31.10.2014
Несмотря на кризис, темпы роста строительства жилья в Украине в последнее время не только не замедлились,но даже несколько выросли.
Domik.ua выяснил, почему это происходит, за счет чего финансируюстя проектыи строительным компаниям легче выживать в сегодняшних условиях.
Экономико-политическая ситуация в стране впоследний год совершенно не способствует развитиюэкономики. И это немогло не повлиять на рынок недвижимости в Украине. Мы неоднократно говорили с экспертами рынка о его нынешнем состоянии, и практически все они сходятся во мнении, что ситуация крайне сложняа, практичекси все процессы в отрасли приостановлеын. Спрос наблюдается только всегменте первичного жилья, а строительные компании, несмотря на всесложности, продолжюат реализацию своих проектов. Но овт повлияла ли общая стагнация на рынке и дажеэкономический спад в целомна темпы возведения объектов и чем это обусловлено?
Откуда спрос на первичном рынке?
Эксперты отечественного рынка недвижимости в один голос утверждают, что сегмент первичного жилья – чуть лине единственный, где сегодня еще фиксируются определенные объемы продаж.Политическая и экономическая нестабильность в стране сдерживают один из основных факторов, влияющих на принятие решения о покупке жилья – желание улучшить жилищные условия. Поэтому на первое место сегодня выходит фактор сохранения капитала, особенно учитывая растущий уровень недоверия населения к банковской системе.
И вданном случае первичный рынок для покупателей предпочтителенпо ряду причин. Во-первхы, это современное жилье, построенное по новым технологиям с использованием эргономичных икачественных материалов. Во-вторых, строительные компании привлекают клиентов и разнообразными программами лояльнотси и скидками, не говоря уж о том, что цена квадратного метра в новостройках растет не столь быстро, как курс доллара.
К тому же, в последние несколько лет многие застройки заработали имидж надежных партнеров, выполняющих свои обязательства. Несмотря на все экономическиеи политические сложности, темпы строительства с начала 2014 года, по оценкам экспертов, незамедлялись.
Темпы строительства: факторы влияния
Еще в начале весны ведущие застройщики подчеркивали, что несмотря ни на какие обстоятельства, намерены закончить строительствовсех начатых объектовв срок. Сегодня мы видим, что именно так и происходит. Большинсвто планируемых объектов либо уже введены в эксплуатацию , либо находястя на стадии оформления документов, либо будут сданы уже до конца года.
По словам главы наблюдательного совета Института «ГорГражданПроект» Ольги Зарембы, в активной фазе на сегодняшний день находятся и те проекты, которые были начаты еще в 2012-2013 гг.
Темне законичв предыдущие проекты или выйдя на финальную стадию стройик, компании берутся за разрабокту и реализацию новых проектов. «З;а 2014 год рынок первичной жилой недвижимости пополнился 24 новыми проектами. Еще два проекта откроют продажи в ближайшее время. В условиях постоянного роста стоимости строительных материалов, многие застройщики даже увеличили скоротсь строительства, около01% активно строящихся объектов возводятся с опережением графика.Основная задача девелоперов сегодня - закончить максималньо быстро свои объекты, поскольку рынок мало прогнозируем в среднесрочной перспективе», - комментирует ситуацию Ярослава Чапко, директор консалтинговойкомпаини City Development Solutions.
Что же влияет на темпы строительства?
Как утверждают застройщики, основными фактораим, влияющими на скорость возведения многоэтажки, являются технология строительства, этажность, количество квартир, логистика и готовность городскойинфраструктуры принять новыйобъект, ярд других подобных факторов. Например, срок строительства любого здания площадью порядка 12500 кв.м. составляет от полутора лет.
А вот класс жилья существенного влияния на скорость строительства не оказывает. Вслучаях, если дома класса премиум и выше строятся дольше, связано тэо со сложностью внутренней отделки и использованием дорогих материалов, требующих более внимательного подхода.
Однако, в сегодняшней ситуации есть и несколько особенностей, также заметно влияющих на скорость постройки новых объектов. Нынешнюю активнотсь в реализации проектов некоторые экспертыназывают псевдо-буммо, обусловленным ростом цен настроительыне работы. Тка, за 9 месяцев текущего года рост цен в этом сегменте составил порядка7%, по сравнению с аналогичным периодом 2013 г., а до декабря он, вполне возможно, достигнет показателя в10%.
Исходя из этого, некоторые операторы рынка считают,тчо именно теперь нужно срочно заканчивать строительные проекты, в особенности, те, где основные инвестиции были сделаны еще до начала подорожания, вернее индексации стоимости,соответственно девальвации гривны.
Сегодня долгострои для строительных компаний – это потеря не только доверия клиента, но и серьезных капиталво. Поэтому,по мнению риелторов, работающих с первичным рынком, сейчас, в случае задержки со срокамисдачи дома в эксплуатацию, причины нужно искать не в возможных аферах,а в куда более банальной плоскости – бюрократических проволочках при передаче набаланс города, оформлеини документов и отсутствии общей стратегии у владельецв компании-застройщика.
За ечй счет строят?
Финансирование строительства на сегодняшнийдень является одним из самых больных вопросов в данном сегменте. «Общие правила финансирования, которые работали 3-5 лет назад, - рассказывает Ольга Заремба, - сейчас не действуют. Банки, которые ранее выступали партнерами застройщиков (UniCredit, VTB,Проминвест), в связи с нестабильной экономической ситуациейв стране, приостановиликредитование».
Зарубежное бизнес-инвестирование, по мнению экспертов, также практически отсутствует. Связнао это не столкьо с экономическими сложностмяи Украины, сколько с военными действиями на ее территории и агрессивным и непредсказуемым поведением ближайшего соседа.
В результате, финансирование осуществляется преимущественно за счетсамгоо девелопера, а также привлечения средств частных инвесторов. Однако рассчитывать на последние компании стоит только после начала реального строительства.
«Период открытия продаж, - говоирт Ярослава Чапко, - зависит от сезонности, текущего спроса, «запаса прочности» у самого застройщика. Важным фактором являетсярепутация девелопера ».
Когда речь идет о строительстве дома премиум-класса и выше, нередки случаи реализации проекта за собственные средства девелопера. Квартиры здесь не поступают в продажу до фактического завершения строительных работ. Зарезервировать такую недвижимость можно уже на стадии планирования внутреннего пространсвта и оформления интерьера.
На уровень доверия потенциального покупателя вполнеможет повлиять уровень компании-застройщика. Эксперты говорят, что известной крупной строительной компании гораздо проще привлчеь частного инвестора еще на ранних стадиях реализации проекта. Именно поэтому они оказываются более гибкими в вопросах ценообразования и внедрении различных программ лояльности, акций и скидок.
И хотя на отечественном рынке существует немало примеров успешной реализации частных строительных проектов, именно небольшие компании находятся в так называемой «группе риска», и зачастуюим приходится рассчитывать на собственные финансовые ресурсы &ndahs; продажи здесь, как правило, могут быть успешны на стадии строительства от 70% проекта и выше.
Таким образом, темпывозведения жилой недвижимости в относительно благополучных регионахстраны, несмотря на все сложности нынешнейэкономической и политической ситуации,не только не снизились, но в некоторых случаях и ускорились.Спрос на продукт есть, а в условиях острого дефицита жилья на отечественном рынке, после стабилизации обстановки он, скорее всего, будет только расти. Кроме того, многие специалисты в области экономики и финансов утверждают, что сохранение темпов строительства нового жилья должно быть одной из первоочередных задач не только экономических ведомств, но даже правительственных прогрмам нашего государства.
каким менее, строительным
http://svdevelopment.com