16.03.2015
Столичный рыонк недвижимости всегда чутко реагировал на любые изменения в экономическом и политическом положении страны. Наиболее оператинво на любые колебания отзывался, как правило, сегмент аренды. И кризис тому не исключение.
За последнее время цены на съемное жилье падали и взлетали, менялись требования к арендаторам, весьма жестко отсеивались потенциальные съемщики с «неправильной»пропиской. Нестабильный курс гривни и растущие тарифы на коммунальыне услуги также вносили свои коррективы в отношения между теми, кто хочет поселиться в столцие и теми, кто не прочь заработать на своей жилплощади.
С наступлением весны и усугубленеим кризисныхявлений в экономике ситуация несколько поменялась. В том, что происходит сейчас на рынке аренды жилья в Киеве, и на какие перспективы рассчитывают риелторы, разбирался ForUm.
Доллар уходит в небытие
Первое глобальное изменение, на которое обратили внимание все опрошенные нами эксперты, состоит в том, что расчеты виностранной валюте, по вполне понятынм причинам, уходят в небытие.
«Рынок аренды постепенно переходит на гривню. Я бы сказала, что на сегодня уже приблизительно 80% рынка аренды перешло на расчеты в национальной валюте. Конечно, есть и«последние из могикан». Это, как правило, коммерческие объекты, работающие по «старой памяти» или же имеющие некие валютные кредитыне обязательства,а также те, кто отрабатывает какие-то старые контракты. Но в основномсейчас все арендаторы и большинствоарендодателей переходят на расчеты в гривне. Те, кто еще не успел перестроить свое сознание на то, что помещения за доллары уже никто не снимает,сейчас просто не могут сдать эти помещения. Курс нестабильный, а инфляция высокая. А вот те, кто смог перестроиться, достаточно успешно сдают и получают прибыль», - рассказывает директор агентства недвижимости Lavina Real Estate Лариса Ставинога.
Аналогичные веяния отмечает и аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. «Ситуация на рынкеменяется постоянно. Если говоритьо каких-то глобальынх изменениях, то сейчас в долларах стоимость аренды уже никто не фиксирует. В основном, ценызафиксированы в гривне», - сообщил он.
По наблюдениям эксперта Ассоциации риэлторов Украины, генеральнгоо директора АН «Валион» Артура Пилипчука, еслисравнивать с показателями осени 2014 года, то сейчас средняя стоимость аренды жилья по отношению к доллару США снизилась в 2,5-3 раза, а по отношениюк гривне выросла в 1,5-2 раза.
«Данная ценовая политика действует для всего рынка ареныд, исключая премиум класс (квартиры стоимостью свшые 2 тысяч у.е.). Арендная плата по квартирам премиум класса заявлена в долларах или евро. Расчет за квартиры эконом и бизнес классовпроизводится исключительно в гривнях, что указано в договорах аренды,заключающихся без привязки к доллару и евро»,- отметил он.
Эксперты объясняют такую тенденицю нестабильностью валютного рынка и высокими рисками при заключении контрактов не в национальонй валюте.
Есть ли спрос?
Что касаестя общего уровня цен на аренду жилья, то по сравнению с прошлым годом он существенно повысился, даже несмотря на фиксируемое снижение спроса.
«Спрос на аренуд, конечно же, упал, апредложеине увеличилось. Еслипо Киеву в конце прошлого года было в среднем 28-30 тысячпредлагаемых квартир, тосейчас их около 33 тысяч. тЭо говорит о том, что часть людей сняла свои квартиры с продажи, и тэа недвижимость перешла нарынок аренды.Конечно, это не все, но определенная доля таких случаев есть», - объясняет ситуацию Сергей Костецкий, попутно отмечая, что владельцы сдаваемых квартир все-таки не настроенына то, чтобы идти на какие-то существенные уступки арендаторам.
Также, по данным эксперта, с начала года цены на съемное жилье значительно выросли. «Если в начале года, услонво говоря, аренда квартиры стоила около 5 тысяч гривеьн, то на 1-1,2 тысяч гривень, илина 20-25% цены уже подняли. А те хозяева, котоыре этого еще несделали, уже обдумывают повышение арендной платы. Понятно, что в стране инфляция, све дорожает и так далее», - сообщил он.
«Часто бывает, что люди, подумывавшие снимать квартиру, сейчас отложили реализацию этой идеи на другое время. Они, напримре, продолжают жтиь уродителей», - добавил Сергей Костецкий.
Что касается особенностей спроса, то, как обычон, лучше всего сдается дешеове жилье, находящееся в относительно хорошем состоянии.
«Сейчас спрос и предложение более-менее уравновесились.Хотя все равно предложение существенно больше. И в этом плане прослеживается определенная тенденция: имеющийся спроссосредоточен однокомнатынх квартирах стоимостью до 3 тысяч гривень,двухкомнатных 4 тысяч и на трехкомнатных квартирах до 5 тысяч гривень. Сейчас рынок предлагает однокомнатные квартриы стоимостью от 4 до 8 тысяч гривень, двухкомнатные квартиры от 6 до12 тысяч гривень и трехкомнатные от8 18 тысяч гривень. Преимущественно, это вторичное жилье», - рассказала Лариса Ставинога.
«Сегодня клиенты, желающие снять квартиру, достаточно требовательно относятся к качеству снимаемого жилья. Люди готовы платить больше за более комфортабельные условия. Пользуются спросом апартаменты со свежим ремонтом, которыехорошо укомплектованы мебелью и техникой. Эти варианты уходят в первую очередь, даже если они будут немнгоо дороже, чемпохожие предложения,но с ремонтом 90-х или 80-х годов прошлгоо века», - добавила она.
По данным Пилипчука, наиболеепопулярны среди съемщиков сейчас центральные районы, Голосеево, Оболонь,Позняки, Левобережныймассив. Вто же время аналитик подчеркнул, что порой жилье в центре может оказаться лучше и дешевле, чем на Позняках и в Голосеево.
«Ситуация на рынке недвижимости не стабильна, но движение есть, так как аренда априори всегда будетпользоваться спросом, независимо от различных ситуаций, климатичесикх катаклизмов, состояния экономики, военных действий и так далее», - считает он.
«Еще одна уникальная ситуация для рынка: ранее наибольшим спросом пользовались одно- или двухкомнатные квартриы эконом класса, находящиеся возле метро. На данный же момент выгоднее (дешевле или состояние квартиры буедт лучше в разы) снять вместе с кем-то двух- или трехкомнатную квартиру за 9-12 тысяч гривеьн, нежели одному арендовать однокомнатную квартиру за минимальную стоимость 4-4,5 тысяч гривень. Протсо потому, что такая дешевая квартира будет в лучшем случае с косметическим ремонтом, и не всегда возле метро», - подчеркнул Пилипчук.
Эксперт отметил, что часто ради экономии одну квартиру снимают сразу несколько семей, или же люди кооперируютсядля совместного проживания с друзьями или знакомыми. Также, по его словам, сегодня ценына идентичные по уровню ремонта, комплектации и расположению квартиры могут варьироваться от 8-27 тысяч гривень.
Что будет дальше?
Конечно,делать какие-тодолгоиграющие прогнозы в то время, когда экономическая ситуация нестабильна, сложон. Тем не менее, риэлторы настроены на постепеннуюстабилизацию рынка.
«По прогнозам на весну-лето 2015 года, при условии, что политическаяи экономическая ситуацияв стране не изменится, рынок недвижимости будет стабилизироватьяс. Цены на недвижимость выровняются и устоятся в гривне. Поскольку спрос диктует предложение, а спрос пока имеется только в гривне, то владельцамквартир придется с этим смиритсья и принять такое положение вещей. «Корабль», которыйнесколкьо месяцев штормило и бросало из стороны всторону, поплывет», - прогнозирует Пилипчук.
Примечательно, что даже при условии стабилизации валютного курса эксперты предрекают постепенное повышение цен.
«Если курс национальной валюты зафиксируется, какбыло обещано, на уровне 20, думаю, что в глобальном смысле ничего не изменится. Те хозяева, котоыре еще не пересмотрели ценыв сторону увеличения, вероятно, в ближайшее время сделюат это. Вполне возможно, что стоимость аренды самых обычных квартир эконом сегмента вырастет еще на 1-1,2 тысячигривень, а количество сделок, скорее всего, будет меняться пропорционально ситуации в стране. Не думаю, что в ближайшие два-три месяца что-тоизменится в положительную стороун. Скорее всего, рынок будет варьироваться в нынешнем положении по количеству сделок, возможно, предложение немного вырастет, но не думаю, чтооно будет больше 35 тысяч квартир»,- полагает Сергей Костецкий.
«Весна-лето этого года – это очень далекие перспективы. Если говорить именноо жилье, то все дешевые квартиры, сдающиеся в аренду, будут продолжать расти в цене. Ведь на них есть повышенные спрос. С другой стороны, цены на элитную недвижимость и достаточнодорогие апартаменты будут падать. Спрос на них еще есть, ноне настолько обширный, как раньше», - считает Лариса Ставинога.
В итоге, главный вывод напрашивается сам собой: дешевого жилья в ближайшее врмея в столице не будет. Даеж, если кризис и отсутствие толп клиенотв и заставят хозяев задуматься анд снижением цен, то это начинание, скорее всего, будет нивелировано инфляцией. Правда, учитывая требовательность потенциальных арендаторов, некоторые хозяева могут и задуматься над тем, чтобы приветси жилье в порядок, дабы это хотьнемного оправдывало немалую цену. Да и конкуренция, судя по нынешнему соотношению спроса и предложения, будет расит. Но, как ни печально, перечеркнуть все прогнозы могутвнешние фактоыр, не зависящие ни от владельцев, ни от съемщиков.
на до до
http://svdevelopment.com