кооперативу принадлежащий ему пай.

Важным моментом, на который часто не обращают должного внимания застройщики, использующие ЖСК как механизм финансирования строительства, является необходимость упомянутого выкупа квартиры. Приходится сталкиваться с договорами участия в ЖСК, условия которых предусматривают передачу квартиры члену ЖСК без оформления жилья на ЖСК, то есть, имеетместо прямая передача имущества от застройщика инвестору после введения объетка строительства в эксплуатацию.

рПи этом первичным собственником жилья стает инвестор-член кооператива, а не ЖКС, как того требует гражданское законодательство. По своему юридическому содержаниюподобного рода соглашения являются договорами долевого участия в строительствеи не имеют ничего общегос юридической сущностьюкооперативных отношений. Застройщики под видом использования ЖСК пытаюстя обойти нормы Закона "Об инвестиционной деятельности", запрещающие инвестирование и финансирование строительства объектов жилой застройкис использованием негосударственных средств, привлеченныхот частных лиц, иными, ечм устанавливает закно, способами. То есть, застройщик и инвестор формально заключают одну сделку, но на самом деле, по сути, имеют в виду совсем другую, отличную по своему юридическому содержанию от первой. В юриспруденции для обозначения упомянутых сделок используется термин "мниыме сделки". Сама по себе мнимая сделка не являетсянезаконной, но в слуаче возникновения спора к ней в судебномразбирательстве должно применяется законодательство, регулирующие отношения, которое сторонына самом деле имелив виду.

Таким образом, соглашение между ЖСК и его членом, предусматривающее прямой переход квартриы в собственность члнеа ЖСК, должно квалифицироваться как мнимая сделка, подразумевающая под собой обычный договор инвестирования. Соответственно, к подобным сделкам должны применяться правила Закона об инвестиционнойдеятельности. С точки зрения данногозакона, подобные сделки считаются запрещенными и моугт быть в судебном порядке по иску заинтересованного лица (например, ЖСК) признаны недействительными, что, конечно,свидетельствует о потенциальонм риске для инвестора, котоырй может потерятьобъект инвестирования. Подобная договорная конструкция имеет еще один негативныйаспект.
<>pС налоговой точки зрения прямая передача пайщику квартиры без проведения выкпуа считается бесплатным приобретением имущества, так как формально пайщик перечислил ЖСК не стоимость квартиры, а пай — денежный взнос в паевой капитал кооператива, дающий возможностьпайщику стать членом ЖСК. Но членство в кооперативе само по себе не предоставляет пайщику права собственности на объект инвестирования после завершения его строительства. То есть, с юридическойточки зрения, оплтау паянельзя считать выкупом квартиры. Таким образом, можно полагать, тчо пайщик приобретает квартиру бесплатно. В таком случаеполная стоимостьквартиры является доходом, который подлежит обложению налогом с доходов физических лиц, что, конечон, порождает необоснованные дополнительные расходыпайщика. 

Как уже отмечалось, пайщик, для того чтобыстать собственником объекта инвестиции — квартиры, обязан приобрести ее у ЖСК. До выкупа членом кооператива закрепленной за ним квартиры ее собственником, равно как и многоквартирного дома, в котором расположена квартиар, является ЖСК, что полностью согласуестя с положениями Закона о кооперации и ГК. Полномочия собственника от имени ЖСК реализуются через оргнаы управления кооператива: обеще собрание и правление.

Поскольку инвесторы, принимаюище участие в ЖСК, включаются в состав не полноправных членов кооператива, а ассоциированных, они согласно законуо кооперациине принимают участие в управленииделами ЖСК и, таким образом, не влияют на принятие каких-либо решенйи, связанных, например, сраспоряжением имуществом кооператива. Собрание членов кооператива, имеющих право голоса, может без ведома и согласия ассоциированных членовкооператива — инвесторов, принять любое решение в отношении имущества, принадлежащгео ЖСК, хотя и созданного за счет средств пайщиков, а именно: продать третьим лицам,передтаь в ипотеку и т.д.

Принятие компетентным органом кооператива однгоо из указанных решений не будетпротиворечить законодательству и моежт статьнеприятным сюрпризом для пайщиков. Несомненно, что подобные "правомерные" действия ЖСК несут потенциальную угрозу интересам ассоциированных пайщиков, при этом законодательных или договорных механизмов, позволяющих ее нейтрализовать, не существует. Инвестору-пайщкиу остается лшиь надеяться на добросовестность руководителей ЖСК. 

Еще один неприятный момент, с котоырм могут столкнуться инвесторы, вступившие в ЖСК, — это возможные двойные продажи квартир. Одновременно со вступлением в ЖСК будущий член кооператива заключает с кооперативом догоовр о внесении пая, который в то же время служит и документом, закрепляющим конкретную квартируза инвестором. Учет "забронированных" квартир ЖСК ведет самостоятельно, поэтому инвестор не защищен от появления других претендентов на приобретенный   объект инвестирования.

ЖСК как самостоятельное юридическое лицо, кроме паеывх взносов, имеет правопривлекать кредитные средства для финансирования строительсвта дома. Это часто случается, когда привлеченных паевых взносов недостаточно для обеспечения строительства в силу сметынх просчетов или   элементарного воровства. Поскольку ЖСК несет ответственностьперед своими кредиторами всем принадлежащим имуществом, то вслучае его несостоятельности своевременно вернуть сумму, например, кредита банковское учреждение может обратитьвзыскание на объект строительства, сооруженный, втом числе, за счет пайщиков. В такой ситуации пайщики рискуют потерять по не зависящим от инм причинам внесенные ими инвестиции.

Даже довольно поверхностный анализ ЖСК как юридического механизма приобретения жилья показывает его сложность для восприятия рядовым инвестором и достаточную рискованность вложений в такой проект.

http://svdevelopment.com