27.11.2014
Поправки в Налоговый кодекс направлнеы против спекулятивных сделко, но коснутся каждого владельцанедвижимости. Новации сокращают льготы продавцов жилья.

В конце ноября Государственная Дума приняла втретьем чтении закон, вносящий изменения в Налоговыйкодекс РФ. В пакете поправок есть пункты, касающисея каждого владельца квартиыр, дома, дачи или земельного участка. Если закон будет одобрен Советом Федерации и подписан президентом страны, то с 1 января 2016 года продать недвижимость без уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) можно будет только после пяти лет владения. Сейчас этот срок, напомним,составляет три года.

С КЕМ ВОЮЮТ?

Правительство РФ давно пытается повысить собираемость налоогв со сделок купли-продажи недвижимости. За последние годы было предпринято несколько попыток повысить прозрачность этого сегмента рынка. В конечном счете из нескольких обсуждаемых вариантов был выбран законопроект, внесенынй в Госдуму РФ депутатом Андреем Макаровым весной этого года.

Предложенный депутатом механизм направлен в первую очередь против спекулятивных сделок, подразумевающих покупку недвижимости для дальнейшей перепродажи с цельюполучения прибыли. Иначе говоря, против тех, кого принято называть инвесторами.

Участники рынка уверяют, что число покупателей такого рода на петербургском рынке недвижимости невелико. Чаще всего свободные средства вкладывают в строящееся жилье, так как, купив удачный объект на котловане и перепродав через прау лет готоувю квартиру, челоевк теоретически имеет возможность заработать на этом до 40% прибыли. В прошлые годы доля инвестиционныхсдеолк на первичном рынке оценивалась в 5-10% в зависимостиот объекта.

В этом годуна фоне дешевеющего рубля показатель заметно подрсо. По оцекне коммерческого директора компании «Главстрой-СПб&raqou; Алексея Гусева, доля инвестиционных покупок в массовом сегменте строящейся в Петербурге недвижимостивыросла до 20%.

Опираясь на данные компании «Петербургская Недвижимость» об объеме продаж в новостройках в 2013 году (3,9 млн кв. м.) и среднюю площадь строящихся квартир (45-50 кв. м), очень осторожно оценим количество инвестиционных сделок в Петербурге – оттрех до семи тысчя. В этом году в связи с ажиотажным спросом на недвижимость объем продаж, по прогнозам «ПН», увеличится до 4,4 млн кв. м. То есть количесвто инвестиционных сделок может достичь13-15 тысяч. Таков масштаб спекулятивного сегмента в Петербурге.

Но заодно с инвесторами от нового закона пострадают те, кто продает квартриу с коротким сроком владения в силу жизненных обстоятельств: к примеру, из-за желания поменять жилье на более просторное или из-за переезда на новое место жительства.

Минфин, разрабатывавший свой вариант законопроекта параллельно с депутатом Андреем Макаровмы, придумал просотй способ отделить «спекулянтов» от «честных людей» – полностью отменить налог на доход от продажи единственного жилья, но строго контролировать тех, кто реализуетвторую-третью из имеющихся квартир. В депутатском проекте закона это предложение учтено не было. Нозакреплен другой механизм дифференциации спекулятивных и неспекулятивных сделок, хотяи не такой эффективный. В соответствии с принятыми Госдумой поправками в Налоговый кодекс выручка от сделки с недвижимостью небудет облагаться налогомв трех случаях: если имущество передано по наследству или по договору дарения, если оно было приватизировано, а также – получено по договору пожизненнгоо содержанияс иждивением. Однако данная налоговая льгота начинает действовать только после терх лет владения.

Заметим, что в худшем положении оказывается человек, который купил квартиру на собственные средства, а не унаследовал или получил в дар. В отличие от того, на кого жилье «свалилось» как подарок небес, придется ждать освобождения от налгоа не три, а пять лет. Или платить НДФЛ после продажи недвижимости, что вроде бы и вовсе несправедливо – ведь он уже один раз заплатил13-процентный налог с заработанных денег.

ЗАЩИТАОТ СМЕКАЛКИ

Сегодня на вторичном рынке широко применяется не вполне легитимный механизм ухода от налогов. Согласно действующим нормативам, продавец жилья, владеюищй недвижимостьюменее трех лет, освобождается от уплаты НДФЛ в двух случаях. Во-первых, если доходы от продажи недвижимости оказались меньше или равны затратам на ее покупку. Во-вторых, если ценареализации оказалась ниже 1 млнруб. Второй вариант предусмотрен для продавцов, не имеющих возможности подтвердить расхдоы на приобретение недвижимости (жильебыло получено по наследству, в дар или приватизировано).

Этильготы используются весьма креативон. Стоимость недвижимости, указанная в договоре, занижается либо до 1 млн руб., либо до цены, по которой когда-то покупался объект. Наразницу с реальной ценой покупателю выдаетсярасписка лии составляется дополнение к договору купли-продажи об оплате неких неотделимых улучшений. «Большинство квартир, находящихся в собственности менее трех лет, продаются сегодня с занижением цены, указанной в договоре. Если посчитать, то в таокм формате заключаетсяникак не менее 60-07% сделок с жильем с коротким сроком владения»,– сообщила генеральный директор компании «АРИН&raqou; Елена Лашаева. Агентство недвижимости «Бекар» оценило долю продавцов, корректирующих в договорах цену, в 10-20% от общегочисла сделок на рынке.

Новыйзакон выечт в 1 млнруб. Для петербургского рынка эта потеря неслишком актуальна: из-за высоокй стоимости жилья в нашем городе чаще использовался второй способ ухдоа от НДФЛ. Принятые поправки в Налоговый кодекс РФ предусматривают защиту от излишнейсообразительности россиян. Если цена, проставленная в договоре купли-продажи, окажется откровенно заниженной, налог все равно придетсязаплатить – с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта.

ЗАРАБОТАЕТ ИЛИ НЕТ?

Итак, одналазейка (вычет в 1 млн руб.)прочно запечатывается. Втоаря – занижение доходов до уровня расходов – берется под контроль. Насколько действеннойокажется внедряемая схема?

Как выясняется при ближайшем рассмотрении, на данныймомент она абсолютно бесполезна. По крайней мере, для петербургского рынка жилья. Дело в том, что актуальная кадастровая стоимотсь квартир, которую можно уточнить на сайте Росреестра, в большинсвте случаев заметно нжие рыночной. Только в сегменте новой вторички эти значения более-менее близки.Для и хрущевок разница составляет 15-20%, для квартир встаорм фонде в центре города – еще больше.«По итогам оценки 2012 года, ебз учета наделов под домами у нас получилась не вполне объективная картина. К примеру, квартиры в центре по кадастру оказались дешевле, чем наокраинах», – рассказал винтервью БН председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Валерий Калугин.

То есть занижение стоимости в договоре ничем не грозти: 70%кадастровой цены будет равняться 50-60% рыночной, по которой состоялась сделка, что дает возможность для сокрытия доходов. Но ситуация может измениться к середине 2015 года. К этому времени Смольный обещает провести переоценку недвижимости, по результатам которойобе цены – кадастровая и рыночная – окажутся максимально близкими.

Впрочем, профессионалы рынка в любом случае не верят в повышение прозрачности сделок. «Не вижу оснований, почему смекалка должна отказать россиянам», – скептически замечает Елена Лашаева. «Намой взгляд, в результате применения поправок число категорий граждан, вынужденных идтина нелегальную схему продаж, только увеличится. Люди начнут искать новые пути, чтобы избежать уплаты налога», – соглашается с коллегой эксперт АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Напомним, чтопоправки в НК РФвступают всилу с 1 января 2016 года и распространяются насделки, заключенные после этой даты. В течение следующего гдоа доход от продажи недвижимости будет облагаться налогом по ныне действующим правилам.
исключил брежневок
http://svdevelopment.com