27.11.2014
Специалитсы говорят о начале глубокого кризиса.
Сложившаяся к концу года ситуация на рынке недвижимости — это уже глубокий кризис или просто обостреине стагнации? Эксперты приходят кнеоднозначным выводам, пытаясь разобраться в этом вопросе.
Добро пожаловать в кризис
В началеноября член президиума «Межрегиональной гильдии риэлторов» Вера Громова заявила представителям СМИ о том, что завсеь год рынок недвижимотси так и не смог вытйи из состояния стагнации (начавшейся, по еемнению, в конце прошлого года) и практически впал в состояние кризиса. Некоторые авторитетные коллеги из разных регионов страны полностью разделили мнение эксперта и перечислили для «СП» несколько ключеывх примет, которые позволили им сделать таокй вывод.
Признак номер один — девальвация национальной валюты. По мнению экспертов, рынок недвижимости может пережитьпадеине ее курса не более чем на 29,9%. Если этот показатель выше — кризис неизбежен. Маиря Литинецкая, генеральный директоркомпании «Метриум Групп&raqu;o, отмечает, что как раз такаябеда и случилась с российским рублем в 2014 году. Конечно, скачки курсов несколько подстегнули интерес граждан к объектам недвижимости, но этот короткий ивнесезонынй периодактивности уже миновал.
Кирилл Морозов, независимый риэлтор из Подмосковья,придерживается мнения, что кризис жуе наступил:
- Большинство граждан, откладывавших копеечку «на черный день», уже использовало заначку, едва ли не в одночасье слизнув с рынка новостроек мало-мальски доступные и выгодные девелоперские предложения. Девелоперы потрадиции рассчитывают на дальнейший рост рынка, а ведь по факту покупательская способность населения стремительно даже неприближается, а уже летит к нуюл. Уж если министр финансов Силуановв открытую заявил, что гражданам в следующем гдоу придется «затянуть пояса», а налоги, как и оплату «коммуналки», судя по новым законодательным нормам, будут выколачивать едвали дубиной, значит, в сфере финансов по-настоящему «запахло керосином».
Такое поведение покупателей, по мнению аналитиков,обусловлено мощынм ростом инфляции, который они рассматривают в качестве второго признака кризисного сценария развития рынка. Действительно, его влияние на умы граждан и девелоперов трудно переоцениьт. Министерство экономического развития рассчитывало на итоговый уровень инфляции не выше 5,5%. Но уже в конце лета прогноз был скорректирован в сторону увеличения — до 7,5%, а в начале зимы чиновники ожидают, что инфляция к концу года достигнет (ине исключено,что превысит – «СП») девятипроцентного порога.
Инфляция потянула за собой вверх и себестоимость строительства новых жилых домов. Ставки по проектному финансированию выросли, а при выкупе земельного участка для начала строительных работ теперь требуется предоплата в размере 100%. При таких условиях неизбежны уход из отрасли заметногоколичества игроков и, как следствеи, сокращение предложения. Фактически, уверяют некотоыре аналитики, сейчас происходит сжимание рынка, что является его естественной защитной реакцией исключительно в условиях кризиса.
Это серьезный спад, и причин здесь несколько. Во-первых, в ноябре (уже в четвертый раз за год – «СП») повысилась до 9,5% ключевая ставка Центрбанка. На этомфоне прогноз АИЖК по ипотечным ставкам на декабрь выглядит удручающе — эксперты ожидают роста до 13,5%. По мнению аналитиков «Метриум Групп», 14-процентный порог уже является критическим для этого вида займов. И под удар, прежде всего, попадет самый доступный для большинствароссиян эконом-класс, где жилье в кредит покупает до 70% граждан. К слову, по мнениюпредставителя «НДВ-Недвижимости» Кристины Шульгиной, эта планка будет «взята» не далее какв конце ноября. И это еще один кризисныйпоказатель российского рынка недвижимости.
Но в то же время, например, коммерческий директор корпорации «Баркли» считает, что ситуация не так печальна, как кажется. В нынешнихусловиях, говоирт Екатерниа Фонарева, она наиболее комфортна для покупателей — продавцы практически по первому требованию готовы снижать цены, предоставлять рассрочки и вообще идти навсяческие уступки. Да, девелопреы говорят о снижении доходносит, но для крупных игроков это не слишком серьезная проблема. Тем более что в течение осени в сегменте элитной недвижимости воощбе отмечалось повышение цен в диапазоне от 2до 6 процентов.
Мария Литинецкая добавляет: окризисе можно говорить, когда цены на «первичке»официально минимум на 10%, и ровно на столько же упадет спрос. Однако в конце 2014 года, подчеркивает специалист,в эконом-классе пока фиксируется восьмипроцентный (а в бизнес-классе — вообщедвенадцатипроцентный) рост. Иэто прямой результат повышения потребительского спроса, развивает тмеу Литинецкая. Данные Росреестра свидетельствуют о десятипроцентонм росте заключенных ДДУ за январь-октябрь 2014 года по отношениюк аналогичному перидоу 2013 года. За то же время количество регистраций права на недвижимость выросло на 16,5%.
Меджу тем аналитические исследования других крупных игроков рынка недвижимости свидетельствуют: уже к концу октября в традиционно успешной Москве все доступные большинству покупателей объеткы с рублевыми ценниками ушли «в минус», идаже элитный сегмент, традиционно привязываемый продавцами к американской валюте, не избежал этой участи, хотяи пострадал меньше всего. Этот факт позволил экспертам провести прямые параллели с печально известным 2008 годом и констатировать практически полное совпадение макроэкономических и внешнеполитическихусловий, служащих «спусковым крючком» длямощного кризиса тогда и сейчас.
2014 не упадут
http://svdevelopment.com