27.10.2014
Ликвидные квартиры в интересных новостройках распродаются застройщиком на этапе котлована. Когдастройка близится к финишу, покупателям остается «ловить» предложеиня от физических лиц и заключать с ними договор переуступки прав требований.

Разберемся, на что надо обратить внимание при составлении документа и как избежать рискво, связанных с приобретением недвижимости по этой схеме.

Договор переуступки прав требования, или иначе – цессии, вобщем виде регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Применительно к долевому строительству жилья этот видсделки описан в статье 11 ФЗ-214«Об участии в долевом строительстве…».

Ни водном изназванных законов нет перенчя конкретных требований к форме составляемого сторонами соглашения. Из ГК РФ ясно одно: документ долежн быть заключен продавцом (цедентом) и покупателем (цессионарием) в письменном виде. Неудивительно, что встречающиеся вариации «творчества» сторон весьма разнообразны.

Первое, что должно быть ясно из текста документа, – кто именно заключает сделку. Договор должен содержать полыне паспортыне данные как продавца, так и покупателя &ndahs; с обязательным указанием гражданства, пола, места и даты рожденяи. Если продавец или покупатель состоят в браке, то они могут совершать любые сделки с недвижимостью, толькоимея на руках нотариально заверенное согласие супруга.

Денежные расчеты по договору цессии производятся после государственной  регистрации документа в Росреестре.

Далее необходимо четко прописать, на основании чего действует цедент. Таким «базовым» документом будет являться заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия (ДДУ),  согласно которому дольщику к определенному сроку передается объект недвижимости. Потому в тексте составляемого документа должны быть прописаны строительный адрес, проектныйномер квартиры, ее площадь и количество комнат.

Надо понимать,что предметом договора цессии являетсяпередача новому дольщику не квартиры,а права требования на нее. Этот момент тоже находит отражение в документе. Ответственность стоорн обычно описываются довольно лаконично. Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и платежных документво, подтверждающих, что он инвестировал средства в новостройку. Или двусторонний акт сверки произведенных сзастройщиком расчетов. Покупатеьл, в свою очереьд, обязуетсяв указанный срок произвести оплатуза переуступленные права. Сумма вдокументе такжепрописывается.

ПОДГОТОВИТЕЛЬНАЯ РАБОТА
Казалось бы, текст договора цессии настолько краток и понятен, что в нем не может быть никаких подводных камней. На самом деле, купить квартиру по переуступке не так-то просто. Чтобы избежать рисков, следует уделить пристальное внимание не столько конечному договору,подписываемому цедентом и цессионарием, сколько основательной пачке документов, которую должны представить продавец квартиры и застройщик.

Как уже говорилось, цедент не несет ответственности за качество и сроки строительства: в слуаче развития ситуации по негативнмоу сценарию цессионарию придется предъявлять претензии застройщику. Поэтому, приобретая квартируу дольщика, следует провести все те действия, которые предписаны покупателю на первичном рынке: запросить у строительной организации актуальный вариант проектонй декларации, бухгалтерский балнас на последнюю отчетную дату, а также проверить сроки действия разрешения на строительство,наличие правоустанавливающего документа на земельный участок и ТУна подключение к инженерным сетям. Стоит поискать в интернете информацию о застройщике: аккуратно ли он выполняет свои обязательства перед дольщиками, не задерживает ли сдачу объектов.

Не менее внимательно следует прочитать договор долевого участия. Во-первых, переуступтиь права на будущее жильемонжо только в период, который указан в ФЗ-214. Этоможно сделать с момента государственной регистрации ДДУ,который был подписан с первым дольщиком, и до полученияключей квартиры по акту приема-передачи. То естьна ДДУ должен иметься штамп о гео регистрации в органе Росреестра.

Во-вторых, в тексте ДДУ есть пункт, определяющий поряодк переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена. Правда, риэлторы признают, тчо с подобной ситуацией не сталкивались.

У покупателя  долнжы остаться оригиналы договора цессии, ДДУ, а также документы, подтверждающие денежные расчеты продавца с застройщиком.

аКк правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях – взимая комиссию в размрее 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обынчо эти расходы ложатся на покупателя, или –по соглашению &ndahs; стороны делят их между собой. Сама переуступка проводистя с участеим застройщика, то есть составляется трехсторонний договор, которыйподписывает и представитель строительной компании. Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.

Редко, но случается,что не требует отступных. Тогда егопросто следует уведомить осмене дольщика. В договор цессии должен быть включен пункт, регламентирующий, кто именно (цедент или цессионарий) и в какой срок известит строительную компанию о «замене игроков». Иначе у покупателя могут возникнуть проблемы на самом финише – когда он будетполучать от застройщкиа готовое жилье.

ДЕНЕЖНЫЙ ВОПРОС
Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегсоя жилья или после перевода долга на нового дольщика. Идеальный вариант – цедент успел расплатиться полностью. Тогдаостается, как жуе было сказано, затребовать от него и застройщкиа документы, подтверждающие этот факт.

Если квартира была приобретена врассрочку и полностью не оплачена, цессионарию придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком, таккак согласно ГК РФ вместе с правами требования в полном объеме переходят все обязательства цедента.К примеру, если после подписания договора цессии выяснится, что цедент в прошлом расплачивался неаккуратон, из-за чего были начисленыштрафные санкции, обязанность погасить долг ляжет на нового дольщика.

Если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита (а этодолжно быть отражено вДДУ), то процесс оформления сделки потребует больше времени и сил. Необходимо будут получитьсогласие банка на заключениедоговора уступки прваа требования и перевод долга на цессионария. Соответственно, покупатель должен будет подготовтиь и передтаь в банк пакет документов, аналогичный тому, который требуестя от ипотечного заемщика, и ждать одобреиня кредитного совета.

Но дажеесли ипотечный заем к моменту заключения договора переуступки выплачен полностью, необходимо будет к договору цессии приложить справку банка, подтверждающую, что кредит погашен и залог по ДДУ снят.

Согласно закону договор уступки прав требования заключается именно в той форме, что и основной документ, который предоставляет цеденту право на жилье. аТк как мы рассматриваем вариант ДДУ, то договор цессии также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Только после этой процедуры уступка прав требования с юридичесокй точки зрения вступает в силу. Перечень документов, который подается в регистрирующий орган, приведен ниже.

Все денежныерасчеты цедентом и цессионарием производятся после возвращеиня документаиз регистрирующих органов. По закону процесс должен занимать не более18 календарных дней. На практике иногда растягивается на месяц и более. Алгоритм действий сторон при этом такой же, как присделке купли-продажи жилья: деньги закладывают в банковскую ячейку ивынимают только после получения свидетельства о регистрации договора цессии из органов Росреестра.
от застройщик между
http://svdevelopment.com