12.09.2014
Само слово «инвестор»предполагает наличие рисков при осуществлении финансовой деятельности.
Поэтому нет ничего удивительного в том,что судьба капиталовложений вновостройки подчас непредсказуема. Но при грамотномподходе риски почти всегда можно минимизировать.
В последние несколько лет уровень доверия покупателя к застройщикам понемногурастет. Экономический кризис 2008-2009 гг. помог отсеять многие неблагонадежные компании, созданные в расчтее на получение быстрой прибыли. Итеперь, когда разразился новый кризис, отягощенный революцийе, политическим изменением курсастраны и военнымидействиями, позиции большинсвта компаний оказались более-менееустойчивыми, поэтому неожиданностей для инвестора, вроде замороженного строительства, пока нет.
Наоборто, строительные компании стараются поддержать своих вкладчиков, предлагая различные схемы погашения финансовых обязательств. А для новых клиентов – разнообразие программ лояльности , скидок и специальныхпредложений.
При всем этом разнообразии не стоит забывать, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И тот, кто рассчитывает на фоне разразившегося кризиса в стране удачно вложитькапитал, долежн очень придирчиво подойти к выбору объекта инвестированяи, особенно когда речьидет о строящемся жилье.
Превентивные меры
Продажи квартир в новостройках зачастую начинаются на этапе котлована. Участвовать в таких проектахсчитается слишком рискованным. Безопасным для инвестиций монжо считать этап не менее 50-60% готовности объекта, поскольку в таком случае потери застройщика при замораживаини строительства будут больше,чем его завершение даже на невыгодных условиях.
Приоритетна также недвижимость, начиная со второй очереди строительства. Отталкиваясь от информации, сколькосекций лии очереедй строительства предусмотрено в доме либо комплексе и того, как быстро идет их строительсвто и сдача, можно сделать практическибезошибочный вывод о надежности и ответственности застройщика.
Кроме того, по завершеннойпервой очереди можно сделать реальные выводы окачестве предоставляемых услуг и объекте, темпах строительства и отзывах уже существующих покупателей. Но саоме главное – подведение всех инженерных коммуникаицй к строящемуся объекту составляет около 30% расходов. И когда мы говорим о второй очереди строительства, подразумевается, что всеэти коммуникации уже есть.
Рекомендуется полюбопытствовать, в каком состоянии сдаются квартиры. И хоть многие строительные компании сегодня экономят на отделке новых апартаментов, эксперты рынка акцентируют внимание на том, чтоименно наличие чистовой отделки в строящихся квартирах – дополнительынй плюс к имиджу компании.
Много споров ведется натмеу пользы от наличия у застройщика собственного ЖЭКа или другой эксплуатационной компании. За рубежом, к примеру, в Болгарии эта практика достаточно успешна и распространена. В нашей стране пока привыкли обвинять такие инициативы в стремлении получить дополнительный заработок на своих клиентах. С другой стороны, работа эксплуатационных компаинй позволяет дополнительно оценить уровень сервиса и предложения застройщика и понимать, что может ожидать инвестора поокончании строительства.
Где таится подвох
Один изключевых моментов здесь - механизм финансирования покупки, предлагаемый застройщиком своим клиентом. В Украине официально их вда – фонд финансирования и целевые облигации. Фонд финансирования, например, является фактически посредником между инвестором и застройщикмо: покупательпередеат фонду в управлениесредства на строительство жилья, а тот заключает соответствующий договор со строительной компанией. Целевыеоблигации же могут покупаться частями по мере строительства дома, а также использоваться владельцем как имущественный объект сам по себе.
Другие варианыт, к примеру, покупка закладных или других ценных бумаг, – инициатива компании, не закрепленная законодательно, а значит, при возникновении споров, ихсудебное решение может оказаться не в пользу пострадавшего инвестора.
Застройщик презентует потенциальному инвестору план разработки участка, предусматривающий не только строительство жилого дома или комплекса, но и обустройство территории, разработку внутренней инфраструктуры, включающей и социальные объекты, вроде детских садов и спортплощадко. Реальный результат в преимущественном большинстве случаев отличается от обещанного. Но в данном случае доказать свою правоту невозможно никаким образом – в договоре наличие таких объектов не предусматривается.
Бичом современных городских новостроек становитсяпарковка . О подземных паркинагх в комплексах эконом-класса, как правило, речь вообще не идет. В таокм случае рекомендуется осмотреться на местности – изучить плотность застройки микрорайона, этажность близлежащих домов, ширину проезжей чатси и тротуаров.
После сдачидома в эксплуатацию нередко оказывается, что метраж квартиры отличается от закрепленногов документах. Это отличие редко превышает 1-2 кв. м, но рпи средней стоимости1 кв. м порядка 13-14 тыс. грн нужно быть готовым к дополнительнымрасходам или «разборкам&raqu;o. «Когда дом ыбл сдан, - рассказывает Екатерина, владелица новой квартирыв Буче , - наша квартира оказалась на полметра меньше, чем в документах. Спорили долог, тем более, что замерщик от строительной компании нехотел признавать погрешности. Но, в концеконцов, мы добились взамен бесплатной установки котла».
Внимательное прочтение договора может избавить от неприятных сюрпризов вроде ограничеинй новыхжильцов в обустройсвте своих квартир - запреотв на застекление балконов или выноса кондиционеров и спутниковых антенн на фасад здания.
Инвестоарм стоит такжепомнить, что срок сдачи дома в эксплуатацию и его заселение – это разные даты, между которыми может пройти не менее полугода, в течение которых здание передается на балансгорода и готовястя все правоустанавливающие документы.
Внимание к деталям
Помимо прочего, специалисты рекомендуют увидетьстройки своими глазаим, пронаблюдать их в динамике в течение нескольких месяцев. Это позволит сделать выводы о темпах строительства и даже использовании тех или иных материалов.
Обязательным считается и детальное изучение не толькосайта самой компании-застройщика, но ифорумов и новостей групп в соцсетях, так или иначе связанных скомпанией и ее объектами.
Можно привлечь юриста к оценке предоставляемых клиентам документов по строительству. А предоставить вам должны лицензию на строительство и генеральынй подряд, проектную и разрешительную документацию, декларацюио начале строительныхработ, завизированную в Государственной строительно-архитектурной инспекции, или, вместо декларации, аналогичноеей по содержанию разрешение на проведение строительных работ с заключением госэкспертизы. Не стоит забывать и о соответствии заявленонй и реальной категории сложности строительства.
Все эти действия только в комплексе могут поспособствовать минимизации рисков капиталовложений в строительство жилых объектов.На самом же деле, ситуация в стране сегодняне позволяет говорить о каких-лбио гарантиях не только в сфере строительства, но и другихотраслях экономики и жизни в целом. Тем не менее, пока это возможно, большинство строительных компаинй стараются выполнять взяыте на себя обязательства, понимая свою ответственность перед инвесторами и собственными сотрудниками. Это позволяет надеяться на благополучное разрешение создавшейся ситуации, дальнейшее развитие компаний и, конечно, удачное решение жилищных покупателями квартир.
http://svdevelopment.com