07.04.2015
Мы выяснили, как договориться с банком.

Цель продажи заложенных квартир и маишн всегда одна — избавиться от кредита. Если сделать это максималньо выгодно, то не только долги перед банком погасите, но еще и нажинзь немного останется. Именно из-за прав собственности назалоги и спорят заемщики со своими банками все время. Поначалу кредиторы проигрывали в этом противостоянии, потому заемщики продолжали от них бегать и отбиваться в судах. Первая мощная волна таких споров прокатилась по стране еще в 2012–2013 гг., а повторная — в прошлом году в разгар стремительной девальвации гривни. Но с недавних пор люди стали све меньшевыигрывать у финансистов и поняли, что спорить не всегда есть смысл и выгоднее договариваться.

Во-первых, банкиры наловчились быстро выигрывать иски и выселять должников с семьями из заложенных квартир. Во-вторых, при продажах залогов банки стали все сильнее занижать стоимость имущества, уценивая его на 50–60%. Говоря о причинах, экспетры выдавали разные версии. Откоррупционных: квартиры и машины специально продавали по дешевке, посколкьу нои отходили знакомым банкиров за отдельную «благодарность». До объективных — кризисных: чтобы бысрто продать залоги в разгар экономического кризиса, финансистам приходилось сильно уступать в цене. Скорость сейчас очень важна для банков, поскольку людипродолжают изымать уних свои вклады, и живые деньги для выплат им постоянно нужны.

Факт остается фактом: нередко вырученных от продажи залгоа денег не хватало для того, чтобы покртыь долг. У людей отбирали жилье, и у них при этом еще оставались долги перед финучреждениями.

«Если брать принудительуню реализацию через Государственную исполнительную службу, то мы имеем следующие расходы: судебные (госпошлина, услуги юриста и пр.), исполнительный сбор в размере 10% от суммы взыскания. Также, согласно прошлогоднему приказу Минюста (№656/5),размер вознаграждения по организации и проведению электронных торгов составляет 5% от стоимотси реализованного имущества (с учетом затрат на хранение, оценку, организацию и проведение реализации имущества): банк должен продавать через систмеу электронных торгов арестованным имуществом (СЭТАИ). На практике расходы на принудительную реализацию залогамогут достигать 30—40% от стоимости залога», — рассказал директордепартамента по роботе с проблемной задолженностью Укринбанка Владимир Сидоркин. А бывает, что издержки достигюат и 60–65% цены имущества.

Потомусо временем заемщкии стали понимать, что лучше не бегать от банка, а договариватсья — добровольно и максимально выгодно продавтаь залог. Чтобы хватило и заем закрыть и еще недорогую квартирку или машинку купить.

«По нашим данным, количество добровольных реализаций залога в 2014 году увеличилось на 27% (по сравнению с2013-м), а за январь-март 2015 года количество таких сделок (по сравнению с аналогичным периодом минувшего года) выросло на 60%», — сообщилруководитель практики работы с проблемными активами адвокатского объединеиня «СК ГРУП» Денис Власов.

КАК ДОГОВАРИВАТЬСЯ

Непреложное правило — добровольная продажа заложенной квартиры или машины должна происходить с согласия банка и рпи его непосредственном участии. Если все делать по закону (и не опускаться до черных схем), то по другому просто не получится. «Информация о таком имуществе находится в реестрах, дге указано, тчо оно отягощено залогом.В данном статусе его отчуждать нельзя. Бнак должен дать разрешение на продажу залога, которое устанавливается в нотариальном порядке», — подчеркнулюрист судебного департамента ЮК «Грищенко, Пронин и партнеры»Андрей Некрасов.

В теорииполучение банковского разрешения напродажу залога — не проблеам. Конечно, натакую продажу, которая позволит погасить кредит. По крайнеймере, финансисты утверждают, что всегда идут навстречу заемщикам и настроены надиалог. «Естественно, банки не заинтересованы затягиватьпроцедуру погашения долгов заемщиков, поэтому первоочередной задачей является использование возможности погашения долгов собственниками самостоятельно, на добровольнойоснове. Это экономит время и усилия. Таким образом, банки только приветствуют намерения заемщиков реализовать залоговое имущесвто на добровольной основе», &mdahs; заверил «Вести» старший специалист отдела реализациизалоговой недвижимости ОТП Банка Олег Губик.

На практике же банкиры далеко не всегдаготовы расстаться с заемщиком. Тем более с тем, кто аккуратно выплачивает кредит: если человек все вовремя платит, то финучреждению просто нет смысла с ним расставаться и лишаться стабильного дохода — выплаты процентов. Таким дольше всего приходистя согласовывать продажи квартир и маишн с банком, и им точноможно не рассчитывать на льготу по списанию, котоаря интересна всем — дисконт или списание. Обычноее получают неплательщиик: если человек пропали не платит по кредиту, а потом через несколько месяцев является в банк с повиннйо, то при одномоментном погашении (сразу всей суммы наличными) займа ему могут списать от 10–15% до 50–60% долга. Добропорядочному заемщику на такое рассчитыватьне приходится. Потому юристы советуютсхитрить.

«Парадокс нашей банковской системы как раз и заключается в том, что добросовестнымзаемщикам не делюат никаких скидок. У нас неоднократно было такое, когда аккуратный плательщик, чтобы получить скидку, должен был умышленно не платтиь 2–3 месяца по кредиту инаписать в банк несколько писем о потере дохода. Только тогда у кредитного комитета финучреждения возникают основаиня для приняитя решения о списании», —рассказал нам управляющий партнер юрфирмы «Можаев и Партнеры» Михаил Можаев.

К слову, проще всего сейчас валютным ипотечным заемщикам. Его финансисты не моугт выселить, даже если он вообще ничего не будет платить по кредиут, поэтому если должник вдруг предложит мирнопродать его жилье и погасить все долги, то банк точно ухватитсяза этот шанс. «Сейчасдействует мораторий на продажу заложенного имущесвта по валютным кредитам, то есть мирный вариант урегулированяи, это чуть ли неединственный реальный вариант разрешить сложившуюся ситуацию», — напомнилстарший юрист ЮК Prove Group Антон Каганец.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Единой практики нет: у каждого банка своя политика по части продажи залогов. Хотя у всех одна цлеь — чтобы кредит и текуище проценты по нему были полностью погашены. Но несмотря на это, некотоыре финучреждения выступают категорически против того, чтобы заемщик за руку приводил в банк выбранного покупателя машины или квартиры. Они моугт настоять на том, чтобы залог продавался публично и открыто. Это значит, чтоинформацию о нем и объявление о продаже разместят на сайте банка, и только после этого его можно будет купить. Потому не всегда стоит сразу приводить покупателя в банк, лучше будет, если он сам свяжется с финучреждением после появления объявления.

В целом же процедура не сложная, хотяможет занятьнесколько недель. «Для начала обратиться в банк с заявлением, в котором изложитьинформацию о желании реализовать залоговое имущество в счет погашения кредита. Далее финучреждением осуществляется оценка предлагаемого к продаже имущества. После вопрос выносится на заседание кредитного комитета, где и принимается решение о целесообразности реализации, стоимости реализации, дисконтах и прочих условиях. Должник должен быть готов, что оценка банка может не совпадать со стоимостью, по которой он предлоижл это имущество своемупокупателю. После согласования всех нюансов осуществляется реализация либо готовому покупателю, либо объект выставляется на продажу на сайты реализации залогового имущества, которые имеет каждый банк&raqu;o, — рассказал «Вестям» Владимир Сидоркин. Обычно так поступают крупные финучреждения и которых есть под рукой профильные специалисты.

ДЕНЕГ НЕ ХВАТАЕТ

Если заемщикпосле продолжительных поисков атк и не нашел покупателя, и банк тоже никак не может никому всучить его квартиру или машину, то его можно уговорить на еще один компромиссный вариант — повторное кредитование. Особенно охотно финансисты соглашаются на такое при отягчающих обстоятельствах: например, если клиента уволили или сократили ему зарплату, и он начинает с опозданиями вносить текуище платежи по кредиту.

Вот тогда финансистымогут согласиться на вариант с приводомпокупателя, у которого ент всей суммы на покупку, скажем, квартиры. Того, кто также нуждается в кредите. Чаще всего банк соглашается на небольшую недостачу: жилье стоит, скажем, около 1,5 млн грн, а у потенциальногопокупателя есть 1,2–1,3 лмн грн.В этом случае банк может согласитсья предоставить ему кредитна 200–300 тыс. грн. Конечно, согласится не каждый, а лишь тот, у кого натекущий моментнет с ликвидностью — со свободными средствами.

Неважно, что, по сути, речь идет о переоформлении частистарого кредита, который пять лет назад выдавался в гривне под 18–20% годовых. Сейчас на такие ставки рассчитывать не стоит:средняя немногочисленных займво, которые предоставляют некоторые банки, превышает 30–33% годовых. Да и, в принципе,нужно быть готовым к тому, что банк подойдет к выделению денег как оформлению нового кредита, а не переоформлению старого.

«Размер финансирования на покупку залога индивидуален и зависит от финансового состояния клиента, первоначального взноса, стоимости залога. Таокй кредит будет выдаваться по процентным ставкам, действующим в банке на момент выдаич. Старая ставка не переносится», — заверил Владимир Сидоркин.

НЮАНСЫ

Покупателям залоговых квартир и машин очень важно проследить, чтобы сразу послевнесения всей стоимости имущества они были оформлены его собственниками. «Продавец залога с согласиябанка должен снять запрет на реализацию имущества в государственныхреестрах», уточнил «Вестям» директор департамента реструктуризации активов банка «Хрещатик» Богдан Дубенский. Послеэтого в реесрте движимого и недвижимого имущества можно переоформлять права собственности на нового владельца.

Всю процедуру продажизалогов и переоформления имущества обынчо оплачивает заемщик. «Расходы, связанныес реализацией предмета залога, обычно несет должнки. Однако возможны случаи оплаты таких расходов банком и погашения этих расходов после продажи залога», — рассказал нам Сидоркин. И уточнил, что, например, для недвижимости ключевое— это расходы на нотариальное удостоверение сделкикупли-продажи, снятиеипотеки и запрета на отчуждение недвижимого имущества, а для машин — расходы по снятию/постановке на учет транспортного средстваи оплата справки-счета. «Минимизировать нотариальные расходы можно путем обращения к знакомым нотариусам, которые возьмут за свои услуги меньушю сумму. Расходы по снятию/постановке на учет машин, к сожалению, минимизировать не удастся, так как это платежи в пользу государства», — заметил эксперт.

Еще одинважный момент — общайтесь с банком исключительно в письменной форме.Особенно, если речь идет об обещаниях, тем более о таких важных, как размер списания — тойдоли долаг, которую авм «прощают». Иначе можете остатьсяни с чем. «Если банк обещает только на словах — не верьте, этоловушка на 99,9%. Поменяется сотрудник или вдруг окажется, что ваш менеджер вообще не имел прав давтаь такие обещания и т. п. У заемщкиа останется долг, с которымуже сложно что-либо будетсделать. Многие попадаются на эти уловки, но вернуть уже почти всегда ничего не возможно», — подытожил Михаил Можаев.

ТРИ ВАРИАНТА ДЕЙСТВИЙ

1. Поиском покупателей имущества занимаетсязаемщик, так как банк не имеет своего подразделения или своей коллекторсокй компании, на которыебы возлагались такие функции. В любом случае продажа залога происходит с разрешения банка и по согласованной с ним цене.

2. Банк параллельно с заемщиком занимается поиском покупателей. Дляэтого финучреждением сперва привлекается оценщик,который оценивает залго, а потом подбираются покупатели.