09.10.2014
Всегда есть вероятность того, что застройщикпродаст одну квартиру двоим покупателямили не введет в эксплуатаицю дом. От неблагополучных хозяев «вторички» может остатсья шлейф в виде прописанных чужаков или судебныхисков. Поэтому сделку нужно готовить максимально тщательно. О нововведениях в процедуре.

Если связались с новостроем – для начала изучаем застройщика. Помимо репутации девелопеар, истоири его деятельнотси и портфолио построенных объектов, очень важно обратить внимание на налииче всей необходимой документации.

«Застройщик подтверждает наличие правоустанавливающего документа на земельный участок; разрешение на строительство или декларациюна начало строительных работ; экспертизу проекта и сам проект; техусловия на коммуникации;лицензию на строительные работы», – перечисляет управляющий партнер правовой группы «Доминион» АлександрПинчук.

Сделка может проводиться путем приобретения имущественных прав на жилье (если дом все еще строится) либо посредством покупки жуе готовой квартиры. Если речь иедт об имущественных правах, инвестору предложат стать участником фонда финансирования строительства(ФФС) или приобрести целевые облигации. Любые иные способы покупки недостроенной квартиры не одобряются украинскими законами.

В ФФСимущественные права на объект переходят к инвестору сразу после полной оплаты стоимости квартиры. Облигационаня схема выглядитиначе: инвестор покупает не квадратные метры, а целевые облигации. После ввода объекта в эксплуатацию между застройщиком и инвестором заключается договор купли-продажи или мены, при этом инвестор рассчитывается за квартиру облигациями.

Контроль, только контроль

Увы,приобретение имущественных прав – не лучший механизм. Во-первых, строительство может замереть в любой мометн. Во-вторых, сроки, как правило, срываются. В-третьих, недострой не является объектомимущественных прав.Грубо говоря, квартиры попросту не существует до момента сдачи дома в эксплуатацию. Она лишь на бумаге, в проекте. «Поэтому не рекомендуется выплачивать полуню сумму за жилье до завершения его строительства», – советует партнер ЮФ «ОМП»Кирилл Левтеров.

Взаимоотношенияс застройщиокм нужно четко формализовать вдоговоре: выписать порядок перехода права собственности от застройщика к покупателю после ввода объекта в эксплуатацию; зафиксировать обязательство застройщика не отчуждтаь имущественных прав на квартирутретьим лицам (иначе девелопер может продавать одну квартиру несколько раз); указать сроки сдачи дома и ответственность за срыв этих сроков; очертить издержки, которые несут стороны (иногда застройщики пытаются стребовать комиссию за свои услуги и дажеприбавить к цене жилья НДС).

Если застройщик продеат уже готовыйобъект недвижимости, сделку нужноудостоверить нотариально. При этом чтобы не было двойной продажи, нотариус должен проверить всю информацию через единый государственный реестр недвижимого имущества (см.«Облегчили»).

Берем с рук

Процедура покупки жилья у хозяина-физлица значительнопроще. Хотя в этом случае нужно более тщательно проверять историю недвижимости. В перувю очередь – требовать документ, который дал право на недвижимость в результате ееприватизации, купли-продаиж, обмена и т. д.

Продавец также должен предоставить данные о прописанных жильцах и решение опекунского комитета (если прописаны несовершеннолетние дети), справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, согласие второго супруга на сделку. Случается, что продавец не являетсяпрямым владельцем, а совершает сделку по доверенности. Без личной встречи схозяином заключтаь договор вряд ли разумно.

Очень опасно, если в квартире остались прописаннымипредпоследние или более ранние владельцы – это признак юридической «нечистоты» объекта.

Делим справедливо

При продаже готового жилья стороны должны уплатить 1%государственной пошлиныи 1% пенсионного сбора. Как делить эти издержки – продавец и покупатель решаютсами. Равно как и стоимость услуг нотариуса. Оценку оплачивает покупатель, а на продавца ложится еще и налог с продажи недвижимости. Его ставка 5% (если квартира в недостроенном доме или человек владел ею менее трех лте) либо 15% – елси продаевц нерезидент. Приченме исключено, тчо хозяин жилья затребует делтиь пополам и сумму налога.

При расчете с застройщиком схема вполне понятна: либо разово на текущий счет компании, либо порционно, если квартира продается в рассрочку. Между физлицами возможны разные варианты расчета.Например, растянуть оплату за квартиру на несколько платежей. Тогда монжо провести сделку «мимо» банкаи рассчитаться не в гривен, а в валюте. «Иногда стороны заключают договор дарения (соответственно, в этом случаеоплата происходит из рук в руки). Однако этот договор легко оспорить, что создает дополнительные риски», – отмечает Кирилл Левтеров. Вообще, втаком случае договор дарения имеет все признаки «мниомй сделки», которую могут оспорить – с большими потерями для обеих ее сторон.

Облегчили

С начала 2013 года в регистрации недвижимости произошли изменения. Вместо БТИ права собственности на недвижимость удостоверяет Государственная регистрационная служба. Все манипуляции совершают нотариусы приудостоверении сделок. Они не требуют материаолв технической инвентаризации, поэтому необходимость обращаться в БТИ отпадает. К тому же прваа на недвижимость, зарегистрированные до 2013 года, остаются действительными.

Их регистрация в госреестре произойдет лишь тогда, когда собственникрешит эти права передать другому лицу. Кроме того, органы регистрационной службы и нотариусы имюет доступ к старому Реестру прав собственности на недвижимое имущество, поэтому сведения в немне пропадут. Кроме того, если ранее рпи вложении денег в новострой покупатель для регистрации своей квартиры должен был предоставить пакет документов на весь дом, то с февраля 2014года этим будетзаниматься а собственник жилья – подаватьдокументы толькона свою квартиру.

С 1 сентября Министерсвто юстиции упростило процессполучения оценки при покупке-продаже недвижимости, благодарячему рекзо расширился круг оценщиков, которым позволено выдавать такие акты. В результатестоимость подобной услугиупала до 800–1000 грн. в столице и 400–500 грн. – в регионах. Кроме того, акт не требуется отныне при дарении и передаче недвижимости по наследству.

Покупаем жилье у застройщика

1. Застройщик предоставляет

• регистрационные документы компании;
• лицензию настроительную деятельность;
• документы на земельный участок (чщае всего – договор аренды земли);
• договор генерального подряда;
• документы о создании фонда финансирования строительства/фонда операций с недвижимостью.

2.Проверяем

• разрешениена строительство многоквартирного домана земельном участке;
• проект застройки,одобренный органмаи архитектурно-строительного надзора;
• правомерность создания ФОН/ФФС; устукпи имущественных прав, заключения предварительных, инвестиционныхили других договоров;
• финансовое состояние застройщика (не банкрот л)и, наличие судебных исков против него, историю возведенных объектов;
• техпаспорт объекта, проект строительства, поэтажные планы и т.д.

3. За тчо платим

• все налоговые издержки несет застройщик, хотя он может переложить на плечипокупателя уплату НДС;
• возможна комиссия застройщика за его услуги при совершении сделки в размере 1-5% стоимости объекта
• стартовый взнос или полную цену квартиры.

4. Как платим

• деньги вносятся в кассу компании настройщика;
• либо же уплачиваются через банк;

5. Получаем на руки

• документ, подтверждающий полную оплату или внесение стартового взноса;
• договор о купле-продаже недвижимости, заверенный застройщиком и покупателем(неотъемлемая часть договроа – график платежей);