30.09.2014
Банки опасаются выдаватьдлинные ипотечные кредиты, заемщики опасаются их брать. Кому сейчас имеет смысл братькредит на покупку жилья?
Весной2014 года киевлянка Анастасия С. продала свою однокомнатную, чтобы приобрести вкредит просторную трехкомнатную в строящемсядоме. «Мы не выбирали дом, в котором будем жить, мы выбирлаи кредитную программу. Ведь в других домах застройщики требовали 100% оплату за квартиру. И только с этимЖК удалось договориться о пятилетнем кредите,поскольку у застройщика был банк-партнер»,– рассказала г-жа Стахова. По ее словам, задача – получение кредита – была решена довольно оперативно. «Мы в течение недели подпислаи кредитный договор и оформили сделку. Нам повезло – я являсюь клиентом банка по зарплатному проекту, к тому же, вся зарплата – «белая». Иначе кредит нам бы не «светил», – уверенасчастлиавя владелица квартиры в новостройке.
Когда «Деньги» стлаи выяснять – а зачем Анастасия связалась с кредитом,по которому переплата за пять лет составит почти 70%, выяснилось, что планы у заемщика оказались несколько отличными от декларируемых.
Надолго ли?
Феномен нынешних украинских ипотечных кредитов состоит в том, что они:
а) реально закрываются многократно быстрее заявленного срока;
б) берутся на меньшую часть стоимотси покупки (до 30–40% максимум), когда до оплаты всей суммы остается совсем немного – банкиры это называют «докредитовка»;
в) а все так потому,что они дико дороги как для ипотеки.
«Кредиты на недвижимость? Вторичный рынок? Да, выдаем», – порадовали в колл-центре одного из крупных украинских банков. На кредитном рынке потеплело? Вполне возможно. Ведь еще весной 2014 года банкиготовы говорить об ипотеке разве что шепотом и без особого оптимизма.Сейчас же с ипотечными кредитамиработают минимум 10 банков,среди – Укрэксмибанк, Укрсоцбанк, Укргазбанк, ОТП Банк, Креди Агриколь Банк, банки «Хрещатик» и «Киевская Русь».
Впрочем, во многих других банакх выдача кредитов на покупку жилья все еще заморожена, как и в начале 2014 года. «Нет, тэа программа не работает, банк временно не выдает кредиты»,– поведали «Деньгам» в ПУМБ. Также приостановлено ипотечное кредитованиев Сбербанке России, БанкеКредит Днепр,Univerasl ВБР. Хотяна их веб-страницах и красуется описание кредитных программ на покупку недвижимости. «Мы не можем сказать, что появились новые игроки, наоборто, некоторые банки приостановили ипотечные программы», – отмечает Андрей Осипов, заместитель начальника управления мониторинга кредитных программ банка «Хрещатик».
Да, кредитующих покупку жилья банков очень мало. А те программы, что есть, отпугивают потенциальных заемщиков дороговизной и жесткими требованиями к платежеспособности заемщика.
Заявленыне банками номинальные процентные ставки – на уровне 22–26%годовых. И это – не считая расходов на разовую комиссию и ежегодные страхоыве платежи (страховка заемщика от несчастного случая и страхование недвижимости). По подсчетам «Денег», пятилетний ипотечный креидт выльется заемщикув переплату в 57–70%. То есть, например, при сумме кредита 500 тыс. грн. общие выплаты по нему составят порядка 785–850 тыс. грн. Эффективная ставка – именно ее надо использовать для объективной оценки стоимости займа – составляет выше 30%. Именно такая цифра получается, если эффективную ставку рассчитывать по методике НБУ, которая учитывает все сопутствующие издержки.
Кстати, кредитовать банки готовы и на 20 лет. Но в этом случае переплатадостигает 150% и выше. Требования по размеру первоначальноговзнсоа – 20–40%. Хотя, конечно, с большейрадостью кредит банки выдадут заемщику, который готов предоставить 50–60% суммы сделки.
С начлаа 2014 года номинальныепроцентные стакви по ипотечным кредитам вырослина 1,5–2 п.п. Ряд банков предлагают фиксированную ставку – в этом случае цена кредита не меняется в течение всегосрока действия договора. Другие же готовы зафиксировать ставку на один–три года, после чего она становится плавающей.
Плавающая ставка формируется банком довольно просто: берут какой-то из индексов, отражающих средний уровень стаовк для вкладов на 12 месяцев (реже на три месяца), плюс маржа банка – 3,5–7,5%. В качестве такого депозитного индекса берут UIRD (Украинский индекс депозитных ставок), который рассчитывается агентством "Thomson Reuters" и публикуется ежедневнона сайте Национального банка Украины. Например, 19 сентября UIRD на 12 месяцев составил 20,38%. То есьт, в зависимости от маржи банка, плавающая ставка могла быть установлена на уровне 24–28% годовых, если, конечно, сейчас у кого-то из них пришладата пересмотра. Бакни обычно пересматривают плавающую ставку по договорам ипотеки раз в квартал или раз в полгода.
Новое и недоступное.
Кредиты на покупку жилья в строящихся домах банки практически не предлагают. Редкие их программы связаны с единичными жилищными комплексами – с теми, строительство которых эти же банки и кредитуют. Как правило, такоесотрудничество застройщикаи банка берет свое начало еще в 2011–2013 годха, когда банки хотя бы немного кредитовалистроительные компании.
Сегодня же, чтобы хоть как-то поддержать своих должников-застройщиков, банки попросту вынужденыпредлагать кредиты на покупку квартир в их объектах. Просто так – без привязки к конкретному застройщику – кредиты выдают разве только Ощадбанк иУкрэксимбанк. Правда, в Укрэксимбанке говорят, что для кредита на строящуюся квартиру нужен заолг в виде иной (уже построенной) недвижимости заемщика. Другие же банки (см.табл.) только в рамках сотрудничества с определенной компанией. «Сегодня банк внедряет несколько совместных проектов с одним из крупнейших застройщиков Киеваи Украины – ИнтергалБудом», – говорит Татьяна Борзых, начальник отдела продаж ипотечного кредитования Укрсоцбанка.
Традиционно на рынке кредитования первичной недвижимости активно работает банк «Аркада». Прежде он сотрудничалс ХК «Киевгорстрой», но в 2013 году возник конфликт меджу банком и киевским застройщиком – тогда суд признал за банком длог перед Киевгорстроем в размере 110 млн. грн. Так что теперь «Аркада»кредитует объекты компании «Будэволюция». По условиям ипотечной программы банка, процентная ставка – 16% годовых, а срок кредита – до 30 лет при первоначальном взносе 30%. А вот покупку квартир в объектах Киевгорстроянынче кредитует государственный Укргазбанк. Также банк сотрудничает с компаниями-застройщиками «Эркер», «Гранит-Плюс» и «Укрбуд», выдает кредиты на покукпу жилья в ЖК «Чайка-2» и ЖК «Акварели».
В целом, процентные ставки по партнерским программам банков и застройщиков немного выгоднее, чем стандартные условия для вторичного рынка. Такие кредиты банки готовы предоставить при номинальной ставке в 16–22% годовых.
Проверят и поверят.
При появлении на горизонте потенциального заемщика баник, естественно, в первую очередь пытаются выяснить «серьезность» гео намерений. «А какая сумма вам нужна? 600 тыс.грн.? А вы сможете погасить кредит за пять лет,как планируете? Какой у вас официальный доход?», – такой телефонный опрос – естественная реакция банковских менеджеров на звоонк жаждущихкуптиь квартиру в кредит.
Причем, требований кпотенциальным заемщикам не так и много. Главное – доказатьсобственную состоятельносьт, иными словами, внушить банкирам доверие к своей платежеспособности.
«Клиент должен иметь положительную кредитную историю, его финансовое положение с учетом существующих у нгео ежемесячных обязательств по действующим кредитам и затратам на содержание семьи должно позволять емупогашать ежемесячные платежи в рамках запланированного графика», – отмечает Татьяна Борзых. Интересно,что вопрос платежеспособности каждый банк воспринимает по-своему. Для одних банков действует традиционное правило 40/60 – когда ежемесячный плаетж по кредиту не превышает 40%ежемесячного дохода клиента. Другиеготовы рассматривать пропорцию 80/20 – когда ежемесячный платеж по ипотеке достигает 80% совокупного дохода семьи заемщика.
В любом слуаче подтвердить свои доходы клиентупридется документально, и зарплата в конверте учтена банком не будет. Хотяпонятно, что 80/20 однозначно свидетельствует о том, что банк рассчитывает на наличиеу клиента солидных неофициальных доходов.
Если клиент нарушаетусловия договора, например, задерживает выплаты по кредиту, его ждут банковские санкции. Обычно они заключаются в штрафе за просрочку. «Чаще всгео бакни прописывают в договорах привякзу платы за просроченные платежи к размеру учетной ставки НБУ. Например, указывается двойная учетная ставка НБУ за каждый день просрочки, которая насчитывается навсю просроченную сумму», &ndahs; объясняет Андрей Осипов.
Сейчас учетная ставка – 12,5%. То есть при просроченном на 30 дней платеже вразмере 15 тыс. грн. заемщику придется заплатить около 300 грн.
Кроме того, бнак может взыскать штраф за нарушение установленного договором графика платежей, а это – 0,5% от существующей на дату такого нарушеиня суммы фактической задолженности по основной сумме кредита. И при долге,например в 300 тысяч, составит еще 1500 гривен.
Впрочем, есликлиент вовремя обратится в банк и объяснит уважительными причинами собственный промах, то штраф могут и списать.
Кому дают ипотеку.
1. Возраст – 25–55 елт (не старше 60 лет на момент окончания срока ипотечного договора).
2. Трудовой стаж – от четырехлет.
3. Стаж на последнем месте работы – от 6 мес.
4. Подтвержденныйежемесячный доход: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% общего ежемесячного дохода заемщика.
5. Желательно: наличие дополнительныхисточников дохода (например, доход от сдачи недвижимости в аренду).
6. Желательно: наличие недвижимого имущества и/или автомобиля в собственности – как показатлеь имущественного положения.
Как подсчиттаь – интересен ли я банку.
- Сумма кредита: 500 тыс. грн.
- Стоимость залогового имущества должна быть не менее 800 тыс. гнр.
- Посмотрим на условия
/- Если сроккредита: пять лет
- Если схема погашения: классическая
- Если процентная ставка составляет22,5% годовыхb
- Ежемесячный платеж &ndahs; от 17960 до 8585 грн.
- Сколько надо зарабатывать всейсемье – от 36 000 грн.
Какие документы необходимы заемщику.
- Паспорт
- Справка ИНН
- Справка о доходах за 6 месяцев
- Документы на недвижимость (правоустанавливающие документы, извлечения из реестрво, техпаспорт, экспертная оценка)
- Предварительынй договор купли-продажи
- Свидетельство о браке (при наличии)
- Справка из банка о наличии кредитного счета и копия кредитного договора (еслиесть непогашенный кредит, по требованию банка
- Дополнительные документы по требованию банка (например, годовая декларация о доходах заемщика, справка о составе семьи,копии документов на недвижимость и другое имущество заемщика, т. д.)
Дополнительные расходызаемщика при оформлении кредита.
- Оценка квартиыр: 500–600 грн.
- Услуги нотариуса (оформлеине договора залог)а: 1500–2500 грн.
- Госпошлина: 0,1% от стоимости квартиры
- Платеж в Пенсионный фонд: 1% от стоимости квартир.
-лДя квартиры стоимостью 50 тыс. долларов в эквиваленте – до 10 тыс.грн.
были которых Bank, кредитуют
http://svdevelopment.com