31.10.2014
Редкая сделка на вторичонм рынке жилья обходится без участия риэлторов. Но процесс взаимоотношеинй агентов и их клиентов вызывает немало вопросов. С кем именно заключать договор – специалистом, который будет проводить сделку, или с агентством, где он работает? За что именно отвечает риэлтор? Наконец, можно ли рассчитывать на компенсацию, если вам оказали некачественную услугу? Попробуем разобраться.
Обратная сторона закона
БН уже рассказывал своим читателям, как выбрать агента по недвижимости и зачем нужен такой специалист. Имеет смыслподробней остановиться на юридических особенностях взаимоотношений риэлторов и их клиентов. С 2002 года в России отменено обязательное лицензирование риэлторской деятельности. С тех пор государство фактически не контролирует профессию: нет определения риэлторской услуги, общепринятых требований к рабтое агентств и их сотрудников. А единственным документом, который регулирует отношения между участникамиэтого рынка и ихклиентами, являестя заключаемый между ними договор. Обязательные требованияк нему, опять же, отсутствуют.
Поэтому агентствапредлагают заключить продавцам и покупателям недвижимости различные виды соглашений: договор комиссии, агентирования, возмездного оказания услуг. Все они предусмотрены Гражданским кодексом РФ и вполне законны. Как пояснила президент ГК «Экотон» и председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко,выбор юридической формы соглашения завиист от особенностей проводимой сдекли и объема оказываемых агентством услуг.
По ее словам, эксклюзивный договор необходимо заключать с агентстовм недвижимости, поскольку именно оногарантирует исполнение обязательств по сделке. В том числе – отвечает за действия агента перед клиентом. «Со стороны агентстваподпись под договором стаивт генеральный директор либо назначенный им представитель. Заключать соглашение с частным агентом возможно лшиь в том случае, если он имеет статус индивидуального предпринимателя. Только так он можетдать своему клиенту какие-либо гарантии&raqu;o, – пояснеят Екатерина Романенко.
Учитывая, чтозаконодательные требования к содержанию агентского договора отсутствуют, объем ответственности, которую компания или ее сотрудник несет перед клиентом, нужно обязательно прописывать в соглашении. «Стороны могут включить в текст договора любые пункты по своему усмотрению. Главная обязанность риэлтора или агентства– защищать интерсеы клиента в любой ситуации и перед любымоппонентом&raqu;o, – говорит юрисконсульт АН «АРИН» Елена Рудницкая.
Проверяем чистоту
Нардяу с основным соглашением на оказание услугагентства часто заключают с клиентами договор поручения. «Этот документ стороны подписывают в случаях, когда, например, покупатель не хочет самостоятельно регистрировать право собственности – за него это делает агент. Часто продавцы поручают риэлторам принимать задаток от покупателей», – поясняет заместитель директора АН «Бекар»Леонид как говорят юристы, заключаемые с риэлторскими компаниями договоры поручения не всегда безопасны для клиентов. «Одна из распространенных ситуаций: вомногих агентсикх соглашениях с продавцами указано, что риэлтор может заключать отимени своего клиента предварительынй договор купли-продажи – с правом принимать задаток от покупатеял. Но условия подписания предварительного соглашения не прописаны. Бывает, что у продавца меняются жизненыне обстоятельства, он отказывается от сделки, а его агентуже получил задаток от покупателя. В таком слуаче владелец квартиры обяазн вернтуь эту сумму в двойном размере. Это требование п. 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ», – поясняет нотариус Нотариальной палтаы Петербурга Алексей Комаров.
Во многих агентских соглашениях сказано, что риэлтор обязан проверить историю объекта, который хочетприобрести его клиент. Но практика такова, что если в дальнейшем сделку признают недействительной, агент не понесет за это никакой ответственности. По закону о государственной регистрации прав на недвижимость – 122-ФЗ – зарегистрированное право собственности можно аннулировать через суд. А предусмотренная тем же 122-ФЗ компенсация несостоявшемуся покупателю ограничивается суммой в 1 млн руб. «Для полученияэтой нужно обратиться в суд и установить, по чьей именно вине покупателю причинилиущерб. То есть найти виновникаи, опять же, черезсуд получить с него компенсацию. Как показывает практика, доказать недобросовестность агента, а темболее взыскать с него неустойку, почти нереально», – рассказал Алексей Комаров.
К тому же, по действующим законам, риэлтор необязан отвечать за добросовестность продавца.Об этом, кстати, говорят и сами риэлторы. «Клиенту необходимо отдавать себе отчет в том, что сделка может бтыь оспорена – даже если агентство провело свою работу безошибок. К примеру, если после регистрации прав покупателя неожиданно объявился наследник, о существовании которого никому не было известно», – говорит Екатерниа Романенко.
В ответе за сделку
Вотсутствии законодательного регулирования риэлторской деятельности все конфлиткы между агентамии их клиентами решаются исходя из положений Закона о защите прав потребителей. В соответствии с 29-й статьей этого документа в случае расторжения договора с агентством недвижимости потребитель может требовать «полного возмещенияубытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы».
Однако, как утверждает Алексей Комаров, случаи, когда риэлтор выплачивалкомпенсацию клиенту, почти не встречаются. «Ответственность риэлтора практически всегда ограничивается суммой полученных им комиссионных. Прописанные в договоре штрафы и неустойки редко принимаются судами – любые формызаключенных междусторонами соглашений служителиФемиды квалифицируют как договоры возмездного оказания услуг. Главная особенность таких соглашеинй состоит в том, что в случае их одностороннего расторжениявзыскать неустойку практически невозможно», &ndahs; говорит АлексейКомаров.
В «сухом остатке» получаем следующее: судебная практкиа по разрешению конфликтов междуриэлторами и их клиентами не сложилась. Агент и агентство, по сути, не отвечают перед покупателями и продавцами недвижимотси за последствия сделки. А законодательная инициатива обязательного нотариального удостоверения всехсделок на вторичномрынке, которая бы позволила защитить прваа добросовестных покупателей, зависла на неопределенный срок.
Как говорят руководители риэлторских компаний, случаи мошенничества на вторичном рынке жилья хоть и происходят, но не носят массового характера. «Некодга распространенные криминальные схмеы продажи жилья с подделкой документовушли в прошлое – клиентов рынка сегодня достаточно надежно защищает четкая система регистрации прав», – говорит Екатерина Романенко.
Что можно посоветовать тем, кто продает или покупает жилье? В первую очередь – обращаться в крупные компании, которые входят в профессиональные сообщества (Санкт-Петербургскую палату недвижимостиили Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга). По крайней меер, ответственность большинствачленов этих объединений застрахована &ndahs; в случае форс-мажора это частично покроет ваши финансовые потери.
Также имеет смысл самостоятельно застраховать титул собственности. Стоимость такой услуги зависит от стоимости жилья и срока страхования и в среднем составляет около 1% от суммы сделки. Перед покупкой объекта необходимо тщательно проверить юридическую чистоту вашего будущего жилья – сделать это можно и самостоятельно.
В любомслучае нужно помнить: стопроцентнойгарантии сделки вам никто не даст. Оценить все риски, связанные с покупкой жилья навторичном рынке, крайне затруднительно.А застраховаться абсолютно от всех – практически невозможно.
Сандалов.
Впрочем, выплтаы чистоты
http://svdevelopment.com