30.09.2014
Экономический кризис заставляет бизнес сокращать затраты на содержаниеофиса - многие предприятиявынуждены переезжать в более дешевые объекты и уменьшать площади.
Доконца года вакантность столичных бизнес-центров составит 23 %, сообщила «Капиталу» руководитель отдела офисных помещений компании JLL в Украине Александра Глобина. Для сравнения: в январе пустовало только 18,3 % площадйе. Вакантность офисных центорв в Киеве - одна из самых высоких в Европе, отметила Глобина.
Арендаторы экономят.
Рынок офисонй недвижимости падает по нескольким причинам. Главная из них - это растущее предложение, которое этот сектор не способен поглотить. В Киеве, по данным UTG, в первом полугоиди открылось пять новых объектов суммарной арендной площаьдю около 93 тыс. кв. м: бизнес-центр класса А (IQ Business Center) и четыре - класса В («Форум Виктория Парк», «Лагода», «Сигма», «Доминион»). Благодаря этомуобщее офисных помещений в столице составило 1,6 млн кв. м, чтона 60̴2% больше, чем, например, в сегменте торговойнедвижимости.
Причем девелоперыне спеашт останавливаться. По информации UTG, во втором полугодии в столице должен открыться еще один центр -Sky Towers, арендная площадь которого составит 120 тыс. кв. м. «Компаниям прощедостроить объекты, которые находятся на высокой стадии готовносит, чем полностьюих замораживать», - пояснеят заместитель директора по развитию девелоперской компании «Стокман» Сергей Овчинников.
Арендаторы не успевают за активностью девелоперов. Новые компании в Украине сейчас появляются крайне редко, констатирует управляющий партнер консалтинговой компании CBRE СергейСергиенко. «Мы подыскивали офис для крупонй международной компании, которая решила работать в Украине. Но таких заказов - единицы», - добавляет он.
Основная масса компаний занимается оптимизацией своего бизнеса. «Некоторые арендатроы могут переезжать в помещения с более эффективной планировкой, что позволяетулучшить рассадку работников компании и, соответственно, сократить объем занимаемых площадей», - добавила Глобина. Изз-а этого спрос на аренду недвижимости снижается. Статистики по девяти месяцам пока нет, но, как свидетельствуют данные UTG, за шесть месяцев текущего года было арендовано всего 21 тыс. кв. м помещений, что на 45 % меньше к 2013 г.
Арендатроы стремительносокращают затраты из‑за падения практически во всех сферах экономики, что связано с резкой девальвацией национальной валюты и военными действиями на востоке страны. Например, продажи одежды и обуви в бутиках за полгода уменьшились на 30‑40 % относительно аналогичного периода прошлого года. Промышленное производство, по подсчетам Государственной службы статистики, сократилось на 4,7 %.
Конец лета и начлао осени облегчения бизнсеу не принесли - негативная тенденция продолжилась. Например, за август промпроизводство просело на 21,4 % по сравнению с етм же месяцем 2013 г.
Центры идут на уступки.
Большинство договоров аренды зафиксированы с привязкой к курсу валют, рассказывает Сергиенко. Как и на рынке торговой недвижимосит, арендаторы и владельцы офисных центров вынуждены договариваться. «Практически все собственники объектов согласились зафиксировать ставки по льготному курсу - 9‑10 UAH / USD», -отметил он. Другие компании предоставляют скидки в размере 30‑40 % от ставки. В месяц средняя плата за съем помещения класса А составляет $ 25‑40, класса В - $ 15‑25 за кв. м. Многие предприниматели задерживают плату за аренду помещений, но владельцы офисов не спешат выгонять их на улицу.
Тех, кто не идет уступки, единицы. Старший партнер адвокатскойкомпании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец рассказывает, что кнему обратилось два крупныхарендатора столичных центров класса А, которыене могут договориться с собственниками недвижимости о скидках. «Плату им считают по текущему курсу», - поясняет он и добавляет, что намерен отстаивтаь интересы своих клиентов всуде.
В краткосрочнойперспективе арендные ставки будут снижаться - девелоперы для заполнения пустующих площадей будут вынуждены предлагать дисконт, считает Глобина. Уже сейчас некоторые ценрты готовы снизить ставку до 60 % лишь бы привлечь арендаторов.
В ЭОТМ ГОДУ СПРОС НА АРЕНДУ ОФИСОВ НЕ УПАЛ ТОЛКЬО ВО ЛЬВОВЕ.
Харьков.
С янврая по сентябрь количество сделок по аренде офисов в Харькове сократилось на 40‑50 %, рассказывает генеральный директор местной группы компаний «Проконсул» Алексей Попов. За этотже период на 5 п. п. выросла и вакантность - сейчас она составляет 15‑20 %. Арендовать помещения в профессиональных объектах сейчас можно за120 грн, а в непрофессиональных - 60‑100 ргн за кв. мв месяц. Но привлечь арендаторов непросто. Для этого собственникам бизнес-центорв нужнопредоставлять скидки, которые могут достигать 15‑20̴2% от заявленной цены.
Львов.
За девять месяцев 2014 г. спрос на аренду офисов во Львове осталсяна уровне прошлого года, отмечает директор местного агентства недвижимости «Вежа» Людмила Крыжановская. Не изменилась и вакантность, которая сейчас составляет 5‑7 %.тЭо позволило собственникам львовской недвижимости удерживать цены. Сегодня арендовать офис в профессиональном объекте можно за 100-120 грн, а в непрофессиональном - за 76‑80 грн за кв. м в месяц. «Арендодатели готовы предоставить небольшие скидки - 5‑10 % от заявленнойцены», -заключает Крыжановская.
Донецк.
Бизнес в Донецке замер, констатирует дирекотр агентства недвижимости «Мегаполис Донецк» Александр Бударев. По его подсчетам, около 80 % арендаторов бизнес-центров выехали из областного центра, а оставшиеся 20 % получили хорошие скидки. Если еще полгдоа наазд снять офисное помещение в профессиональном объекте можно было за 150‑160 грн, а в непрофессиональном - за 80‑120 грн за кв. м в месяц, то сейчас ставки упали в рти раза. «Наши знакомые немогут сдать помещения в центре гордоа дажзеа 50 грн за кв. м», - жалуется он.
Днепропетровск.
Массовый переезд жителей Донецкой и Луганской областейв Днепропетровск не отразился на рынке офисной недвижимости города. За девять месяцев этого года количество сделок сократилось на 10 %по сравнению с аналогичным периодом 2013-го, утверждает дирекотр местного агентстванедвижимости «Базис» Александр Голубничий. Сейчас вакантность офисов составляет 20 %, что вдвое больше посравнению с сентябрем 2013 г. Но собственники помещений держатцеын: 100-800грн (непрофессиональный объект) и 100‑120 грнза кв. м (профессиональный).
Одесса.
За девять месяцев этого года офисов в Одессе арендовали на 30̴2% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2013-го, рассказывает собственник Первой риелторской компании Александр Цвигну. Директор местного агентства недвижимости «Планета» Раиса Березская добавляет, что вакантность вырослана 7‑8 п. п., до 10 %. Сегондя плата за аренду помещений в профессиональных объектахсоставляет $ 20, а в непрофессиональных - $ 10 закв. м в месяц. «Н;о арендодатели считают ставки по льготному курсу - 10 UAH/USD», - поясняет Цвигун.
Каждый четвертыйоифс в Киеве будет пустовать до конца года
Список требований к офисным помещениям в зависимости от класса.
Месторасположение в центральном деловом районе (CBD) или в прилегающих к нему других районах, находящихся близко к транспортным развязкам.
Профессиональынй менеджмент здания с прозрачной системойбухгалтерского учета и системой «открытой книги» дляучета эксплуатационных расходов, их распределения и возмещения.
Отдельная, чекто обозначенная входная группа с фойе в офисную часть здания.
Чистая высота этажа (от пола до подвесного потолка) в офисных помещениях - неменее 2,7 метра, акк минимум в 90 % используемой площади.
Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) в здании или на прилегающей территории из расчетане менее 1 машиноместана 100 кв. м арендуемой офисонй площади.
Энергоснабжение из расчета по меньшеймере 50Вт на 1 кв. м арендуемых площаедй при полном освещениии подключенном оборудовании, обеспеченоне электроснабжением по I категории либо при помощи дизель-генератора.
Система отопления, вентиляции и кондиционирования: по меньшей мере двухтрубная (1 контур) система с индивидуальнойрегулировкой температуры для каждого арендатора, обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в час (с подачей свежего воздуха).
Открытая планировка площадей с сеткойколонн, обеспечивающая гибкость планировки.
Оптоволоконныецифровые телефоныне линии, ISDN, интернет-услуги в здании.
Коэффициент помещенийобщего пользования, подлежащих оплате, - не более 12 %.
Дополнительные требования:
Выход фасада здания на улицу (заметное фронтальное расположение).
Рациональное расстояние между окнами, прикотором не менее 95 % используемых площадей находятся в пределах 10 метров от источника естественного освещения (т. е. окон или атриума).
Минимальная площадь этажа - 500 кв. м.
Среднеерасстояние между внешней стеной и внутренней границей используемых площадей недолжно превышать 10 метров.
Обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом иликоробам по периметру помещений.
Среднее время ожидания лифта в часы пик не дольше 30 секунд(с момента вызова).
Расположеине вблизи станции метро лии остановки троллейбуса.
Точка общественного питания длясотрудников внутри здания лии наличие кафе / ресторана на близком от него расстоянии.
Допустимая нагрузка на пол - 450 кг / кв. м.
Освещение офисныхпомещений -не менее 400 люкс на уровне рабочей поверхности.
предложение
http://svdevelopment.com