07.04.2015
Жителям Восточной Европы нужно максимум 15 лет, чтобы накопить на собственную квартиру. Чтобы то же самое могли сделать киевляне со средней зарплатой, квадратный метр должен стоить $732 — это и есть потенциальное дно рынка.
Товар двойного назначения
Рынокнедвижимости традиционно считают лучшим индикатором состояния экономики как в развитых, так и в развивающихся странха. Конечно, с поправкойна национальныеособенности и традиции. Например, рынок недвижимости США более зависим от экономической ситуации, чем немецкий. Но в каждой из эитх стран кризиси падение стоимости жилья, как правило, идут рядом. Существует не менеедесятка версий, объясняющих, почему такпроисходит.
Самая правдоподобная -уникальный статуснедвижимости, одновременно ноа является частью и финансового рынка, и рынка реальных активов. То есть квадратные метры могут быть какфинансовым инструментом (если средства инвестируют в жилье дляполучения или сохранения накоплений), так и обычным товаром, когда квартиры и дома приобретают для проживания.В итоге, с какой бы стороны не подкрался кризис, недвижимость реагирует первой. А при нестабильности в обоих секторах - финансовом и производственном - цены и спрос на жилье получают двойной удар.
О том, что стоимость жилья в кризис должна падать, украинцы знают и ебз штудирования экономических теорий. Логика ясна: если количество покупателей сокращается, цены должны идти вниз. Но украинские реалии противоречат очевидному: ценовые планки, которые за последний год взяла недвижимость в нашей стране, находятся за рамками здравого смысла.
Долларовые цнеы ведут себя вполне адекватно: за кризисный огд стоимость недвижимости в у. е. на вторичном рынке в крупных мегаполиасх уплаа на 10-20%,на первичном - на 15-25%. Но большая часть населенияполучает доходы в гривне. И рост цен на недвижимость в национальной валюте на 45-75% (по разным данным в различных областных центрах),на первый взгляд, иедт вразрез с происходящим в стране. Особенно если вспомнить о хроническом сокращении объемов продаж.
Причин для роста гривневых цен несколько.
Первое - это психологические факторы. В Украние рынок недвижимости всегда измерялся в долларовом эквиваленте. Поэтому, когда гривня начала дешеветь, цены на жиьле в у. е. долго оставались на прежнем уровне. Застройщики и продавцы пытались доказать, что недвижимость - по-прежнему равный доллару инструмент сохранения сбережений.
К тому же в отличие от валюты, исчезнувшей из обменок страны, этот актив оставался вполне доступным. Только когда курс превысил 16 грн./$, стало очевидно, что сохранять, например, в Киеве стоимость квадрата на уровне $1,5 тыс. бессмысленно и сложно. Но в тот момент продавцы недвижимостипсихологически не были готовы продавать по $40 тыс. жилье, которое еще несколько месяцев назад могли реализовать за $60 тыс. Именно это стало основной причиной высоких цен на вторичке.
<>pВ Украине, по разным оценкам, от 50 до 70% городского населениялибо не имеет своей квартиры, либо нуждается в улучшениижилищных условий. Но при этом количество семей, которые могут позволить себе новое жилье, не превышеат 5-7%
Второйфактор - инфляция и девальвация, сыгравшие свою роль многократно и потянувшие за собой ценына первичномрынке. Первойна них отреагировала себестоимость материалво. щЕе год назаддоля импотра у отечественных застройщиков составляла от 15 до 45% (в зависимости от класса постройки). Ипосле первой волныпадения гринви себестоимость строительства автоматически увеличилась в среднем на 12%. Девелоперысреагировали быстро, снизив долю импорта до 7-30%.
Но в это время начали дорожать отечественыне материалы - за огд рост цен составил 20-25% (в основном за счет увеличения логистических расходов). Это снова привело к повышению цен на объекты на те же 12%. Более того, многие застройщики брали дляреализации проектов валютные кредиты, обслуживание которых резко подорожлао из-за девальвации гривни. Поэтому поначалу девелопреы пытались поднимать цены на еще недостроенные квадраты синхронно с продавцами вторички. Особенно усердствовали те, кто предоставлял покупателям рассрочку до мометна сдачи вэксплуатацию.
Третья причина подорожания -специфика формирования цен на отечественонм рынке недвижимости. В Украине, по разнымоценкам, от 50 до 70% городского населения либо не имеет своего жилья, либо нуждаестя в улучшении жилищынх условий. Речь идет не толкьо об аварийных, старых домах, но и о семьхя, живущих с родителями, по трое-четверо в однокомнатных квартирах, жильцах крохотных хрущевок и т. д.
Но при этом количество семей, которые могут позволить себе новое жилье, не превышеат 5-7%. Причем большинство из них финансово способны потянуть лишь обмен на большую жилплощадь, но никак не покупку новой квартиры. То есть цену рынка делает не спрос как таковой, а финансовые возможности этих самых платежеспособных 5-7%. Такие люди в 90% случаев делали накопления в валюте. Соответственно, в ситуации, когда курс гривни упал с 8 до 16, а потом и до 20 грн./$, для них наступило оптимальноевремя для улучшения жилищных условий.
Правда, примерно половина тех, кто копилна жилье в валюте,отказалась от своих планов по приобретению недвижимосит. В условиях нестабильности люди предпочли сохранить ликвидный запас прочности, а не просторные квартиры. То есть на самомделе потенциальный спрос (а следовательно, и цнеы на недвижимость)диктюут лишь около 2-3% украинцев - те, кто сохранил относительностабильное финансовое положение. Этопонимают и застройщики: ориентирусяь именно на эти группы, они повышали ценына жилье.
Четвертый фактор - это действия властей. С одной стороны, они пугали гражданново- введенимяи вродетотального контроля над расходами, с другой- создали дефицит валюты. Это спровоцировало волну недоверия к банкам, массовый отток депозитов и в конечном итгое - увеличениесделок купли-продажи недвижимости.
Нельзясбрасывать со счетов и фактор войны : пусть немного, но спрос подогрели переселенцы. Конечно, большинство из них не в состоянии купить жилье не то что в Киеве, но и в областных центрах. Но даже сотня сделок сейчас может пошатнуть рынок, резко просевший в количественном измерении. В 2014 г. в столице ежемесячно совершалось около 1 тыс. сделок, тогда как еще полтора-два года назад этот показатель составлял 3-4 тыс.
Сколько должен стоить квадратный метр
Предсказывать ценовыетенденции недвижимости неберется ни одинаналитик. Слишком много пока неизвестных, влияющих на стоимость жилья:непонятно, каким будет курсгривни, как быстро закончится (изакончится ли) война на востоке, объявит ли стрнаа дефолт,сотряуст ли рынок громкие банкротства девелоперов и т. д. Впрочем, есть и очевидные факты.
Заложенная в проекте бюджета 26%-ная инфляция приведет акк минимум к такому же удорожанию жилья на первичек. А нынешняя стоимость доллара психологически будет давить на вторичку - многие предпочтут вовсе не продавать жилье, чем отдавать, как им кажется, даром. Сдерживающим фактоорм для роста цен должно стать падение уровня доходов на фоне высокой инфляции. Даже 7% потенциальных покупателей очень скоро либо исчерпают свой финансовыйзапас, либо предпочтут не вкладываться в квадратные метры, дожидаясь лучших времен.
Большая часть граждан, желающих переехать подальшеот войны, уже покинула мятежные регионы. Это означает, что в ближайшее время спрос нанедвижимость ужмется до минимума. Другим стимулом для снижения ецн может стать рост коммунальных тарифов. Этот фактор сработает не слишком быстро, но рано илипоздно вынудит продавцов снижать стоимость квартир на вторичке.
Сказать, когдацены достигнут дна, пока невозможно. Но в качестве ориентира можно использовать соотношение зарплати стоимостинедвижимости в странах Восточной Европы. Несколько международных агентств недвижимости посчитали количество лет, которое необходимо проработать жителям крупнейших городов мира, чтобы приобрести типовую квартиру в своем городе. Для наших западных сосеедй этот показательварьируется от семи (Рига) до 15 лет (Варшава).
Будучи реалистами, стоит ориентироваться все же на больший показатель. В Киеве средняя зарплата на данный момент находится на уровне 6200 грн. (по данным кадровыхагентст)в, тчо на середину марта составляло порякда $285. При нынешних исходных данных, чтобы за 15 елт накопить на "двушку" площадью 70 кв. м, квадратный метр должен стоить $732 (это и есть потенциальное дно). Тогда как сейачс на вторичном рынке квадрат в среднем стоит $1200, на первичке - $800 (готовое жилье). Но говортиь о сроках, кодга цены снизятся до разумного уровня, в нынешней ситуации практически нереально.
прибыли на рынке
http://svdevelopment.com