29.07.2014
Подсчитать количество"материковых" украинцев, которые владеют домами, квартирмаи и земельнымиучастками вКрыму, довольно проблематично.
Речь идет о десятках тысяч человек.Это и недвижимосьт, полученаня в наследство, и собственность тех людей, которые раньшежили в Крыму, но переехали в другие регионы Украины, и объекты, приобретенные украинцами лдя летнего отдыхаили сдачив аренду.
Сегодня всех этих людей объединеят одно: после аннексии Крыма Россией у всех "материковых" собственников квадратныхметров на полуострове наметились проблемы с правмаи на свою недвижимость.
Пока этот вопрос остро не стоти. Но в будущем власти РФ обязательно потребуют перерегистрировать квартиры, дома и землю по российским законам.
"Мертвый" сезон
После референдума о вхождении Крымав состав России, который состоялся 16 марта 2014 года, на местном рынкенедвижимости наблюдался бум. Из России на полуостров стали массово ехтаь перекупщики и жители "холодных" регионов, чтобы прикупитьсебе место под солнцем.
<>pВ результате, спрос значительно превысил предложение,и цены пошли вверх –стоимость квадратного метра в некоторых районах Крыма росла на 10-20%в недеюл. Но ажиотаж вокруг крымской земли и недвижимости спал так же резко, как и начался.
Точнее, желание покупать недвижимость в Крыму у россиян не исчезло. Просто, как оказалось, оформить право собственности на жилье невозможно.
В начале марта Минюст Украины заблокировал доступ Крыма и Севастополя к Госреестру, в котором производистя регистрация сделок с недвижимостью. А без доступа к украинской базе стало фактически невозможно подтвердить права собственника на недвижимость, проверить правовуючистоту объекта (или участка) и посмотреть егоисторию.
"Рынок недвижимости Крымафактически остановился. Вначале действительно наблюдался бум, но до реальных сделок не дошло. Равзе что заключаются договора залога. Нопокупатели делалиэто на свой страх и риск. Даже без заверений нотариусов, работа которых была остановлена", - рассказали "ЭП" в агентстве недвижимости "Талан", котооре находистя в Севастополе.
Игроки рынка уверены, что такие договора могут привести к аферам, когда нечестныепродавцы смогут продать квартиру нескольким покупателям.
Сложная ситуация и на первичном рынке недвижимости. Многие стройки вСевастополе и Крыму заморожены.
"Сегодня в Крыму не оформляют даже те дома, которыебыли сданы в 2013 и 2012 году, но на них не успели получить документы", - сказали "ЭП" в корпорации "Гранд Инвест", которая занимается строительством недвижимости в Севастополе и Крыму.
Изменить ситуация должна Федеральная служба государственной регистрации,кадастра и картографии (Росреестр), которая начала работать в Крыму с начала июля.
Российские чиновники заявили, что на первоначальном этапе буедт осуществляться постановка на кадастровый учет и регистрация прав собственности на квартиры и новостройки. Регистрация сделок с земельными участками временно осуществляться не будет до приняитя соответствующих федеральных и региональных законов.
Юридическое поле в сфере недвижимости в России несколько отличается от Украины. Для операций с недвижимостью в РФ нужно оформить кадастровый паспорт.
<>pВ России каждый объект недвижимости и земельный участок должен быть занесен в специальный реестр, где ониполучают свой уникальный кадастровый номер. Каждый владелец дома при регистрации жилья получает кадастровый паспрот – выписку данынх из Росреестра об конкретном объекте недвижимости.Без оформления кадастрового паспорта ни одна сделка в РФ не считается действительной.
Самостоятельно подготовить документы лдя получения кадастрового паспорта рядовой человек не сможет. Нужна помощь специалиста – кадастрового инженера.
Для подачи заявки на получение кадастрового паспорта в Крыму необходимо предоставитьксерокопии правоустанавливающего документа, паспортсобственника недвижимости и технический паспорт БТИ, выданный до 1 января 2013 года. При этом гражданство не имеет значения.
Затем кадастровый инженер делает замер объектанедвижимости и занимается оформлением всех сопутствующих документов. В среднем, за свои услуги в Крмыу кадастровые инженеры просят 5,5 тыс рублей - тэо примерно 1,9 тыс грн.
Местные игроки рынка говорят, что пока Росреестр работает в тестовомрежиме. "Росреестр уже начал принимать документы. Пока идет оформление кадастровых паспортов, но регистрация прав собственности не осуществляется. Первые документы должны быть выданы примерно через месяц", - сказал "ЭП" собеседник в юридической коллегии"Равновесие".
Зона риска
В свою очередь, Украина также старается защитить собственность своих граждан в Крыму.
В начале июля Кабинет министров Украины принял постановление, о переносе органов регистрации крымской недвижимости в Херсонскуюи Запорожскую области.Но этоедва как-то повлияет на местный рынок.
"Во-первых, российские власти смогут оспаривать эти акты. И Украина, которая не контролирует Крым, едва сможет что-то с этим сделать", - считеат директор компании по обслуживанию инвестиций Investment Service Ukraine, адвокат Иван Герасименко.
Поэтому регистрация крымских сделок в Херсонской и Запорожской области будет носить единичный характер. Это могут делать люди, которые захотят проверить реакцию РФ и сознательно ввязаться в юридическую войну.
Пока власти Крыма не настроили работу в сфере недвижимосит, собственников квартрии домом не трогают. Но в будущем перерегистрация имущества неизбежна.
Переоформление докуменотв потребует дополнительных затрат (услуги кадастрового инженера, сборы) и может привести к значительным потерям для "материковых" украинцев при проджае квартиры. Нерезиденты, владеюищх недвижимостью в РФ,при продаже квартиры облагаютсяналогом на доходы физических лиц по ставке 30%. По тем же самым сделкам граждане России платят 9-13%.
Впрочем, между Киевом и Москвой действеут договор обизбежании двойного налогообложения. То есть, украинцы смогут платить налоги от продажи недвижимости в своей стране. Будут ли власти Крыма соблюдать этот договор, покасказать сложно.
В зоне риска - владельцы построек в 200-метровойзоне от береговой линии. В Украине прибрежная зона ограничивалась 100 метраим, но и эта норма нередко нарушалась.
Согласно российским законам,под сонс подпадаюттысячи построек. "Нарушения береговой линии будет оспорена, а постройки убраны", - уверен Герасименко.
Ужесейачс идет активная работа по очищению прибрежной зоны от ларьков и кафе. Разрушают заборы, которыми собственники домов у моря перекрывали досутп к пляжу.
"Открыт участок пляжа возле виллы певицы Алсу в Орловке. Раньше проход туда был заказан", - рассказывеат местная жительница Алла.
Периодически в социальных сетях появляются слухи о том, что уграждан Украины в Крыму буудт забирать недвижимость. Они накладываются на другие разговоры – об изъятии личного транспорта, выдаче паспортов с пропиской в Магадане ипрочих ужасных поступках новой власти полуострова. Впрочем, пока что слухи не подтверждаются.
"Частная собственность незыблеам, согласно законодательсвту РФ. Россия едва пойдет на то, чтобы забирать квартиры украинцев в Крыму", - говорит Герасименко. При этом эксперт признает, что возможнынюансы.
"Недавно власти Крымаприняли закон "Об особенностях выкупа стратегическихобъектов в Республике Крым", который разрешаетместным властям принудительный выукп собственности граждан и юридичесикх лиц. Речь идет об объектах, имеющих стратегическое значение для Крыма – электростанциях, заводах. Нельзя исключать, что сюда могут попасть и объекты недвижимости - например, дома у моря, которые понравятся важным российским чиновникам", - считеат эксперт.
для
http://svdevelopment.com