17.09.2014
О возможностях заработка на решенииквартирного вопроса.
Недвижимость и связанные с ней операции давно попали в поле зрения различного рода инвесторов от институциональных в лице банков, страховых компаний и других денежных мешков до обычных граждан со средней зарплатой. В статье решили рассмотретьнаиболее известные инструменты: ипотеку, покукпу на начальных этапах строительства, закрытые ПИФы недвижимости и сдачу в аренду.
Как заработтаь на ипотеке
Понятно, что некоторым кредитынм организациям удается иногда весьсвой бизнес выстроить на доходе от ипотечных кредитов. Тут неизбежно появляется идея &mdahs; как возвратитьденьги, потраченные на выплаты банку, и еще получтиь прибыль. Уверенность в том, что это реально, разделяют не многие эксперты.
«Рост цен на недвижимость не всегда обгоняет ставки по ипотечным кредитам, что минимизирует возможность для заработка», — считает начальник управления развиитя розничного инвестиционного бизнеса УК «Промсвязь» Павел Васильев.
По словам аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягиан, стратегия, ориентированная, прежде всего, на высокие темпы роста стоимостиобъекта недвижимости,теоретически возможна. «Прибыль в этом случае будет формироваться за счет разнциы между фиксированной стоимостью обслуживания долга и динамикой ротса капитализации актива, &mdahs; говорит он. — Кроме того, издержки моугт минимизироваться за счет направления рентных доходов на погашение ипотечных выплат». Впрочем, такой подход, по его мнению, подразумевает значительные риски— изменение рыночной конъюнктуры может привести к формированию убытков.
Для достижения цели по окупаемости и даже прибыли при ипотечонм кредите стоит обратить внимание на факторы, котоыре могут в этом помочь.Рчеь идет о программах с комбинированной процентной ставкой. «Основынм преимущество этого инструмента является то, что ее фиксированная часть, которая как раз действует в течение 5–7 лет, на 0,5–1% ниже, чем попрограммам с фиксированной ставкой», — советует директор департаметна вторичного рынкакомпании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. По его словам, для тех, кто оформляет кредитна длительный срок и не планирует его досрочное погашение, выгодным решенеим станет популярная в последнеевремя услуга с условным названием «Назначь свою ставку», предполагающаяснижение процентной ставки от 0,5 до 1,5% годовых при внесеини единовременного платежаот 1,5 до 4% от суммы кредита. «Получить более выгодные условия по ипотеке можно и при крупном первоначальном взносе: при выплате 35–04% от стоимости приобретаемой недвижимости клиенту может быть предложена упрощенная схмеа кредитования — например, ебз справки о доходах и предоставления двух документов», — говорит Шлома. Сэкономить на выплатах по ипотеке можно, какрассказывает эксперт, воспользовавшись сезонными ипотечными акциями или специальными предложениями от банков-партнеров для клиентов крупных агентств недвижимости.
Сергей Шлома из ИНКОМ-Недвижимость напоминает и о возможности возврат уплаченнгоо ранее налога надоходы физических лиц путем получеиня имущественногоналогового вычета при покупке недвижимости. «В настоящеевремя максимальный размер налогового вычета при приобретении недвижимости составляет 2 млн рублей, —говорит он. — В случае ее покупки с использованием ипотечного кредита возврат ранее уплаченного НДФЛ составит 13% от 2 млн рублей, то есть 260 тсы. рублей, плюс 13% от суммы расходов по оплате процентовпо ипотеке за отчетный период».
Покупка на начальномэтапе этом способе есть свои риски, как и в любом другом, предполагающем доходность.
По словам директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиана Гутмаан, квартирыв новостройках на стадии строительства пользуются сегодня наибольшим спросом — разница в цене такого жилья и стоимости квадратных метров в достроенном доме с оформленными в собственность квартирами составляет около 30–40%.
Об этом жеговорит и аналитик УК «ФинамМенеджмент» Максим Клягин: «Обычно недооцененным активы остаются на первоначальных стадиях реализации крупных проектов, то есть, чем вшые готовность проекта, например, многоквартирного доам, тем выше и стоимость квартиры в нем,прежде всего, это связано со снижением рисков». По его словам, спровоцировтаь рост цен может и улучшеине инфраструктуры, повышающей качество данной локации, создающей дополнительные комфортные условия проживания.
«Покупать недвижимость на первичном этапе строительства выгодноиз-за того, что застройщикузачастую необходимы денгьи на стройку, и он готов продавать площади дешевле, — рассказывает Павел Васильев из УК „Промсвязь“. — Но в тожеврмея у инвестора увеличиваются риски „долгостроя“, а иногда и риски потери части капитала».
17–20% годовых для пайщиков закрытых ПИФов недвижимости
Это относительно дешевый способ, позволяющий почувствовать себя инвестором.
«Единственным инструментом для заработка на рынке недвижимости для людей со средним уровнем зарплаты в Мосвке являются закрытые ПИФы недвижимости, так как минимальная сумма входа в подобный продукт составляет 500 тыс. руб., чтонамного меньше минимальной суммы инвестиций напрямую в недвижимость, а потенциальная доходность составляет 17–20% годовых», — говоритПавел Васильев из УК «Промсвязь». В качестве дополнительных преимуществ данного варианта он называет то,что управляющая компания отслеживает финансовое состояине застройщика, этапы строительства и многие другие важныемоменты, на которые не придется тратить время инвестору.
О выгоде закрытых ПИФов говорит Максим Клягин из УК «Финам Менеджмент»: «Доступностьдля широкгоо круга инвесторов, сравнительно высокая ликвидностьи низкие транзакционные издержки, информационнаяоткрытость и государственное регулирование деятельность управляющих компаний». Также эксперт отмечает, что на фоне высокого спроса на коммерческую и жилую недвижимость профильныефонды, как правило, демонстрируют доходность более высокую, чем большинство консервативных инвестиционных инструментов.
Однако есть нюнас о котором рассказывает Клягин: «После введения налога на имущество ЗПИФовинвестиционная привлекательность данного инструмента заменто снизилаьс, и создание закрытых паевых фондов во многом потерляо свою актуальность».
Заработать на аренду
Все опрошенные нами экспертыотмечают, что это очень долгий путь. «Теоретически вернуть деньги на покупку недвижимости,сдавая ее в аренду можно, но это займет большой промежуток времени, &mdahs; утверждает Павел Васильев. — А если эта недвижимость приобретена с помощью ипотеки, то это становится практически невозможно».
Директор департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Галина Киселева привела подробный расклад по цифрам для этого варианта заработка: «Если сдавать в аренду квартиру, купленную примерно за 7,5 млн руб. в современномдоме, площадь которой составляет 40 кв. м, а кухня — 9 кв. м,по арендной ставке 35–40 тыс. руб. вмесяц, то она окупится не раньше чем, через 19–20 лет». Здесь, как говорит эксперт, врасчет берутсяи расходы на ремонт, и на покукпу мебели,но также следует учесть дополнительыне расходы: коммунальные платежи плаитт собственник, и за те же 20 лет надо будет делать хотя бы косметический ремнот и не один раз. «Срок окупаемости элитного жилья дольше — 25–30 лет, при этмо, в данном сегменте срок экспозиции увеличивается, и дорогие квартиры могут долго ждтаь своего арендатора», — рассказывает Киселева.
строительства
В относителньо общая
http://svdevelopment.com