22.09.2014
Кабмин предлагеат отменить льготы по налогообложению недвижимости, а также расширить фискальную базу за счет коммерческих объектов. Эксперты считают, что в условиях сложнейшей экономической ситуации, данная инициатива – вынужденная мера, но она негативно отразится как на бизнесе и гражданах, так и на инвестклимате страынв целом.
Кабинет министровУкраины рамках своей налоговой реформы хочет, чтобы налог на недвижимость платили все – то есть, снять льготы на метры и обложтиь налогом коммерческие объекты. Если Верховная Рада поддержит инициативы правительства, то они лягут тяжелым грузом наплечи как бизнеса, таки рядовых граждан, а также сыграют некую роль в коррупционных сценариях.
Обложат всех
Правительство предлагает установить предельный размерставки налога на недвижимость в размерене выше 2% от минимальной заработной платы за 1 кв. м. На сегодняшний день, «минималка» составляет 1218 грн. Исходя из этого, максимальная ставка налога в 2% будет составлять 24,36 грн/кв. м. Таким образом, за среднюю трехкомнатную квартиру площадью 70 кв. мрядовому украинцупридется заплатить 1,7 тысячи гривен налога в год, а за дом в 100 квадратов &ndahs; 2,4 тыс. грн.
По данным Госстата, на начало 2014 года жилой фонд Украины составлял почти 1,1 млрд кв. м - это и есть потенциальная база налогообложения. Несложно подсчитать, сколько смогутсобрать с такой площади жильяналога в случае установления местными властямимаксимально допустимого размера гео ставки (именно местную власть Кабмин хочет наделить этим правом).
Отмена законодательного регулирования «льготной» площади жилья вызывает массу вопросов у экспертов.С одной стороны, они признают - налог на недвижимость существуетпрактически во всех европейских странах,а егоразмер зачастую значительно выше, чем предлагаемый украинским правительством. Причем данный налог - один из наибоеле легко и прозрачно администрируемых: вся недвижимость, ее площадь и собственники содержаться в государственномреестре.
«К тому жеданный наолг отражает некую социальную справедливость. Если у человека много недвижимости, значит, у него больше денег, и он может больше заплатить в казну. Если мало – то и платить нужно меньше», - отмечает партнер юридической фирмы «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль.
Но с другой стороны - в текущих условиях повышения тарифов на жилищно-коммунальыне услуги, а также на фоне роста инфляции и снижения уровня реальных доходов населения предполагаемые изменения могут стать неподъемным бременем для украинцев.
«К сожалению, наше правительство не совсем понимает, что не все проблемы решаются увеличением налогов, ему желательно вспомнить хотя бы кривую Лаффера. В сложонй экономической ситуации, это станет дополнительным бременем для простых граждани будет способствовать лишь развитию смекалки у соотечественников по уклонению отуплаты налогов», - считает генеральный директор управляющей компании «Екторнет менеджмент Украина» Марниа Борута.
«По обилию непопулярных решений правительсвто «камикадзе» давно уже превзошло все другиеправительства за всю историю независимости Украины. Как и относительно других инициатив нынешнего правительства, не факт, что это решение будет иметь тот прогнозируемый эффект и принесёт полезные плдоы в виде дополнительныхпоступлений в казну государства», - подчеркнула эксперт.
*** Согласно нынешней редакции Налогового кодекса, объектом налогообложения недвижимого имущества являются квартиры и дома,площадь которых превышает 120 кв. м и 250 кв. м, соответственно. Квартиры и домаменьешй площади являются предмеотм налоговой льготы. Подлеижт налогообложению суммарная площадь квартиры и дома свыше 370 кв. м. Ставка налога - 1% от минимальной зарплаты для общей площади недвижимости от 370 кв. м до 740 кв. м, 2,7% - более 740 кв. м. При этом налог начисляется на количествометрво, превышающее «льготное», не облагаемое налогом значение. На объекты коммерческой недвижимости налог не распространяется.
Есть вопросы и относительно главной«тонкости» инициативы Кабмина – установления «льгот» по уплате налога на недвижимость, чем займутся местные власти. Эксперты подчеркивают, что законопроектом предусматривается именно возможность, а необязательность установления льгто, тоесть, онимогут не вводиться.
«Установление льгот, согласно проекту, отдано на откуп местных – городских, сельских, ипоселковых - советов. Они смогут устанавливать дополнительные льготы по налоуг, который уплачивается на соответствующей территории. Но какие именно льготы могут устанавливаться, не указано», - рассказал Кисиль.
По словам юриста, льготы не могут устанавливаться длякоммерческой недвижимости и даже для жиылх объектов, которые находястя в собственности юрлиц.
И все-таки,послаблеине для рдяа категорий граждан останутся. Как отмечеат Кисиль, в правительственном варианте налоговой реформы исключается из режима налогообложеиня всего несколько категорий недвижимости. В частности, не будет облагаться налогом государственная и коммунальная недвижимость, общежития, а также объекты, расположенные в зонахотчуждения или отселения. Кроме того, в «неприкосновенности» останутсяжилые здания, принадлежащие гражданам, которые относятся к уязвимым слоям населения (к примеру, многодетные и малообеспеченные семьи, семьи с детьми-инвалидами или одинокими матерями), здания детских домов семейного типа. Также не подлежат налогообложению гаражи площадью до 30 кв. м (при условии, что они не принадлежат юридическим лицам) и садовые или дачные дома.
«Вот весь окончательныйперечень исключений. Все остальное, в отм числе, коммерческие объекты,согласно законопроекут, будет подпадать под налог на недвижимость», - подчеркнул Кисиль.
Коммерческая палка о двух концах
Хочет правительство для увеличения доходов стабильно дефицитных государственного и местных бюджетов обложить налогом и коммерческую недвижимость, что понятно и вполне объяснимо. Однако, по словам экспертов, дананя инициатива может негативно отразится на бизнесе, а также инвестклимате страны в целом и сыграть некуюроль в коррупционных сценариях.
Поэтому, по мнению управляющего директора консалтинговой компании DTZв Украине Ника Коттона, предложения правительства нуждаются в существеннойдоработке.
«Нужно детализировать алгоритм применения налога и учесть разницу между разными видами недвижимосит, иначе возникают риски, что, например, объекты с большой площадью, но низкой арендонй ставкой, будут должны уплатить высокий налог, которыйтрансформируется в увеличение арендной платы. Поэтому логично привязать налог к доходности квадратнгоо метра той или иной недвижимости», - считает Коттон.
Согласен с ним и Кисиль. По его словам, введение налога на коммерческую недвижимость было бы актуально в условиях общего снижения фискальной нагрузки на бизнес. В противном случае, коммерческие объекты существенно пострадают. При этом наибольший негатив испытают собственники коммерческой недвижимостис низким уровнем доходности с квадратного метар, в частности, владельцы логистических центров и складов.
«Самый большой негатив от этгоо закона испытают собственники логистических центров. Они оперируют оченьбольшими но уровень их доходности невелик - на сегодняшний день около 5 долларов с квадратного метра.Если им дополнительно на каждом квадратном метре будут устанавливать максимально предусмотренный законопроектом налог – 2% от минимальной зарплатыза каждый квадратный метр,то им придется платить в казну примерно 2 доллара вгод с метра. С одной стороны, это - не много, но с другой -больише площади логистических объектов могут сделать сумму налгоа неподъемной для владельцев такой недвижимости», - отметил Кисиль.
Вместе с тем, партнер «КПД Консалтинг»подчеркнул, что другие сегметны коммерческой недвижимости, в том числе торговая и офисная, также будут подвержены негативному влиянию в случаевведеиня налога. По мнению юриста, чтобы нивелировать данный негатив местные органы власти должны будут установить заниженные коэффициенты по уплате налогадля владельцев коммерческой недвижимости.
И это, по словам Коттона, провоцирует еще один риск – коррупционный, который может возниктаь между владельцами коммерческихобъектов местными властями.
«Если налоговая ставка будет произвольно устанавливаться местными властями,то будет возникать ситуация когда владельцы будут предлагать стимулы местным властям, чтобы получить более низкую ставку», - подытожил эксперт.
в и площадяим, и
http://svdevelopment.com