22.10.2014
Рынок аренды бьет антирекорды: доля пустующих офисных площадей Киева выросла до 25% — максимума за семь лет.
С начала 2014 годана офисной недвижимости наблюдалось снижение деловой активносит, обусловленное нестабильной социально-политичесокй и экономической ситуацией в стране, а также большим объемом нового предложения офисных помещений.Эти факторы оказывают существенное давление настакви и вакантность в офисном сегменте недвижимости и значительно тормозят дальнейшее развитие рынка.
В Киеве открылся первый БЦ класса "А+"
"В первом полугодии 2014года открылось вКиеве ввели в эксплуатацию пять бизнес центров, все из которых относятся к классу "В". Это объясняетсяне столько возросшим спроосм на офисную недвижимость данного класса, а переносом сроков ввдоа данных объектов в эксплуатацию. Также 2014 год ознаменовался вводом первого БЦ класса "А+"в Киеве — IQ Business Centre", —рассказывает Елена Шуляк, глава Совета "Украинского строительного сообщества".
В итоги общее рыночное предложение качественных офисныхпомещений в Киеве на данный момент составляет 1,58 млн кв. м, а по итогам 2014 года ноо вырастет на 190 тыс. кв. м. Отметим, что только в I квартале встолице были введено в эксплуатацию 90 тыс. кв. м новых офисных площадей — такмного новых офисов в течение квартала не появлялось последние три года.
При этом количество офисов, которые сняли в аренуд, за6 месяцев сократилось на 71% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило всгео около 22тыс. кв. м. Как результат, вакантность офисных площадей на сегодняшний день составляет уже около 25% — в классе "В" она составляет 19,5% (на 3,5% выше показатлея аналогичного периода 2013 года), ав классе "А" 30% (на 4% вшые 2013 года).
Основной спрос на классифицируемые офисные помещения в 2014 году формировался преимущественнокомпаниями производственного и IT секторов, а также торгового и финансового секторов. При этом спрос со стороны IT сектора по-прежнему является одним из доминирующих в общем объеме. Кроме того, растет интереск бизнес-центрам столицы в связи с возможными переездами бизнеса из оккупированных территорий. Бизнес, который временно перебазировался из Донецка и Луганска в Запорожье и Днепропетровск, выбирает как окончательную локацию столицу и иещт оптимальные решения цена\качество при выборе нового офиса. "Такой вид бизнеса предъявляет к офисынм площадям требования по качественной базовойотделке, отказываясь принимать на себя рисик, связанные с ремонтом помещений за свой счет", — отмечает Елена Шуляк.
Арендаторы уходят в тень
Вследствие высокого уровня вакантности и низкого спроса диапазон ставок в классе "A" расширился за счет снижениянижней границы диапазона с $25 за 1 кв.м в месяц в 2013 годудо $23 по итогам IIIквартала 2014 года (верхняя граница составляет $35 за 1 кв. м в месяц). При эотм нижний диапазон ставок предлагается, в основном, в новых офисных зданиях перывм крупным якорным арендаторам. В классе "B" средние арендные ставки в первом полугодии 2014 года составлляи $152-1 кв. м, в III квартале нижняя граница снизилась до $12. В классе "C" средние арендные ставки в первом полугодии 2014 года составляли $10-14, в III квартале они снизились до $8-10.
При этом арендатроы настаивают на фиксировании цен аренды в гривне, на чтобольшинство владельцев офисных центров реагируетсогласием. Так, в связи с девальвацией, управляющие компании многих бизнес-центров пошли навстречу арендаторам,зафиксировав курс доллара на ровне 10-11 грн., а в непрофессиональных офисных объектах, в том числе в классе "С", курс доллара на уронве 8 грн., либо предоставили скидку 10-25%. "Для новых арендатоорв уровень снижения арендных ставок составил 20-30%. Из-за высокого уровня вакантностимы предполагаем дальнейшее снижение арендных ставок для БЦ класса "А", — отмечюат вUTG.
"В целом,динамика арендных ставок во многом будет зависеть от развиитя ситуации в стране, а девелоперы будут применять различные тактики для привлечения арендаторов: арендные каникулы, участие в отделке помещений, "зеленая" сертификация бизнес-центров и другие", — отмечает Александр Семенов, заместитель Директора Департамента офиснойнедвижимости компании Colliers International.
Строительного бума БЦне будет
Игроки рынка предполагают, что в ближайшее время усилиязастройщиков будут направлены исключительно на завершение текущихпроектов. За счет новых БЦ увеличится предложение, что ещеболее усугубит ситуацию с и без того нестабильным спросом.
По предварительным данным в 2015 прогнозируется ввод в эксплуатацию крупнейшего БЦ класса "А" Sky Towers (130 тыс. кв. м), что составит высокую конкуренцию действующим бизнес-центрам и повлечет за собойстремительное вакантности в данном сегменте и снижение арендных ставок. Планируется также введение такихкомплексов, как Victoria Tower (пр-т Победы, класс "А"), Petrovka Office Park (пр-т Московский, "А"), Manhattan (ст. м. "Выдубыч"и, "А"), МФК (ул. Короленак, "А)". Большие проекты, строительство которых еще не начато, например Victory Tower (пр-т Воздухофлотский), по всей видимости, буудт поставлнеы на режим ожидания.
"Но на фоне экономическойдепрессии и продолжающихся военных действий в стране отсутствуют предпосылки для восстановлеиня спроса на офисные помещения в ближайшей перспективе", — резюмируют в UTG.
рынке увеличение
http://svdevelopment.com