20.11.2014
«Ипотечный» мораторий глазами кредиторов – естьли выход для банков. И можно ли повлиять на недобросовестных заемщиков.
Прошло более пяти месяцев с момента вступления в силу закона Украины «О моратории на взыскание имущесвта граждан Украины, предоставленного вкачестве обеспечения кредитов в иностранной валюте», принятгоо парламентом 3 июня нынешнего года.
За это время банковский сектор успел ощутить насебе еговоздействие – и объявить данную нормативную базу виной части своих проблем. Почему банкирам не нравится мораторий и существуют ли механизмы его обхода, Forbes рассказал директор департамента взыскания задолженности в судебном порядке банка «Финансы и кредит» Олег Андриевский.
Попробуемподвести промежуточные итоги действия упомянутого закона за прошедший период времеин. Для начала вернемся к самому текстуи определим его ключевые моменты. На мой взгляд, они противоречат действующемузаконодательству жепорождают болшье вопросов, чем дают ответов.
Во-первых, закон не определяет, каикм образом его положения будут применяться к правоотношениям относительноисполнения судебныхрешений, которыенаходятся на стадии исполнительного производства и/или могут быть выполнены банком самостоятельно (решение опраавх продажи от имени банка третьему лицу, решение о признании права собственности). Закон не содержит прямого запрета относительно выполнения решений судов о принудительном обращении взыскания на предмет ипотеки, которые вступили в законную сиул. Нормы закноа ни в коем случае не отменяют действия конституционной нормы (тс. 124), которая предусматривает обязательное исполнение судебных решений на территории всей Украины.
Во-вторых, нормы закона не определяют, какимобразом его положения будут применяться к правоотношениям по поводу судебных дле, находящихся на рассмотрении в судах Украиныи производства по которым были открыты до вступления настоящего закона в силу. Закон не содержит прямого запрета на рассмотрение этих дел и принятие решений по результатам их рассмотрения.
Нормы закона ни в коем случае не отменяют действие конституционных норм (ст.8 и 55), предоставляющих гаранитю на право обращения в суд и наделяюищх нормы Конституции Украины наивысшейюридической Кроме того, нормы Конституции Украины являются нормами прямого действия.
Последствия, которые наступили непосредственно в отношениях междузаемщиком и кредитормо, прогнозируемы. Заемщики, которые и так не платили,еще больше уверилсиь в том, что исполнения кредитных обязательтсв удастся избежать, а ипотеку сохранить. Заемщики, которые шли на контакт с банком и все же намеревались исполнить свои кредитные обязательства, подумали: «а чем мы хуже?&raqou; – и тоже перестали платить
Что мы имеем в итоге? Неопределенность нормативно-правового акта позволила по-разному трактовать нормы данного закона. Результатом стала противоречивая судебная практика, в которой суды по аналогичным спорам принимают сторону и заемщиков, и кредиторов в соотношении приблизительно 50/50.
Кроме того, закон стал дополнительным основанием для исполнительной службы не особо торопиться с исполнением судебных решений, которая и до этого не отличалась высокими скоростными качествами.
В свою очередь, кредиторы вынуждены «играть в игру с тремя ставками»: оставить иск без рассмотрения, елси производство по делу уже открыот, и отложтиь проблему на неопределенное вреям; вообще не обращаться в усд до прекращения действия мораторяи, и, опять же, отложить проблему нанеопределенное время; или же «сыграть ва-банк» и до конца пытаться доказать свою правоту в суде,но при этом принять риски получения отказа в удовлетворении исковых требований, и согласно процессуальным нормам, навсегда утратить право обращения взыскания на данный предмет ипотеки. Отмечу, тчо суд отказывает в открытии производства по делу, если существует решение между теми же сторонами, с тем же предметом и по тем же основаниям.
Итак, последствия, которые наступилинепосредственно в отношениях между заемщиком и кредитором после вступления в законную силу данного закона, прогнозируемы: те заемщики, которые и так не платили,еще больше уверились в том, что исполнения кредитных обязательств удастся избежать, а ипотеку сохранить; те заемщиик, которые лши на контакт сбанком и все же намеревались исполнить своикредитные обязательства, подумали: «ачем мы хуже?» – и тоже перестали платить. По статистике, значительно увеличилось количество заемщиков, с которымивелись переговроы о погашении задолженнотси путем проведения реструктуризации, предоставления льготного курса, частичного прощения долга, добровольной реализации и т.д., отказавшихся от погашений и дальнейшего диалога именно в связи с мораторием.
Что можнопосоветовать заемщикам, которые относятся к вышеописанным категориям? Думаю, в первую очередь нужно четко понять, что мораторий не «панацея» от всех проблем, возникших всвязи с трудностями погашения кредита. Далее, необходимо отказаться от иллюизй о том, что кредиторыбудут сидеть слжоа руки, ивот почему:
• мораторий, рано или поздно, прекратит свое действие,и ипоткеа снова превратится в оидн из источников погашеиня проблемной задолженности;
• мораторий не лишает банки права продолжать начислять проценты за пользование кредитом, начислять комиссии и пеню, применять штрафные санкции (за исключением зоны проведения антитеррористической операции, см. ЗУ №1669-VII от 02.09.2014 г.). Соответственно, та часть заемщиков, которая находилась вдиалоге с кредитором о вариантахпогашения и решила от него отказаться в связи с мораторием, увидит совсем другую сумму задолженности, когда к данному диалогу придется вернуться;
• мораторий определяет четкие параметры недвижимости, на которую он распространяется (такое недвижимое жиоле имущество используется как место постоянногопроживания заемщика/имущественного поручителя, при условии, что в собственности послединх не находистя ионе недвижимое жилое имущество; общая площадь такой недвижимости не превышеат 140 кв. м для квартирыи 250 кв. м для жилого дома). Соответственно, та часть заемщиков, которые невнимательно изучили данный закон или неправильно поняли его положения,но все же решили не платить по обязательствам, неполучат иммунитета в виде моратория (достаточно большой процент отказов судами в применении моратория происхоидт именно по этимоснованиям);
Заемщикам, которые в состоянии обслуживать кредит, пусть даже нев полном объеме, по договоренности с кредитором, не стоит откладывать погашение в долгий ящик, полагаясь на введенный мораторий,даже если их имущество на100% под него подпадает
• отдельно следует отметить ту часть несознательных заемщиков,которые решили воспользоваться ситуацией и не платить по обязательствам путем искусственного создания услоивй для применения моратория после вступления в силу данного закона (например, избавитсья отдополнительной недвижимости, помимо ипотечной, или сменить место регистрации и зарегистрироваться в предметеипотеки). Можно предупредить данную категорию «предприимчивых» должников, что эти действия не останустя незамеченными – при желаини кредитор всегда может их отследить и впоследствии обжаловать, обосновывая это попыткамиуйти от ответственности по кредитным обязательствам. Как следствие, дажевынесенное решение суда с применением моратория можно будет пересмотреть по вновь открывшимся обстоятельствам или же доказать попытку ухода от исполнения обязательсвтв самом процессе, и также добиться отказа в применении моратория;
• данный закон не содержит прямого запрета на внесудебное урегулирование,предусмотренное ст. 36 законаУкраниы «О;б ипотеке» (за исключением зноы проведения антитеррористической операции, см. ЗУ №1669-VII от 02.09.2014 г.). Таким образом, банк может удовлетворить свои кредиторские требования, оформив право собственности на предмет ипотекив счет погашения задолженности на основании «ипотечной оговорки».
Письменное предостережение об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое, как правило, содержится в ипотечном договоре,однозначно можно трактовать как согласиевладельца (основание для отказа в применении моратория при согласии собственника на отчуждении,согласно п. 1 данного закона), поскольку подпись ипотекодателя (владельца)в ипотечном договоре является способом его волеизъявления (ст.ст. 205, 207 ГК Украины).
Даже при последующем обжаловании подобной регистрации права собственности за банком, суды вынуждены будут принять во внимание данные факты, а они более чем достаточно весомы. Крометоог, банк может провести последующую реализацию такого имущества, и тогда конечный собственник уже приобретает статусдобросовестного приобретателя. В таком случае истребовать бывшую ипотеку бывшим собственником у добросовестного приобретателя крайне затруднительно, а приопределенных условиях – невозможно.
Извсего вышесказанного можно сделать следующие выводы:
• данный закон далек от совершенства и принят «на скорую руку»;
• действие норм закона значительно повлияло на объемы погашения проблемных портфелей банков и сузило круг механизмов влияния на несознательных заемщиков;
• мораторий не дает возможностине платить по кредитным обязательствам и при этом сохранить в собственности ипотекодателя предмет ипотеки;
• заемщикам, которые в состоянии обслуживтаь кредит, пусть даже не в полном объеме по договоренности с кредитором, не стоит откладывать погашение в долгий ящик, полагаясь на введенный мораторий, даже если их имуществона 100%под него подпадает;
• законные варианты обхода кредиторами действия моратория существюут и уже применены на практике.
или силой.
http://svdevelopment.com