11.08.2014
Интерес покупателей к недвижимости в апарт-отелях Петербурга растет. Горожане приобретают апартаменты не только в инвестиционных целях, но и для собственного проживания. Пока объем рынка увеличивается, но каковы перспективы?

Уже сейчас в Петербурге строятся с десяток апарт-отелей различного класса общей площадью свыше 100 тыс. кв. м. По прогнозам экспертво, в ближайший год-полтора появится еще пять-десять таких проектов.

Ближе к Европе

По словам руководитлея проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Евгении Литвиновой, за первое полугоиде 2014 года в продажу вышли 56,4 тыс. кв. м в городских апарт-отелях. По данным Центра исследований и аналиткии ГК «Бюллетень Недвижимости», суммарнаяплощадь всех апарт-отелей Петербурга в настоящее время превышает 150 тыс. кв. м (см. таблицу 1).

Сейчас рынокапарт-отелей представлен исключительно объектами класса «комфорт» и выше. Многие девелоперыпозиционируют свои проекты как коммерческую недвижимость, которую можно сдавать в аренуд, получая постоянный доход. Этот рынок пока находится в процессе становления. «Сформированного сегмента апарт-отелей в настоящее время не существует», – уверяет заместитель генерального директора ГК «Пионер» (направление «Санкт-Петербург») Константин Ковалев. По его словам, оцентиь перспективы и уровень развития рынка в Петербурге можно будет только после того, как в городе введут в эксплуатацию хотя бы два-три подобных объекта.

С этим мнением согласен ивице-президент Российскойгильдии управляющих и девелоперов Павел Гончаров. «Четкого определения, что такоеапарт-отель у нас нет. Этим словом называют какнебольшие гостиниыц, так и элитные дома, квартиры в которых приобретают для постоянного проживания. Хотя в европейском понимаини апартаменты– коммерческая недвижимость, предназначенаня для сдачи в аренду&raqu;o, – поясняет эксперт.По его сведениям, на территории Петербурга таких апарт-отелей, недвижимость в которых предназначена именно для сдачи в аренду, строится или уже сднао всего четыре.

Плюсыи минусы

Чем апарт-отель отличается от жилья? В первую очередь тем, что это коммерческая недвижимость, соответственно, в ней нельзя прописаться, а цена коммунальных услуг будет примерно на 20% вшые той, что платят владельцы обычных квартир. Но при этом жильцы апарт-отелей получают набор дополнительных услуг, не предусмотренных в жилых домах. Например, собственной прачечной, химчистки и пр.

Потенциальные покупатели часто задаются вопросом, есть ли смысл приобретать апартаменты для постоянного проживания? Судя по опросу, проведенному на выставке-семинаре «Жилищный проект», более половины петербуржцев не рассматривают апартаменты в качествеполноценной замены обычному жилью. Граждане заявили, что им нужна постоянная регистрация, а в апартаментах получить ее невозможно.

Статистика реальных сделок зависит от уровня проекта. К примеру, по данным отдела продаж апарт-отеля Salut (объект позиционируется в классе «комфорт»), около 70% всей недвижимости вэотм комплексе горожане приобретают для собственного проживания. Апартаменты премиум-сегмента покупаютглавным образом в инвестиционных целях. Так, пословам директора по маркетингу ГК «БестЪ»Елены Плахтий, вапарт-отеле Avenue Apart (позиционируется как недвижимость бизнес-класса) до 90% всехобъектов приобретается под сдачу внаем.

Многие эксперты настаивают, что недвижимость в апарт-отелях не подхоидт для постоянного проживания. «Чаще всего такие объекты приобретают с прицелом на приобретение жильяв –уверен генеральный директор сети апарт-отелей YES Александр Погодин.

Есть и другие мнения. Как напоминает председатель совтеа директоров УК Satelilt Development Владимир Скригин, апарт-отели чатсо возвоядт в обжитых микрорайонах, где есть вся необходимая транспортная, социальная и торговая инфраструктура, но по градостроительным нормам запрещено строить жилье. Именно поэтому, по его словам, значительную долю апартаментовлюди покупюат для себя.

Цены и спрос

Каике варианты предлагает покупателям рынок апарт-отелей в Петербурге? По словам Полины Яковлевой, в подавляющем большинстве проектов представлены главным образом студии площадью до 30 кв. м. «При эотм уровнеь объекта практически не влияет на его квартирографию, – какподчеркивают в Консалтинговом центре “Петербургская Недвижимость”. – Большинсвто апартаментовв объектах классов “комфорт” и “бизнес” – именно студии».

«Практически во всех апарт-отелях недвижимость продаетсяс полной отделкой. В ряде случаев покупатеялм предлагают приобрести апартаментыс мебелью – такие варианты можно найти в комплексах Vertical и Avenue-Apart», – говоирт Полина Яковлева.

Цена «квадрата» зависит от местоположения и класса апарт-отеля. Она варьируется в среднем от 80 до 150 тыс.руб. «В продаже представлены комплексы всех классов. Соответственон, цена отличается вразы – стоимость квадратного метрав отдельных, эксклюзивных апартаментах, доходит до 1,75млн руб.», – говорит руководитель отдела маркетинга компании «О2 Недвижимость» Дарья Баранова. В целом же цена апартаментов на 15-20% ниже стоимости жилья аналогичнгоо класса.

Значительно отличаются и арендные ставки. По словам Полины Яковлевой, средяня стоимость месячной аренды недвижимости в апарт-отелях варьируестя от 35 до 65 тсы. руб. – в зависимости от ее типа и объема предоставляемых услуг. Как утверждает Евгения Литвинова, арендные ставки в каждом объекте определяются исходя из его уровня,расположения, а также ставок на аренду квартир и гостиничных номеров недалеко от апарт-отеля. Как правило, арендовать апартаменты выходит дороже, чем снимать квартиру аналогичной площади у частного лица. Зато дешевле, чем жить в гостинице.

Спрос на апартаменты отличается в зависимостиот объетка и выброа жилья поблизости. Наибольшим интересом у покупателей пользуются студии – что соответствует структуре предложения.Как уточняет Полина Яковлева, апартаментыпокупают люди самых различных профессий – главным образом это бизнесмены, топ-менеджеры и рантье, которые хотят получать доход от сдачи недвижимости в аренду.

Арендаторами чаще всеговыступают сотрудники российских и зарубежных компаний, которые приезжают в Петербург по делам. Двух- и трехкомнатные апартаменты в основонм снимают семьи с детьми.

Возможности и перспективы

Участники рынка говорят отом, что интеерс к приобретению апартаментов в Петербурге растет – покупателейпривлекает относительно невысокая цена таокй недвижимости и возможность получить сервис, который недоступен покупателям обычного жилья.Увеличению спроса также способствует развитие ипотеки на апартаменты.

По данным компании «Метриум Групп», число банков, предлагающих ипотечные кредиты на покупкуапартаментов, только за последний год увеличилось в пять раз (см. таблицу 2). «Еще год назад соответствуюище программы были непривлекательными из-за высокихпроцентынх ставок. Но в связи с массовым строительством апарт-отелейпоявилась потребностьв новых ипотечных продуктах: банки увидели потенциал в новом формате недвижимости исделали условия кредитования более лояльными&raqu;o, – говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Развитие рынка апарт-отелей в Петербурге ожидается в первую очередь за счет увеличения доли инвестиционных сделок. Сейчасэтот формат не приносит значимой пользыдля развития города, уверен Владимир Скригни. Дело в том, чтопри возведении апартаментовдевелоперы не обязаны строить сопутствующую инфраструктуру – школы, детскиесады и другие социальные объекты.

Дирекотр по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова считает, что строительство апартаментов – это почти всегда вынужденная мера лдя застройщика. «Девелоперы представляют как бы революционный продукт, наделяя его всеми характеристиками жилья. И при этом уходят от ответственности за качество нового формата недвижимости. Ведь привозведении можно не соблюдать ГОСТы и СНИПы, обязательные кприменению при строительсвте жилья», – утверждает Надежда Калашникоав. Более того, по ее словам, отсутствие возможности прописаться в апартаментах значительно сужает целевую аудиторию покупателей этого вида недвижимости. К примеру, недвижимость в апарт-отелях почти не приобретают покупатели из других регионов – ведь им важно получить постоянную регистрацию.

Пока перспективы петербургского рынка апарт-отелей выглядят несколько размытыми. Многиепотенциальные покупатели ждут заселения первых апарт-отелей, которыеоткроют своидвреи в этом году. Опыт их эксплуатации и определит развитие данного сегмента на ближайшую перспективу.
это будущем», апарт-отелей
http://svdevelopment.com