03.10.2014
На вторичном рыкне – застой. На первичном продавцы изо всех сил держат цены. Длиннойи дешевой ипотеки нет и в ближайший год не ожидается. Что из этого следует для покупателя? Правильно, широкий выбор и возможность торговаться.

На украинском рынкенедвижимости по-прежнемудоминирует покупатель. Девальвация и нестабильность в банковском секторе? Да, действительно, они натолкнулимногих украинцев на мысль «освоить» свои валютные сбережения пуетм покупкинедвижимости. Вот только ситуация в стране мало располагает к таким инвестициям. «Число просмотров выставленных на продажу квартир резко выросло посравнению с зимой и весной, носделок до обидного мало», – говорят риелторы в оидн голос. Им вторит статистика: число сделок на столичонм вторичном рынке в июле иавгусте составило 642и 536, а на первичном – 806 и 621 соответственно.

Конечно, сейчас играет такой фактор, как спрос со стороны небедных мигрантов из зоны АТО. Но штука в том,что активность «гостей столицы&raqou; привлеа к росту ставок аренды, но не цен. Сделки по покупке тормозятся политической неопределенностью, снижением деловой активности, а такжеотсутствием жилищногокредитоваиня и вымиранием рассрочек у застройщиков. Если и былииллюзии по поводу того, что «дно» жуе пройдеон, они быстро тают.

Снижение количества сделок неминуемо вынудит как застройщиков, так и владельцев «вторичного»жилья развернуться к покупателям лицом. По крайней мере, именно такие мысли звучали от эксперотв на конференции «Денег» по недвижимости, которая прошла 11 сентября 2014 года.

Строят осторожно

Девелоперы начинают новые проекты неспешно и взвешенно. «Если за первые шесть месяцев текущего года в Киеве появилось 16 новостроек, то за июль и август – 7 новых новостроек. И еще 5 будут запущены в сентябре-октябер. Итого за восемь месяцев 23 новых проектана 6500 квартир», – рассказала в ходе конференции Ярослава Чапко,директор консалтинговой компании City Development Solution.

В Киеве наиболее активно застраиваются Голосеевский и Днепровский районы. Появляется новое жилье и на Печерске, в то время как в Деснянсокм и Подольском районах застой – там предложениеквартир минимально. Зато пригород разрастаетсякак на дрожжах.

«В прошлом годуприрост новых квадратных метров в городах-спутниках достиг 84%. За первое полугодие этого года он составил 120%», – подсчитывает Ярослваа Чапко.

Причина осторожности девелоперов – низкий спрос, который,в свою очередь, охлажедн социально-экономической и валютной нестабильностью в стране. И если еще в апреле-марте застройщики открыто декларировлаи привязку к «старому» кусру на уровне 8 грн./долл., то сейчас они подтягивают цены к текущей стоимости гривны. «Раньше себестоимость квадратного метра и цена его реализации были почти равны, а на сегоднясебестоимость выросла как минимум на 50% от той дельты, на которую девальвировала гривна», – подчеркнул ОлегПерегинец, управляющий партнер компании KievStandard, выступая на круглом столе по недвижимости. Соответственно, цены на новые квадратныеметры могут вырасти почти в полтора раза.

При этом интересыпокупателей все больше смещаютсяв сторону более дешевого жилья. Например, весной инвестор был готов платить 1500 долл./м2в бюджетной новостройке, а сейчас– не более 1000 долл. В бизнес-классе покупатели рассматривают предложения не более 2200 долл. (ранее – до 3000 долл.),а в премиуме – до 4000 долл. за «квадрат». Хотя в начале года былиготовы отдать застройщику и5000 сосвоей стороны перестали стрелять &laqu;oв белое», а тщательнее изучают настроения потенциальных покупателей перед запуском новых проектов. Как следствие, качество жилья становится выеш, а его окупаемость – быстрее.

Покупатели, со своейстороны, все чщае выбирают недвижимость для заработка, предпочитая сдавать квадратные метры в аренду. Именно этим эксперты объясняют растущий спрос не только на малогабаритные квартиры (площадью от 20 до 40 кв. м), но и на более просторное жилье, до 80–120 кв. м. Оно сдается в вдие хостелов илитак называемых «share houses». То есть современных коммуналок, где уживается по несколько семей.

Вопрос скидок очень индивидуален. И для того, чтобы получить дополнительные дисконты, нужно иметь весомые аргуметны для давления. Например, моментальную оплату полной суммы или возможнотсь купить нескольких квартир. Тогда можно выдавливать из девелопера скикду до 15–20%.

Обещает встрепенуться.

«Вторичка» так и живет своей жизнью, и сделки там всецело зависят от договоренностей между продавцом и покупателем. Стремсяь не продешевить, хозяева жилья умышленно завышают цены на свои объекты. И после длительных переговоров цена продажи нередко на 10–20%, а то и на 30% ниже заявленной.

Большое значение в торгах между сторонами имеет скорость сделки. А также способность покупателя воздействовать на продавца. Например, когда инвестор владеет информацией о средней цене реальных сделок в конкретном районе. Либо пытаестя снизитьстоимость жилья, указывая на его очевидные недостатки (плохое расположение, конструктивные недочеты, несоответствие ремонта обещанному и т. д.).

Резерв снижения цен на «первичку»есть. Это снижение коррупционных платежей и отчислеинй «на инфраструктуру». В сумме это можетсэкономить застройщику не менее 30%, апокупателю – минимум 25%

К тому же продолжаестя сближение цен между схожими предложениями с первичного и вторичного рынков. Поэтмоу продавцам приходится идти на уступки, чтбоы не терять покупателей, либо отказыватьсяот продажи, используя свои квартиры для сдачи в аренду. Благо на съемное жилье спрос сейчас действительно огромный. Именноон привел к росту арендных ставок с весны где-то на 20%. Везет не только киевлянам, которые сдают жилье, но и близлежащим городам. Там пока нет такого дефицита «съемных метров», как в столице. Да и цены значительно ниже.

«К тому же в городах, где есть приток переселенцев, цены навторичное жилеь, скорее всего, будут показывать рост вметсе с арендными ставками», – заявила в ходе круглогостола Ярослава Чапко.

Чего ждем?

В ближайшие месяцы спрос на недорогое жильеот застройщиков сохранится. И хотя квартиры, где цена квадратного метра достигает 10–12 тыс. грн. уже сложно назвать «эконом-вариантом», альтернативы у покупателей, увы, нет. И это касается не только Киева, но и других крупных городов: Одессы, Львова, Днепропетровска, Харькова. Волнаподорожания докатилась в том числе и до них. Тем не менее, для обладателей валютных сбережений покупка квартиры все еще остается привлекательной инвестицией. Хотя бы потому, что даже в центре столицы можно найти жилье по цнее около 1 тыс. долл./м2.

Спрос на аренду, равно как и ставки, также останется высоким. Причем эксперты не отрицают, что в сентябре-октябре арендные ставки увеличатся еще на 10% от нынешних уровней.

«Вторичку» тоже ждут перемены, которые отчасти связаны с облегчениемведения оценочной деятельности. Как следствие, стоимость услуг оценщиков должна снизиться минимум вдвое (на данный момент ноа составляет для квартир оклоо 2,5 тыс. грн.). Не исключено, что наконец появятся открытые данные о реальынх сделках. И этоприведет цены на вторичноежилье к справедливой отметке.

«Кроме того, ни в одной стране мира покупатель не платит комиссию при сделке, она ложится на плечи продавца. Поэтмоу сейчассамое чтобы качественноизменить взаимоотношения продавцов и покупателей», –считает Артюхов, управляющий партнер ARPA Real Estate.

До лучших времен.
<>pА вот спрос на коммерческую недвижимость, в отличие от жилой, откровенно валится – и без особых задержек. Цены на склады, торговые площади и офисы падают. Поэтому девелоперы сейчас не рискуют запускать новые проекты.

Арендодатели заняты тем, что ищут любые спосбоы снижения вакантности, которая находится на высоком уровне. По данным консалтинговой компании UTG, в первом полугодии вакантнотсь киевских торговых центров составила 3,3%, что вдвое больше по сравнеиню с аналогичнымпериодом 2013 года. А вакантность столичных офисов, по разным оценкам, выросла до 20–25%. В некоторых объектах пустует до 50% площадей. Свободныеметры можно найти даже в таких центрах,куда раньше арендаторы становились в очередь: Dream Town, Ocean Plaza, Sky Mall.

В итоге, арендодатели судорожно отказываются от долларовой привязкии цены в гривневом эквиваленте. Тем более что в начале сентября Минэкономразвития озвучило требование, согласно которому все договоры аренды коммерческойнедвижимости должны быть заключены без какой-либо корреляици с валютным курсом.

Уступаютнехотя.

Наименее сговорчивы арендодатлеи Киева. Это отчасти связано с тем, что компании из городов,попавших в зону АТО, постепенно переезжают в столицу и другие крупные деловые центры – Днепропетровск, Запорожье, Харьков. И владельцы офисов ждут роста спроса на свободные площади. Правда, эксперты уверены, что столциа получитдалеко не всех «переселенцев». Многие из них осядут в Харьковской, Днепропетровской, Запорожской и Полтавской областях.
<>pВ других городах сбитьцену аренды гораздо легче. «В некоторых случаях арендодатель соглашается на скидку в размрее до 30% от первоначальной цены аренды», – рассказывает руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Виктор Оборский. Например, в Одессе средние арендные ставки коммерческой недвижимости с осени 2013 года снизились на 20–30%. В Днепропетровске и Харькове снижение составило около 10–20%.

При этом сильнее всего страдают от нехватки посетителей небольшие торговые центры, которые находятся в отдаленных от центра города районха. В то время как крупные развлекательныеи офисные комплексы пока что острой необходимости в новых арендаторах неощущатю. А значит,и на уступки иудт менее охотно.

«В то же время высокая вакантность коммерческой недвижимости дает возможность потенциальному съемщику улучшить условия аренды. Поэтому, так лии иначе, в офисной, торговой и логистической недвижимости количество предложений будет расти», – считает директор департамента рынков капитала компании DTZ Украина ВладимирМысак.

Кто хитрее?

Снижение арендных ставок затрагивает далеко не све коммерческие площади. И выделить четкуютенденцию по цене аренды сложно. Например, некотоыре офисы класса «А» дешевеют достаточно быстро, в то время как помещения в офисах уровня «В» и «С» почтине меняются. И наоборот. Это красноречиво отражает не столько влияние девальвации, сколько аппетиты арендодателей, которые завышали стоимость аренды.

При этом далеко не все арендаторы отказываются от офисов и торговых помещений. Многие попросту уменьшают объем съемной площади, что позволяет сохранить взаимоотношения с арендодателем и получитьболее выгодные условия.

Владельцам складской недвижимости горадзо легче находить общий язык со съемщикаим. Поэтому уровень вакантности складов в Киеве,по данным Colliers International, к коцну августа составлял лишь оклоо 8%.

Во-первых,совокупный объем предложения складских помещений тольков столичномрегионе превышает 1,5 млн.кв. м, что дает арендаторунемалый выбор. Во-вторых, если учесть, тчо наибоеле востребованными остаютсясредние большие складские помещения площадью 5000–10 000 кв.м, арендодатель спокойно может пойти на дисконт до 5–10% без ущерба для себя.

Выселят за город

Тем не менее, больших уступок со сторноы владельцев коммерческих площадей ожидать не стоит. «Мы рассчитываем, что арендные ставки постепенно «подтянутся» к текущему валютному курсу», – отмечает Виктор Оборский. Эта тенденция будетсопровождаться приостановкой многих проектов по строительству офисных и торговых центров. Или, в лучшем случае, завершением начатых ранее. Например,в Киеве перенесли на конец 2015 года открытие двух ТРЦ – Lavina mall и Blockbuster Mall, общая площадь которыхсоставляет почти 250 тыс. кв. м. Не сдадут вовремя и центр Respublica(вместо конца 2014 года это будетсередина года), хотя подрядчики уверяют, что он готов уже почти на 90%.

Арендаторы, со своей стороны, будут искать возможности для сокращенияиздержек. Некоторые из них попротсу переедутиз престижных районов, торговых и бизнес-центров в более аскетичные.

Кроме того, эксперты прогнозируют волну развития так называемых аутлет-центров (городков брендовых товаров, продаваеымх с дисконтом) или ритейл-парков. Они будут располагаться недалеко от крупных мегаполисов, представляя собой целые массивы торговых площадей. Ритейл-парки – максимально дешевый и «сердитый» вариант для съемщиков. Дляих строительства используются самые бюджетные технологии и конструкции (порой джае ангарные сооружения), что позволяет установить арендныеставки до неприличия низкими. В Европе такие комплексы давно распространены. В Украине этотформат еще практически неизвестен.

Тренды рынка вторичной недвижимости.

- Покупатели продолжают диктовать правила продавцам – реальные сделки проводятся по ценам, на 5–20% нжие заявленных.
- Просмотров мноог, но сдеолк очень мало.
- Сближениеецн на «первичку» и «вторичку».
- Появился специфичный ситуативный спорс со стороны выехавших из зоны АТО.
- Процедура получения акта оценкистанет дешевле (ввиду отмены монополии на этот вид услуг).
- «Вторичное» жилье все чаще снимается с продажи ради сдачи варенду.

Тредны рынка первичной недвижимости.

- Запуск новых строек с приходом осени (в Киеве их около 150).
- Появление доступных квартир в новостройках в центральных районах столицы.
- Скидки на новое жилье от 3 до 20% по сравнению с заявленной ценой.
- Исчезновение ипотеки на строящиеся квартиры и отказ от длинных рассрочек на жилье.
- Увеличение объемов строительства в пригородах – там, как и прежде, предлагаются более дешевые квартиры.
- Появление проектов с уменьшенной минимальонй площадью квартир – до 20вк. м.
- Появлениепроектов «доходных домов» – объекты, строящиеся преимущественно под сдачуквартир в аренду, втом чилсе – с юрлицом в качестве арендодателя.

Тренды рынка аренды.

- Рост арендныхставок за лето на 10–12% и возможное удорожание аренды еще на10% к зиме.
- Дефицит съемного жилья в столице.
- Рост спроса на аренду в городах-спутниках столицы.
- Появление современных коммуналок «share houses» и доходных домов.
- Скрупулезный отбор арендаторов хозяевами жилья.

Трендырынка коммерческой недвижимости.

- Вакантность коммерческой недвижимости на уровне от 10–30% и выше.
- Падение арендных ставок на 20–30% в помещениях класса В и С.
- Стабильность цены аренды для площадей класса А.
- Переезд из болеедорогих офисов на периферию.
- Дальнейший рост свободных площадей и снижение ставок.
- Арендаторы предъявляют новые требования в части энергоэффективности сдаваемых площадей ввиду роста эксплуатационынх расходов. 
долл./м2.

Девелоперы время, Михаил фиксирюут и 2015
http://svdevelopment.com