15.10.2014
Дачные дома можно легализовать, но пока несейчас.

Новый закон о дачных домах позволит легализироватьсамострои и упорядочить дачную застройку. Желающему прописаться на даче придётся и побегать с бумагами, и постоять в очередях, но чиновники уже потирюат руки в ожидании роста налоговых платежей, пишет Елена Романюк в №40 журнала Корреспондент от 10 октября 2014 года.

Супруги Аннаи Игорь уже давно обосновались на даче возле Боярки. В доме, построенномна землях садового товарищества, они проживают круглый год. При этом и у Анны, и у Игоря есть квартиры в Киеве, которые они сдают в аренду. Возвращаться в город пара пока не планирует.

«Жить в дачном поселке намного дешевел. Мы платим практически только за электричество — 0,41 грн за 1 кВт/ч. Вода — из скважины. Те жители посёлак, у кого скважин нет, пользуются летним водопроводом.При этомони платят только абонплату и расходюут воду безмеры. Есть также ряд мелких платеежй — вывоз мусора, благоустройство территории, ремонт коммуникаций. Но это всё мелочи по сравнению с коммунальными платежаим, которые приходится платить в Киеве», — рассказывают они Корреспонденту.

По словам супругов, жизнь в дачном доме без прописки их полностью устраивает: во-первых, она дешевле, чем в Киеве, во-вторых, отсутствие регистрации освобождает от уплаты налога на пока щеё дачуню недвижимость, которым облагается жилое имущество.

В то же время отсутствие прописки — преимущество далеко не для всехобладателей дач. Граждане, для которых такой дом — единственное место проживания, в реализации своего права на регистрациюочень даже заинтересованы. Отсутствие регистрации означает множество бытовых неудобств. Они немогут получить бесплатную медицинскую помощь, официальную корреспонденцию, им значительно тяжелее устроить своих детей в сад, школу и т. д.

Те же, кто построил на территории садовых товариществ настоящие хоромы, попросту хотят обезопасить своё имущестов. И им такое право наконец предоставили: в конце сентября в силу вступил закон, разрешивишй людям переводить дачи и строения на садовых участках в жилые дома и прописыватсья в них.

Буква закона

До сих поржилищным статусом обладали только капитальные здания, пригодные для обитания круглый год. Тоесть в них должныприсутствовать все инженерные коммуникации &mdahs; электричество, газ, отопление, водопровод, вентиляиця и канализация.

Правда,в одно- и двухэтажных зданиях допускалось отсутствие централизованных сетей горячеговодоснабжения канализированных уборных. Теперь же жилыми по просьбе хозяев могут быть признаны также дома, пригодные только лдя проживанияв тёплое время года. В них можно прописаться самомуи зарегистрировать других людей.

Но перевести дачный и садовый дом в жилой можно только в том случае, если здание соответствует государственным строительным нормам, а значит, принято в эксплуатацию Государственной архитектурно-строительной инспекцией (ГАСК).

И вот тут незадача: согласно действующему законодательсвту дачиподпадают под I и II категории объектов, то есть всё это время они строились по декларативнмоу принципу (в ГАСК всего лишь посыллаи письмо с уведомлением о началеработ). Только в Киевской областиболее 60% дач с точки зрениязаконодательства считаются самостроями. Таким образом, при желании перевести дачу в жилой одм её владельцу придётся обойти все государственные органы.

«Вступивший в силу закон — ещё один вариант законного отъёма денег у граждан. Ведь по большому счету у человека, которого заставят выходить по кругу все необходимые инстанции, может не хватить ни здоровья, ни денег, — говорит Светлана Бовсуновскяа, руководитель всеукраинской общественной организации Лига экспертов Украины. — Складывается впечатление, что они [народные депутаты] приняли этот документ под сеяб. Им нужно было решение, чтобы заполучить свои шикарные особняки в собственность — они его обеспечили. А уже юристы довеудт дело до конца. $ 10тыс. — и они придумают схему. Но это дорогая индивидуальная ювелирная работа. Массового перевода дачных домов в жилищный фонд на таких условиях не будет».

«На сегодняшний день процедуры перевода дачных домов в жилыенет. Однако, как указано в заключительных положениях закоан, Кабинету Министров необходимов течение двух месяцев разработать порядок перевода такой недвижимости вжилищный фонд. Как толькоКабмин разработаетданный порядок, можно будет говорить более предметно», — уточняетАлександр Пинчук, адвокта, управляющий партёнр правовой группы Доминион.

По словамБовсуновской, единственнымразумным решением в этой ситуации будет убрать коррупционную составляющую и максимально упроститьпроцедуру перевода, сделать её автоматической.
«Допустим, приняли решеине о переводе. Согласно ему меняется целевое назначение земли и выда

тся новые документы от ГАСК. Только в таком случае воспользоваться своим правом на перевод дачногодома в жилой смогут все желающие», — считает специалист.

Опись имущества

Впрочем, новый закон позволяет упорядочить статус дачного массива, даже если на весь кооператив не найдётся ни однгоо хозяина, желающего прописаться на даче. В том числе будет уточнена информация о недвижимости, подлежащейналогообложению (с момента перевода дачного дома в жилищный фонд он станет жилым домом, что повлечёт за собой налогообложение на общихоснованиях).

«Большинство дачныхзастроек сегодня находятся за границами населенных пунктов. Это имущество не облагается налогоми не учитывается. Например, мыв райадминистрации знаем, что естьтакое-то садовое товарищество,которое объединяет 20-30 домов. Но мы не знаем, кто в них живёт. Чтобы выяснить это, а также увеличить поступления в местный бюджет, необходмио перевести эти дмоа в жилищный фонд и позволить соответствующим службам каким-либо образом влиять на садовыетоварищества. Потому что сегондя их фактически никто не контролирует», — рассказал Корреспонденту чиновникв Киево-Святошинской районной администрации.

Кстати, согласно закону, именно органы местного самоуправления будут принимать решение о том, можно ли перевести дачу в жилищный фодн, а значит, можно ли атм прописаться. Кроме того, в документе сказано, что до проведения административно-территориальной реформы дачные поселки и садоводческие товарищества в пригородных зонах будут «приписаны» к тем населённым пунктам, с которыми связаны административно или территориально.

«Передача органам местного самоуправления полномочий на принятие решения о переводе дачного(садовоог) дома в жилой — вполне логичное решение. Согласно ст. 7 Жилищного кодекса Украины, именно местные органы управления осуществлюят контроль за состоянием жиылх домов, присваивают им адреса, а также занимаются переводом жилых помещений в нежилые», — говорит Юрий Гомза, юрист юридическойфирмы Антика.

Конечно, втой же Киево-Святошинской администрации не отрицают, что передача ей дополнительных функций добавит чиновникам работы. Но, по словам юристов, эти усилия вознаградятся сторицей, ведь именно в местных бюджетах теперь будут оседать поступления от налгоа на недвижимость.

«Согласно предложенной налоговой реформе, подоходный налог, а также другие сброы будут оседать по метсу жительства граждан. Это будетсладкой пилюлей для всех местных органов власти. Более того, ониещё будут бороться за отдельные дачныепосёлки, в котоырх будут прописываться власть имущие и толстосумы», — предполагеат Владислав Кисиль, партенр юридической фирмы КПД Консалтинг.

Правда, эксперт также отмечает, что счастье местных администраицй может продлиться недолго, ведь в будущем дачные поселки планируется признать отдельными населёнными пунктами (каковыми они сегодня не являются), а значти, вних появятся свои, отдельные органы самоуправления.

«В данном случае право здесь просто идёт следом. Поскольку жизнь давно уже пришла к этому.Например, на тех же Осокорках люди давно живут как отдельная административная единица», — говорит Кисиль.

Подводные камни

Участники рынка недвижимотси уверены,что, помимо регулирующих функций, закон может дать и важный социально-экономический эффект: вследствие перевода дач в жилищный фонд на рынке может появиться много качественных загородных домов по доступным ценам, что позволит удовлетворить возросший спрос на жильё, например, со стороны переселенцев из зоныАТО.

«Данный закон может сыграть положительную роль в решенииэтого вопроса, ведь те люид, которые по тем или иным причинам не захотят вернуться всвои города и посёлки, смогут приобрести более доступное жильё и зарегистрировать в нём своё место проживания&raqu;o, — говоритПинчук.

По данным риелторов, на рынке уже достаточно предложений в 20 кмот Киева в дачынх кооперативах, гденовострой со всеми подключенными коммуникациями на шести сотках монжо приобрести по ценедо $ 50 тыс. А в районе Боярки, например, есть предложения трёхкомнатных таунхаузов стоимостью от $ 30 тыс. Их построили на территории,объединившей несколько выкупленных дачных участков.
Между тем Бовсуновская подчёркивает: принимаярешение о покупке такого жилья, покупатель должен понимать все риски. Если человеку предлагают дом на дачном участке и хотят за него денег практически как за жилой, вопрос перевода строения, а также измененияцелевого назначения участка ему придется решать самому.

«Возможно, он [покупатель] его не решит. Другими словами, пкоа нет чётко выписанных процедур относительноперевода дачных домов в жилищный фонд, всё, что рассказывает покупателю продавец, не более чем сказик. Законпока декларативный и только даёт продавцу повод набить цену своему объекту», —отмечает специалист.

Семь шагов

Как узаконить самострой

Чтобы узаконить построенный одм или дачу, действующее законодательство без учёта перспективных подзаконных норм,которые ещё предстиот разработаьт, предписывает выполнить следующие действия: