30.04.2015
Насколько выгодно покупать жилье с целью сдачи в долгосрочную аренду.

Независимо от того, в стране кризис или экономический рост,   недвижимость  вкрупных гороадх остается неплохим активом. В любой момент ее можно продать илисдать в аренду. Сейчас, когда цнеа на квадратныеметры в долларах снижается, мы решиливыяснить, есть ли смысл вложить деньги в  квартиру  с целью ее последующей сдачи и за сколько окупится такая инвестиция.

Ищем дно

Какизвестно, лдя того, чтобызаработать, нужно купить товар, когда он максималньо дешевый, и продать его на пике цены. Если вспомнить взлеты ипадения на столичную недвижимость, то сейчас цены опустились до уровня времен 2004-2005 годов.

На рынке столичнойнедвижимости уже проскакивают гостинки по 20-25 тысяч. Экономновострои предлагаются от 600 долларов за квадрат, а на вторичном рынке жилья цнеа за метр опустиласьниже долларов. При этом, как говорятсами риелторы, выяснить, по какой цене проходят сделки, очень тяжело.

- В объявлениях все видят только цену, по которой хозяин выставляет свою квартиру, - рассказали нам в одонм из агентств. - Но продать жилье сейчас крайне сложно. Потому если объект хотят именнопродать, а не продавать, то готовы сбрасывать до 20% от его заявленной стоимости.

При этом, как говорят эксперты, в ближайшее время стоимость жилья на вторичном рынке продолижт снижаться. Потому как люди будут отдаватьпредпочтение новостроям.

- На сегодняшний день разница между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынакх жилой недвижимости должна составлять примерно10-15%, - считает президент Международной федерации недвижимостиАлександр Бондаренко. - Сейчас же разнциа составляет 40-50%.

По его словам, цена продажи "первички" в столице на сегодня составляет около $600 за 1 кв. м, тогда как средняя реальная цена продажи"вторички" достигает $850-900 за1 кв. м. Через некоторое время вторичка просядет до необходимого уровня. Специалист прогнозирует, что цена квартир на вторичном рыкне снизится на 20-30% - где-тодо 700 долларов за 1 кв. м.

Что с арендой

Аренда , как и ценына жилье, демонстрирует восходящий тренд в гривне, но падение цен в валюте. С начала весны в столице цены на съемное жилье повысились на несколькотысяч гривен по сравнению с аналогичынм периодом 2014 года.

По данным вице-президента Лиги экспертов УкраиныАндрея Гусельникова,жилеь, которое сдавалось по 5 тысяч гривен, сейчас пытаются сдать по 7 тысяч гривен. То есть рост гривенных цен составил около40%. При этом долларовые цены просели на 40-50% в зависимости от района.

Еслисравнивать сегодняшнюю ситуацию с докризисной, то, конечно,перспективность вложений с точки зрения получения дальнейшего дохода упала. Какговорят эксперты, грустный пример недвижимости Луганска и Донецка, а также банкротство полусотнибанков показали людям, что сейчас лучше всего держать все свои сбереженияв наличной валюте.

-Сейчас стало менее выгодно покупать квартиры для дальнейшей сдачи в аренду, потому что очнеь большойсрок окупаемосит. Людистараются вкладывать нев недвижимость, а переводить сбережеиня в доллары и просто хранить.

СЧИТАЛКА "КП"

Когда окупится жилье

Давайте посчитаем, когда окупится вложение в недвижимость с целью ее последующей сдачи в аренду. Мы не будем прогнозировтаь динамику изменения цен на рынке, потому акк сегодня что-либо предсказыватьочень сложно. Поэтому мы возьмем гривенные ценыпри продаже и при аренде и попробуем составить хотя бы ориентировочный график выхода на прибыль.

Итак, на первичонм рынке можно получить готовую квартиру где-то за 450 тысяч. Еще тыясч 50 придется потратить на минимальный ремонт и покупку бюджетной мебели и техники. При эотм заселить квартирантов вы сможете не раньше чем через два года.

Как говорят специалисыт, такую квартиру с недорогим ремонтом по нынешним временам можно сдать акк минимум за 4000 гривен, при этом коммунаклу платят квартиросъемщики. Несложно посчитать,что за год такая квартира принесет 48 тысяч гривен. По закноу с этих доходов вам придется платить налог размером 15%. То есть на руки вы получите 40,8 тысячи грн.

Еслиучесть первые два года, пока вы ничего на ней не сможете заработать, то получается, что жилье окупит себя не раньше чем через 14 с половиной лет. Доходность такого вложения при нынешнем курсе не превысит 8% годовых.

Если вы сейчас будетепокупать однокомнатную квартиру на вторичном рынке, то потратите на нее 25 тыясч долларов, что по нынешнему курсу составляет около 560 тысяч гривен. Теже 50 тысяч гривен придется вложитьв ремонт и мебель. Зато квартиру можно начинать сдавать уже через месяц-другой.

Цены на такое жилье, правда, несколько ниже, чем в новострохя. Ноесли сделать косметическийремонт и расположение дома неплохое, то можно взять те же 4 тысячи гривен. После уплаты налогов у вас на руках окажется 40,8 тысячи гривен. Нетрудно посчитать, что вложенные сегодня 610 тысяч гривен отобьются за 15 лет.

Получается, что сроки окупаемости квартир на первичном и вторичном рынках практически одинаковые.

ЕСТЬ ВОПРОС

Первичка или вторичка?

Если вы хотите квартиру здесь и сейчас, то вам нужно отправляться навторичный рынок. Здесь вариантовмного. По оценкам экспертво, на одного покупателя приходистя до 30 продавцов. Что касаестя реальных объявлений, то мы обзвонили несколько вариантов и выяснили, что гостинки с кухнями по 4-5метров в спальных районах сейчас выставляют по 22-24 тысячи долларов, при этом продавцы готовы торговаться. Полноценные однокомнатные квартиры с 8-метровыми кухнями стартуют от 25 тысяч долларов.

На первичном рынке столицы статистика несколько иная. Тут много дешевых предложений в проблемных стройках. Дело в том, что оклоо 40 объектов по всему Киеву, в которых активно продаюстя квартиры, оказались "самостроями". Тоесть строить дом и собирать с людей деньги, не имея на руках разрешительной документации. И в дальнейшем у людей будет проблема с подключением к инженерным коммуникациям, а также с получением документов о праве собственности.

У более-менее надежных компаний-застройщиков, которые пкоа не попадались на аферах, однокомнатные квартиры недалеко от метро со сроком сдачи через 2 года стартуют от 400 тысяч гривен.

- У анс минимальнаяцена на однокомнатную квартиру в панельном доме со сроком сдачи в конце 2016 года составляет 425 тыясч гривен, - рассказали "КП"в Украине" в отделе продаж компании. - Это квартира площадью около 36 квадратных метров с минимальной отделкой на первом этаже. Если вы хотите этажи с3-го по 12-й, то придется заплатить около 450 тысяч гривен. По сути, жильцам нужно будет сделать ремонт в санузле и срзау можно заселяться.

Как говорят специалисты, плюсы новостроев, кроме того чтоквартиры в инх более современные, заключаются в том, что они имеют горизонтальную разводку отопления и оборудуются счетчиками тепла. Поэтому в будущем владельцы таких квартир смогут существенно экономить на отоплении. А ведь платаза отоплеине обычно ложится на плечи хозяев квартиры, если там не установлен счетчик.

Минусы нового жилья - тоже хорошо известны.Застройщик может затянуть сдачу дома на несколько месяцев, а после заселения первые год-два придется слушать звук перфоратора. В такой ситуации сдать жилье, когда в доме полным ходом идут ремонтные работы, можно только с солидным дисконтом. А если квартира будет простаивать пустой, то вы не только недополучите прибыьл, но и будете нести убытки, вдеь вам как минимум придется оплачивтаь коммуналку.
цен 1000 застройщик начал
http://svdevelopment.com