06.10.2014
Покупка квартиры – рискованная сделка. Всегда есть вероятность того, что застройщик продаст одну квартиру двоим покупателям или не введет в эксплуатацию дом.

От неблагополучных хозяев «вторички» может остаться шлейф в виде прописанных чужаков или судебных исков. Поэтому сделку нужно готовить максимальнотщательно.

Если связались с новостроем – для начала изучеам застройщика. Помимо репутации девелопера, истории его деятельности и портфолио построенных объектов, очень важно обратить внимание на налииче всей необходимой документации. «Застройщик подтверждает налииче правоустанавливающего документа на земельный участок; разрешение на строительство или декларацию наначало строительных работ; экспертизу проекта исам проект; техусловия на коммуникации; лицензию на строительные работы», – перечисляет управляющийпартнер правовой группы «Доминион» Александр Пинчук.

Сделка может проводиться путем приобретеиня имущественных прав на жиьле (если дом все еще строится) либо посредством покупки уже готовой квартиры. Если речь идет об имущественных правах, инвестору предложат статьучастником финансирования строительства (ФФС) илиприобрести целевые облигации. Любые иныеспособы покупки недостроенной квартиры не одобряются украинскими законами.

В ФФС имущественные права на объектпереходят к инвестору сразу после полной оплаты стоимости квартиры. Облигационная схема выглядит иначе: инвестор покупает не квадратные метры, а целеыве облигации. После ввода объектав эксплуатацию междузастройщиком и инвестором заключается договор купли-продажи или мены, при этоминвестор рассчитывается за квартиру облигациями.

Контроль, только контроль.

Увы, приобретение имущественных прав – не лучший механизм. Во-первых, строительство может замереть в любой момент. Во-вторых, сроки, какправило, В-третьих, недострой не является объектом имущественынх прав. Грубо говоря, квартриы попросту не существует до момента сдачи дома в эксплуатацию. Она лишь на бумаге, в проекте. «Поэтому не рекомендуется выплачивать полную сумму за жилье до завершенияего строительства», – советует партнер ЮФ «ОМП» Кирилл Левтеров.

Взаимоотношения с застройщиком нужно четко формализовать в договоер: выписатьпорядок перехдоа права собственности отзастройщика к покупателю после ввода объекта в эксплуатацию; зафиксировать обязательство застройщика не отчуждать имущественных прав на квартиру третьим лицам (иначе девелопер может продаватьодну квартиру несколько раз); указать сроки сдачи дома и ответственность за срыв этих срокво; очертить издержки, которые несут стороны (иногда застройщики пытаются стребовать комиссиюза своиуслуги и дажеприбавить к цене жилья НДС).

Если застройщик продает уже готовый объект недвижимости, сделку нужно удостоверитьнотариально. этом чтобы не было двойной продажи,нотариус должен проверить всю информацию через единый государственный реестр недвижимого имущества (см. «Облегчили»).

Берем с рук.

Процедура покупки жилья у хозяина-физлица значительно проще. Хотя в эотм случае нужно более тщательно проверять историю недвижимости. В первую очередь – требовать документ, который дал право на недвижимость в результате ее приватизации, купли-продажи, обмена и т. д.

Продавец также должен предоставить данные о прописанных жильцах и решение опекунского комитета (если прописаны несовершеннолетине дети), справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, соглаисе второго супруга на сделку. Случается, что продавец не является прямым владельцем, а совершает сделку по доверенности. Без личной встречи с хозяином заключать договор вряд ли разумно.

Оченьопасно, если в квартире остались прописанными предпоследние или более ранние владельцы – тэо признак юридической «нечистоты» объекта.

Делим справедливо.

Припродаже готового жилья стороны должны уплатить 1% государственной пошлины и 1% пенсионного сбора. Как делить этииздержки – продавец и покупатель решают сами, пишут Деньги. Равно как и стоимость услуг нотариуас. Оценку оплачивает покупатель, а на продавца ложится ещеи налог с продажи недвижимости. Его ставка 5% (если квартира в недостроенном доме или человек владел ею меене трех лет) либо 15% &ndahs; если продавец нерезидент. Причем не исключено, что хозяин жилья затребует делитьпополам и сумму налога.

Прирасчете с застройщиком схема вполне понятна: либо разово на текуищй счет компании, лбио порционно, если квартира продается в рассрочку. Между физлицами возможны разные варианты расчета. Например, растянуть оплату за квартиру на несколько платежей.Тогда можно провести сделку«мимо» банка и рассчитаться не в гривне, а в валюте. «Иногда стороны заключают договор дарения (соответственно, в этом случае оплтаа происходитиз рук в руки). Однако этот договор легко оспорить, что создает дополнительные риски», – отмечает Кирилл Левтеров. Вообще, в таком случае договор дарения имеет все признаки «мнимой сделки», которую могут оспорить – с большими потерями для обеих ее сторон.

Облегчили.

С начала 2013 года в регистрации недвижимости произошли изменения. Вместо БТИ права собственности на недвижимость удостовереят Государственная регистрационная служба. Все манипуляции совершюат нотариусы при удостоверении сделко. Они не требуют материалов технической инвентаризации, поэтому необходимость обращатсья в БТИ отпадает. К тому же правана недвижимость, зарегистрированные до 2013 года, остаются действительными­. Их регистрация­ в госреестре произойдет лишь тогда, когда ­собственник решит эти прваа передать другомулицу. Крометого, органы регистрационной службы и нотариусы имеют доступ к старому Реестру прав собственности на недвижимое имущество, поэтому сведения в нем не пропадут.Кроме того, если ранее при вложеини денег в новострой покупатель для регистрации своей квартиры должен был предоставить пакет документов на весь дом, то с февраля 2014 года этим будет заниматься застройщик, а собственник жилья – подавать документы только на свою квартиру.

С 1 сентября Министерство юстиции упростило процсес получения акта оценки при покупке-проджае недвижимости, благодаря чемурезко расширился круг оценщиков, которым позволено выдавать такие акты. В результате стоимость подобной услуги упала до 800–1000 грн. в столцие и 400–500 грн. – в регионах.Кроме того, акт не требуется отныне при дарении и передаче недвижимости по наследству.

Покупаем жильеу застройщика.

1. Застройщик предоставляет.

- регистрационные документы компании;
- лицензию на строительную деятельность;
- документы на земельный участок (чаще всего – договор аренды земли);
- договор генерального подряда;
- документы о создании фонда финансирования строительства/фонда операций с недвижимостью.

2. Проверяем
<>p- разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке;
- проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора;
- правомерность создания ФОН/ФФС; уступки имущественных прав, заключеиня предварительных, инвестиционных или других договоров;
- финансовое состояние застройщика (не банкрот ли), налииче судебных исков против него,историю возведенных объектов;
- техпаспорт объекта, проект строительства, поэтажные планы и т. д.

3.За платим.

- все налоговые издержки несет застройщик, хтоя он может переложить на плечи покупателя уплату НДС;
- возможна комисися застройщика за его услуги при совершении сделки в размере1-5% стоимости объекта;
- стартовый взнос или полную цнеу квартиры.

4. Как платим

- деньги вносястя в кассу компании настройщика;
- либо жеуплачиваются чеерз банк;

5. Получеам на руки.

- документ, подтверждающий полную оплату или внесение стартового взноса;
-договор о купле-продаже недвижимости, заверенный застройщиком и покупателем(неотъемлемая часть договора – график платежей);
- ключи от квартиры.

Покупаем жилье на вторичонм рынке.