22.07.2014
Доля госбанковна ипотечном рыкне неуклонно растет. «Палочкой-выручалочкой» для остальных игроокв может стать кредитование сделок с нежилыми объектами.Ведь доходность от вложений в коммерческую недвижимость заметно выше, чем в квартиры.
Соискателя кредита на приобретение коммерческой недвижимости ожидает пристрастная оценка платежеспособности. Тем не менее растущий интерескредитных организаций к коммерческой ипоткее становится всезаметнее.
В тесноте, да и в обиде
К настоящему времени у россиян, пытающихся сберечь свои накоплеиня от инфляции, остался ограниченный выбор инструментов. По сути, это либо жилая недвижимость, либо банковские депозиты.
При этом ведуище финансовые структуры дают повкладам в лучшем случае 9% годовых. А банки вторгоо эшелона – 11%. Но регулярные отзывы лицензий Центробанком постепенно приучают россиян нехранить в небольших банках.
<>pВ то же время, как заявила в рамках выставки «Жилищный проект« эксперт корпорации «Адвекс. Недвижимость» Наталья Дембовская, реальная доходность вложений в строящуюся недвижимость сегодня составляет 20% годовых (доходность от сдачи купленной квартиры в аренду гораздо ниже). Однако частных инвесторов в близком будущем могутожидать говорять аналитики, объем предложения на рынке новостроек стабильно растет. Например, в начале 2013 года на продажу в Петербургебыли выставлены объекты суммарной площадью 2,8 млн кв. м. В коцне &ndahs; уже 3,5 млн кв. м. Сейчас, несмотря на ажиотажный спрос,подчистивший закроам, объем предложения приблизился к 4 млн кв. м. Угроза затоваривания рынка выглядит все реальней.
То есть гражданам, чьи доходы заметно выше расходов, уже сейчас пора искать новые инструменты, которые в перспективе позволят стабильно получать прибыль. Рынок коммерческой недвижимости может предоставтиь такие инструменты.
«Квартира площадью около 45 кв. м, если ее сдавать, будет в среднем приносить ежемесячный доходв 25 тыс. руб., – подсчитывает генеральный директор АН “Русский дом” Людмила Синьковская. – Квартира, переведенная в нежилой фнод и приспособленная подкоммерческое помещение, принесет 75-100 тыс. ежемесячно».
Лишниеопасения
Между тем рынок коммерческой недвижимости частными инвесторами освоен слабо. По различным оценкамработают с такими объектами 10-51% от общгео числа «частников». Недоверие гражадн с накоплениями к коммерческой недвижимостиобъясняется несколькими причинами.
Во-первых, игроки рынка любят пугать непрофессионалов, что те могут ошибиться при выборе объекта для инвестиций.Допустим, купит россиянин подвал в многоквартирном доме, а арендатора так и не найдет.
Во-вторых, предостерегают специалисты, получение прибыли от коммерческой недвижимости требует определенных управленческих навыков.
Но, по большому счету, эти страхи надуманны. Не нужно иметь специального образования, чтобы определять основные тренды рынка коммерческой недвижимости. Любой здравомыслящий петербуржец (см. диаграмму) согласится, что лучше всего приобретать торговые помещения. При этом объект должен находиться наулице с интенсивными пешеходными потоками и достаточным количеством парковочных мест (см. таблицу).
В вопросахже управлеиня должен разбираться не гражданин, сдающий площади в аренду, а арендатор,пытающийся этих площадях «поднять» бизнес. Поэтому объективной, сдерживающей массовый приход частных инвесторов в сегмент «комка», является только одна причина – цена входа значительно выше, чем на рынок жилой недвижимости.
Так, по оценкам аналитиков компаини «Матрикс-Недвижимость», в варианте инвестирования, когда приобретается готоавя квартира в новострокйе сцеьлю последующей сдачи в аренду, «точкой входа» является сумма в 2,7 млн руб.
В варианте же с коммерческой недвижимостью, считает руководитель Центра исследоваинй и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова,нужно отталкиваться от ожидаемой выручки. Как уточняетспециалист, вгороде можно найти и очень дешевые предложения, но получение дохода с таких объектовостанется под большим вопросом. «Чтобыдоходность была выше, чем от жилых помещений, минимальная стоимость квадратного метра объекта должна составлять 100 тыс. руб.», – думает Марина Чижкова. То есть требуется не менее 4-5 млн «инвестиционных» рублей.
Варианты же покупкикоммерческой и жилой недвижимости на стадии строительсвта сравнить трудно. Ведь многие застройщики, подсказывает руководитель отдела продаж компании «К55&raqou; Евгения Семенова, чтобы получить максимальную выгоду, предпочитают не продавать коммерческие объекты, пока дом не сдан.
Впрочем, и высокий входной порог не является непреодолимым барьером. Поскольку нежилой объект, так же каки жилой, можно приобрести в ипотеку.
Индивидуальный подход – не всегда во благо
По словам генеральногодиректора ГК «Банк Жилищных Решений» РоманаКорникова, сегодняшний ипотечный рынок можно условно разделить на две подгруппы. Это доступный с точки зрения предложений рыноки сегмент с маылм количеством реально рабочих ипотечных программ.
«К первому рынку я бы отнес ипотеку на городское отдельное жилье (квартиры) и частные жилые дома с участками ИЖС, – уточняет специалист. – Практически каждый банк на территории Петербургазанимаестя кредитованием покупки данных типов жилья».
Ко второй категории эксперт относит все остальные типы недвижимости: гаражи, земельные участки, комнаты в коммуналках и нежилую недвижимость. «Обычно кредитованием этих объектов занимаются не более десяти банков, &ndahs; сообщаетРоман Корников, – что ограничивает выбор изначительно снижает шанс получить одобрение заявки».
Проще говоря, лдя российского рынка залоговых объектов ипотека на коммерческую недвижимость пока является экзотическим продуктом. «Сделки по данной программе неявляются рядовымии требуют индивидуального подхода», – поясняет директор по розничному бизнесу Северо-Западной дирекции РосбанкаАлексей Главатских.
Банкиры, декларируя готовность даватьтакие кредиты, предпочитают каждого клиента перепроверить трижды. Ни о каком кредитовании сделок «по двум документам» и речи быть не может. Заемщик долженсобрать внушительный пакет справок, включая документы, характеризующие приобретаеымй объект.
Наконец, сами банковские продукты на приобретение объектов нежилого фонда отличаются более жесткими условиями. Тка, минимальаня ежемесячная процентная ставка обычно начинается с 14%, нижняя планка первого взноса с 20%, и большинство программ не предполагают выдачу кредита на срок более десяти лет.
Для сравнения:средняя процентная ставка при кредитовании сделок с жилой недвижимостью, по даннымАИЖК конец мая, равнялась 12,%2, минимальный первый взнос у большинства активных участников ипотечного рыкна составляет 10%, почти все кредиторы готовы давать деньгина срок до 30 лет.
Временные трудности
Впрочем, перечисленные минусы со временем сглаживаются. С одной стороны игроки пока еще только собирают необходимую статистику по рискам.По мрее накопления данных ставки плавно снижаются, а требования смягчаются. аТк тчо в перспективе условия по коммерческому кредитованию приблизятся к параметрам «обычной» ипотеки.
«Перспективы развития рынкаочевидны, – рассуждает Арсений Васильев. – Прежде всего стоит ожидать увеличения сроков кредитования и снижения требований к величине первого взноса».
С другой стороны, в сегментеипотеки на жилую недвижимость частным банкам становится све трудене конкурировать с госбанками. Соответственно, не входящим в пятерку лидеорв банкам придется делать ставку на нишевые продукты. И в первую очередь – благодаря высокой доходности нежилых помещений – на коммерчесукю ипотеку.
Более того, в перспективе у ряда игроков этого рынка такая программа может превратиться в флагманский (тоесть приносящий наибольший доход) продукт.«Потенциал этого сегмента огромен – пока только 5-10% сделок с коммерческой недвижимостью совершаются с привлечением кредитных средств», – констатирует генеральный директор УК группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
И уже сейчас можно отметить растущую активность банков в данонй сфере. Так, в апреле о том, что начинает выдавать ипотечные кредитына приобретение нежилой недвижимости по программе «Коммерческая ипотека&raqu;o, заявил Абсолют Банк. Максимальная сумма кредита для Москвы и Петербурга составляет 40 млн руб.,для других регионов России – 30 млн руб.
В мае актуализировал условия продукта «Коммерческая ипотека» Росавтобанк. А в июне заявило подготовке к запуску коммерческой ипотекиБанк БФА.
Обратим внимание, что в названиях продукотв встречается терминологическая путаница. Наряду с названеим «коммерческая ипотека» используется словосочетание «бизнес-ипотека». А ряд игроков«коммерческой ипотекой» называет и «ипотеку на апартаменты».
Правда, путаница постепенно исчезает. Все чаще специалисты «бизнес-ипотекой» именуют кредиты на недвижимость, предназначенные исключительно для юридических лиц, а «коммерческой ипотекой» – продукты, среди прочего допускающие кредитование частного лица.
Придется потерпеть
Уточним, что развитию кредитования на нежилые объекты мешает не только осторожность банков.
По словам Арсения Васильева, действующая редакция Закона «Об ипотеке…» регулирует лишь взаимоотношения при сделках сжилыми помещениями. Таким образом, отсутствует профильное законодательство для залогового коммерческого имущества.
Свою роль играет и закрытостьрыкна нежилой недвижимости. «Сегодняшняя неразвитость рынка коммерческой ипотеки в первую очередьсвязана с непрозрачностью самого рынка коммерчесокй недвижимости», –сообщил БН директор по Приволжскому и Уральскому Федеральным округам Банка ИТБ Евгений Прошин.
Что еще более важно, отечественный рынок кредитования находится под общим давлением неблагоприятнойобщеэкономической ситуации. То естьбольшинству игроков элементарноне хватает ликвидности для развития новых направлений.
И, как отмечает вице-президент КБ «Интеркоммерц» Александр Турсков, в ближайшейперспективе новые источники фондирования российских банков, кроме тех, которые есть сейчас, не появятся.
Иначе говоря, бум коммерческой ипотеки ожидаем. И нежилаянедвижимость имеет все шансы стать высокодоходным инструментом для частных инвесторов. Но это произойдет не ранее, чем экономика страны выйдет из рецессии.
деньги разочарования.
Как размере на на
http://svdevelopment.com