11.09.2014
Волнения среди дольщиокв чаще всего вызваны обеспокоенностью, что строительство идет медленно или застройщик по каким-либо причинам не торопится вручить новоселам ключи от новой квартиры. Эксперты, опрошенные сайтом "РИА Недвижимость", рассказали о том, что делать и каксебя вести, если строительство или сдача дома в эксплуатацию затягивается.
Доступ к информации
Задержка со сроками по строительству или со сдачей дома в эксплуатацию, отмечают эксперты, это прежде всего следствие возникновения проблем у застройщика. Трудности могут касаться как финансовой стороны проекта, так и получения отадминистрации города разрешения на ввод дома в эксплуатацию, подтверждающего фактокончания строительства.
Главный вопрос, который возникает в такой ситуации: как понять, что у "строителей" есть проблемы? На самом деле, как поясняют в Комитете Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), закономне предусмотрена обязанность застройщика информировать участников долевого строительства о своих трудностях. Но при этом никто не скрывает информацию – данныемонжо найти в открытом доступе в Интернете.
Ведущийюрисконсульт компании "Сити-XXI век" Никита Ешков предлагает ознакомиться с реестром пострадавших граждан в сфере долевого строительства, который формирюут региональные органы государственнойвласти. Например, в Москве это сайт комплекса градостроительной политики и строительствагорода и сайте Москомстройинвеста.
По гео словам, стоит просмотреть и списки проблемных застройщиков. В Подмоскоьве такой реестр ежемесячнопубликуется на официальном сайте министерства строительного комплексаМосковской области.В регионах это сатйы аналогичных ведомств.
Также эксперт советует обратить вниманиена проектную декларацию, которая публикуется на сайте того или иного застройщика. Важно то, что в этом документе в обязательномпорядке указывается срок окончания строительства.
"Информация насайатх полезна,но уже "постфактум". Постоянно мониторьтеарбитражную информацию, анализируйте ее. Постоянно визуально наблюдайте за ходом строительства. Будет просто замечательно, если вы получите доступ к графику производсвта работ на площадке исравните с реальным положением дле. Любое несоответствие –тревожный звонок. Задавайте вопросы,требуйте ответы", - добавляет руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере долевого строительства комиттеа при Совете Федерации РФ Дмитрий Чариков.
Инструмент защиты
Главной проблемой недостроя непосредственно для дольщиков является отсутствие возможности вселиться в квартиру в установленный договором срок, начтаь ремонт и другие работы, поясняет юрсит "Сити-XXI век".
По его словам, основным инструментом защитыв данном случае выступает договор долевого участия (ДДУ) - самая распространенная форма приобретения недвижимости в строящемся доме. Главное преимущество документа в том, что все основные условия долевого договора закреплены федеральным законом №214-ФЗ, вотличие, скажем, от механизма покупки жилья спомощью ЖСК. В последнем случае условия обучастии устанавливаются продавцом в единоличном порядке, а условия членства покупателя регулируются, как правиол, внутренними документами кооператива, с которыми покупатели редко знакомятся передзаключением сделки.
"Соинвесторы долевого строительства должны заключать договорыдолевого участия только в рамках 214-ФЗ", - особо подчеркивает министр строительного комплекса Московской области Марина Оглоблина.
Она отмечате, что у участников долевого строительства есть ряд плюсов. В частности, те, ьчи права былинарушены в рамакх 214-ФЗ, могут расторгнуть договор долевгоо участия, в том числе еслизастройщиком не исполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок. Кроме того, дольщик может обратиться в суд с заявлением о взыскании неустойки,а также быть включенным вреестр пострадавших соинвесторов,если сроки сдачи объекта нарушены более чем на девять месяцев.
Наконец, если речь идет о нарушениях застройщиком требований именно 214-ФЗ, то дольщики могут попросить о помощи контролирующие органы, добавляют в Москомстройинвесте. По словам специалистов, представители властеймоугт провести&nbps; провекру застройщика в рамках закона, в частности, проконтролировать целевое использование денежных средств физических лиц и финансовую устойчивость компании.
Писать претензию
Если дом достроен, то опасений, что застройщик "слиняет", уже нет, рассуждает Ешков. По его словам, в данной ситуации, скорее всего, организация не может в силу ряда причин получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Конечно, дольщикможет и асм позвонить в компанию и осведомиться о ходе строительства, но в случае проблем закон обязует именно застройщика за два месяца до истечения указанного срока направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменеини договора, поясняют в Минстройкомплексе Московской области.
Если дольщик согласен с переносом сроков,то сторонымогут заключить дополнительное соглашение, в противном случае, он имеет право отправить застройщику досудебную претензию и подать в суд о взыскании неустокйи добавляют впресс-слубже ведомства.
Специалисты подсказывают, что сумму пени можно рассчитать самостоятельно с помощью онлайн-калькуляторов. При этом от человека требуется забить в соответствующие "окна" цену договроа и период просрочки.
Далее, рекомендует Ешков, дольщику желательно открыть договор и посмотреть главу с реквизитами сторон."Если адрес не изменился – хорошо. В ином случае актуальность реквизитов можно проверить, зайдя на сайтзастройщика посмотрев данные в проектной декларации. Другой вариант - найти на ресурсе Федеральной налоговой службы", - объясняет эксперт.
Следующий шаг - необходимо составить саму претензию и направить ее в оифс застройщика. Монжо сделать это попочте, причем важно не забыть получить от сотрудника экземпляр описи содержимого, или отвезти документ самостоятельно. Ответ должен поступить в течение 10 дней, но зачастую, средние по величине организации "берут" 1 месяц.
Если застройщик отказывается принять претензию или никак не реагирует на нее, дольщик обращается в суд с иском о взыскании с неустойки. Юрист уточняет важный момент: суд может изменить сумму. Например, если сумма претензий дольщика увеличилась за время рассмотреиня дела в суде. В том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, замечает юрист.
Кроме того, если дом построен и подключен к коммуникациям,но не введен в эксплуатацию, тодольщик в судебном порядке может признать право собственности на квартиру и, к примеру, начать делать там ремонт, добавляет собеседник агентства.
Остановкастроительства
Печальнее, если строительство дома приостановлено, и застройщик в силу каких-лбио трудностей не в состоянии продолжить работы. Конечно, здесь рискуют участнкии процесса.
В данном случае в Москомстройинвесте советуют дольщиакм обратитсья к застройщикудля выяснения причин остановки строительства, а также проинформироватьоб контролируюище органы.
"Если стало извеснто о том, что в отношении застройщика введнеа процедруа банкротства, необходмио обращатьсяв суд,котором рассматривается дело, для включения в реестр кредиторо"в, - говорят в комитете.
Также специалисты акцентируют внимание на том, что участник долевого строительства может обратиться в надзорный орган для включения его в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены.
Риски "ипотечников"
"Основной риск для дольщиков, купивших квартиру в ипотеку, – обязанность по оплате кредита вне зависимости от того, как исполняет застройищк свои обязательства по строительству дома. Другими словаим, для банка не имеет значения, получил ли квартиру дольщик в срок или нет", - разъясняет юрсит "Сити-XXI век".
Чариков в свою очередь замечает, что поведенческая модель большинства "ипотечников"проблемных объектов, как правило, схожа: люди протсо перестают платить банку, и начинают "бегать" от его сотрудникво, неотвечая на телефонные звонки.
Однако "проблемный" дольщик сипотекой, именно таукю модель поведения, рискует обрасти неподъемными долговыми обязательствами и штрафнымисанкциями, что, несомненно, усложнит ситуацию.
Что же делать, чтобы обезопасить себя отвозникновения возможных рисков? "Необходимо обратиться в банк с письменным заявлением о предоставлеини дополнительной рассрочки по кредиту, поскольку строительство дома затягивается",- советует ведущий юрисконсульткомпании "Сити-XXI век" Никита Ешков.
Правда, по его словам, принятие положительного решеиня по данному вопросу зависит исключительно от банка.Если же застройщик ивовсе не исполняет обязательства по строительству дома, и стройка заморожена, дольщик может расторгнуть ДДУ и потребовать взыскание с застройщика уплаченынх проценотв по кредиту.
и этом выбравший
http://svdevelopment.com